老旧小区吉祥家园整治后新貌推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。4月14日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,提出今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。同时明确要求各地政府统筹负责,按照居民意愿,重点改造完善小区配套和市政基础设施,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。在政策春风吹拂下,我市新一轮“升级版”的老旧小区改造即将拉开战幕,“应改尽改”“提质扩面”总体思路指导下的新一轮老旧小区改造将会使更多老旧小区居民有更多获得感。

升级版“升”在哪里

国家老旧小区改造新政,对蚌埠而言是一次重大的历史机遇,乘着政策的东风,我市老旧小区改造将开启新的征程。

摸底数,统数据,制方案……连日来,市住建局物业管理科工作人员忙得不可开交,一边抓紧时间与各县区对接,调查摸排并统计全市老旧小区底数,一边积极联系规划设计部门尽快按照新标准设计老旧小区改造方案。

“过去我们改造的都是建于2000年前、建筑面积为5000平方米以上的居住小区,包括数量众多的单体楼并没有纳入改造,按照新要求,建于2000年以前的单体楼也将一并纳入改造范围,目前的首要任务就是摸清底数”,说起老旧小区改造的新政策,市住建局物业管理科科长李晓伟兴奋地说,老旧小区改造新政策实施后,我市将有更多居民在新一轮老旧小区改造中受益。

对比过去几年实施的老旧小区改造,不仅实施范围扩大了,更重要的是改造的内容也有了很大的拓展和延伸,按照新的改造要求,今后老旧小区居民改变的不仅是生活环境,还有公共服务等更多方面。

翻开刚刚发布的《安徽省城镇老旧小区改造技术导则(2020年修订版)》,记者注意到最新修订的技术导则有两个最为显著的变化:一是纳入改造的范围进一步扩大,二是改造的内容进行全面升级。

旧改新政明确提出,新一轮老旧小区改造范围为:纳入改造的城镇老旧小区为城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单体楼),重点改造2000年底前建成的老旧小区。

2016年我市发布的《蚌埠市城市老旧居住小区整治改造工作实施意见》是近年来我市老旧小区改造的指导性文件,这份文件规定,纳入老旧小区整治和改造的范围为:2000年12月31日以前全部建成交付使用的小区,总建筑面积在5000平方米以上的,未列入近五年旧城改造和棚户区(危旧房),城中村改造的,小区土地性质为国有,居住房屋标准为成套的居住小区。

从房龄上看,我市过去实施的改造与新政策基本一致,最大的变化是过去实施的整治改造仅为建筑面积5000平方米以上,具有一定规模的居民小区,数量众多的老旧单体楼并未纳入整治改造范围。

“与过去相比,改造内容上的拓展和提升,是老旧小区改造‘升级’的精华所在”。李晓伟介绍,过去我市实施的城市老旧居住小区整治改造,分基本型和提升型两种类型。基本型整治改造,包括完善基础设施、房屋综合整治、公共设施提升和消防安防设施配套“四个专项”,老旧居住小区改造以基本型为主。而提升型整治改造,主要包括节能改造和适老化改造“两个专题”,提升型改造工作以试点为主,坚持“因地制宜,量力而行、典型示范”的原则组织实施。

新颁布的《导则》将城镇老旧小区改造分为基本型、完善型和提升型三种类型。基本型改造内容为:满足居民安全需要和基本生活需求,优先补齐小区功能短板,拆除违建、解决供水、排水、供气、供电、道路、通信、停车等需求。完善型改造内容为:在保基本的基础上,实施加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等。提升型改造内容为:进一步改善公共服务和公共环境,包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信报(快件)箱等便民设施。

“国家老旧小区改造新政,对蚌埠而言是一次重大的历史机遇,乘着政策的东风,我市老旧小区改造将开启新的征程”。市住建局局长王家渠表示,“对于老旧小区改造新政,市委市政府高度重视并提出了明确要求,接下来,我们将对照标准,包装项目,按照‘应改尽改,提质扩面’的总体思路,全面推进老旧小区改造工作,最终目的是让更多老旧小区居民增强‘获得感’”。经过积极争取,目前首批1800万元老旧小区改造国家财政补助资金已经到位,正在委托设计院按照基本型、完善型和提升型三个标准进行设计。过去我市的改造标准为每平方米200元,新方案将会在此基础上适当提高。“设计标准提高,意味着新一轮改造后,老旧小区环境更美好,居民的幸福指数将进一步提升”。

“好经验”如何借鉴

自2016年至2020年,我市改造完成老旧小区266个,建筑面积719.05万平方米,惠及居民10.7万户,提前完成“十三五”计划目标。

“蚌埠市老旧小区改造力度大,效果好,群众满意度高,积累的经验值得推广”。2017年9月27日在蚌埠召开的全省“两治三改”城市老旧小区整治改造工作现场会上,省建设厅领导高度评价蚌埠市老旧小区整治改造工作。现场会召开后,省内兄弟城市前来“取经”者络绎不绝。

市住建局提供的数据显示,自2016年至2020年,我市改造完成老旧小区266个,建筑面积719.05万平方米,惠及居民10.7万户,完成投资12.9亿元。截至2019年底,提前完成“十三五”计划目标。

进一步分析数据记者发现,自2016年全市老旧小区改造启动以来,我市完成的老旧小区改造项目数和投资金额都在大幅度增加。项目数从2016年的26个,增加到2019年的97个,投资额从2016年的1.4亿元,增加到2019年的4.2亿元。惠及居民由2016年的1.3万户增加到2019年的3.2万户。

市委市政府高度重视,是我市老旧小区改造取得巨大成效的关键所在。2016年我市将老旧居住小区整治改造工作列入33项重要民生工程,提出“政府主导、分区落实、综合改造、突出功能、以人为本、长效管理”的工作思路。市县(区)两级组建专门的工作班子,抽调精干力量集中办公,形成了“工作有机构、办事有人员”的工作格局,印发了《蚌埠市老旧小区整治改造五年规划》《蚌埠市老旧居住小整治改造工作实施意见》等指导性文件。明确了老旧居住小区整治改造总体目标、实施计划、工作原则、部门职能、整治标准、资金保障、后期管理等要件,确保改造工作按目标、计划有序推进。

为了保障旧改工作扎实有效,年初市政府分别与各县区政府签订目标责任书,对每个旧改项目进行详细分解,市政府目标办把老旧小区整治改造工作列为我市重点工程之一,每月进行调度、督导。年底根据目标任务完成情况,实行考核奖惩。健全督办推进机制。全程考核、全程监督,领导小组每周一考核,每周一打分,每周一通报。市“两治三改办”每季度督查、通报一次进展情况,市政协、民生办根据整体进度适时开展督查性视察,保持了督查常态化,确保按时间节点、进度计划推进。

让居民群众全程参与老旧小区改造,是提高群众满意度的一大“法宝”。拟整治改造小区确定后,派出专人专门征求居民意见,征求居民意见的覆盖率不低于80%,力争做到全覆盖。只有三分之二以上居民有整治要求的项目,方可列入整治计划。在编制初步设计阶段,至少要召开两次设计征求意见会,根据居民代表的意见进行设计优化。在工程建设、验收阶段,安排居民代表作为监督员进行动态监督,对监督发现的问题反馈至街道、社区,督促施工单位整改。

记者在走访时了解到,这种“从群众中来到群众中去”的工作方法,赢得了老旧小区居民的高度赞赏。

月光花园是建于上世纪八十年代的一个老旧小区,4月22日上午,记者来到小区采访时看到,小区道路宽阔平整,车辆停在划定的白线内,院内花木扶疏,一簇簇月季在粉刷一新的白墙映衬下,格外美丽。正在院内小广场上健身的王观怀老人告诉记者,月光花园是经济适用房,由于建设年代较早,原先楼房的外立面墙皮大都脱落,通信管线没有入地,像蜘蛛网一样扯在外面,不仅成为安全隐患,也有碍观瞻,原先的下水管道较细,经常污水漫溢。实施改造前,改什么、怎么改?社区工作人员拿着《项目清单》征求居民意见。改造实施过程中,先后三次召开业主评议会,让居民提意见。项目竣工后,居民又参与了打分和评议。“让居民全程参与的老旧小区改造,我们居民还有啥话说。”

“上一轮老旧小区改造中积累的好做法、好经验我们将继续坚持,下一步我们还要到先进地区参观学习,在吸收过去好的经验基础上,借鉴先进地区的做法,不断探索创新,进一步提高居民群众的满意度”。王家渠表示。

改造后怎样“保鲜”

继续探索老旧小区物业管理新模式,让居民不仅享受到老旧小区改造的成果,还要获得物业服务带来的幸福感。

“过去小区里脏乱差,没有人管,自从有了物业管理后,楼道里杂物不见了,车辆也停放得整整齐齐,道路每天都打扫得光溜溜明亮亮的,住起来真舒心!”见记者前来采访,南湖小区居民赵大庆表达出内心的喜悦之情。

南湖小区是建于上世纪80年代的老旧小区,过去很多年里,由于缺乏物业管理,小区的卫生状况不如人意,居民群众对此意见很大。2018年小区进行改造,拆除了违章建筑,道路重新铺设,小区见缝插绿,面貌焕然一新。

三分建设七分管理。老旧小区“旧貌换新颜”之后,按照蚌埠市老旧小区物业全覆盖的要求,聘请了物业企业进驻管理。有了物业管家的服务,改造后的小区环境得到了“保鲜”,居民的精神面貌也焕然一新。

老旧小区中不少是企业的家属院,居民大都没有缴费服务意识,再加上小区规模小,管理成本高等问题,物业企业多不愿接手。针对这种情况,近几年,在大力推进老旧小区改造的同时,也探索了物业进小区的新路径。这些探索将为新一轮老旧小区改造和管理提供支撑。

“肥瘦搭配”、“先尝后买”就是一种全新探索。所谓“肥瘦搭配”,就是将物业服务项目进行“打捆”,将规模大的小区搭配上规模小的小区,通过这种平衡,提高物业公司进驻的积极性。“先尝后买”,则是先让居民先行体验物业服务,尝到物业服务的好处后,再按照标准缴纳物业服务费。

物业公司进老旧小区好是好,但也遇到了诸多难言之隐:物业管理费收多了,业主不愿意缴纳；收少了,还不够小区管理成本,管理补短板并不轻松。

4月20日上午,记者在南湖小区大门入口处看到,0.3元/平方米的物业服务收费标准被粘贴在显眼位置。

“一般小区的物业费标准,每平方米至少需要七八毛钱,这个价位的物业费能够支撑公司运营吗?”记者问。

蚌埠金瑞物业有限公司负责人王树梅摇了摇头:“这个价格肯定是入不敷出的。”

“物业费收多了,业主不愿意缴纳,如果收得太少,还不够管理小区的成本。”王树梅算了笔账,小区内安排了8名保安、12名保洁,还有维修人员、管理人员、会计等,保安的月薪是1600元,人员成本就需要四五万元,还不算维修养护、清理垃圾的费用,每月就算全部收缴到物业费用,也是入不敷出的,“而目前,小区的物业费用收缴率还不足50%”。

在走访中,部分物业企业的负责人表示,老旧小区仅进行卫生保洁、秩序维护、门卫值勤等基本服务,每平方米物业费不低于0.5元,企业才能维持生存,如果提高服务标准,成本更高,收费标准也要相应提高。

“从2016年至今,蚌埠市已经改造完成200多个老旧小区,这其中的大部分之前并没有物业管理服务。”蚌埠市住建局物业管理科科长李晓伟表示,几十年的生活习惯,不少老旧小区居民缴纳物业管理费用的意识比较淡薄,进而就可能导致居民不愿缴费、物业不愿接手的情况,新一轮老旧小区改造推进后,仍要加大力度,创新老旧小区物管服务模式。“如果后期物业管理服务跟不上,老旧小区改造给百姓带来的幸福感就会大打折扣。”

新一轮老旧小区改造如何同步推进物业服务提升?蚌山区住建局物业办主任莫国利认为,小区改造后,一下子让老旧小区居民承担全部物业费用不太现实。老旧小区规模小,分摊费用高,而老旧小区居民又多是低收入群体,一方面,政府鼓励物业公司先提供服务,实行“先体验后交费”的形式,让大家看到物业公司的确做实事、做好事,自然就会愿意花钱买服务；另一方面,可采取政府“扶一把”的形式。缓解物业企业刚刚入驻时的亏损状况,但补助也不是永久性的,可以逐步提高居民的缴费比例。

在推进老旧小区物业管理服务的探索中,经开区尝试性地开展了“打包”服务、“共享管家”模式,将地理位置接近的小区一并引入实施物业服务,保洁、秩序维护、投诉维修等方面实现资源共享。通过“共享管家”的形式,降低服务成本,使物业服务企业可以加大投入,提高管理成效。

“在制订新一轮老旧小区改造方案时,我们将在总结经验的基础上,继续探索老旧小区物业管理新模式,让老旧小区居民不仅享受到小区改造的成果,还要让他们获得物业服务带来的幸福感”。市住建局物业管理科科长李晓伟表示。（完）