01、最近杭州最风光的板块，莫过于临安。
   
   先是4月16日，中天以封顶价12342元/㎡+5%自持，“闪电”拿下青山湖科技城宅地，创新高。
 
   再是4月23日，荣盛檀越府（青山湖科技城）以2万均价，推出108套毛坯高层，吸引145组登记，成为开年后临安首个摇号盘。
 
   前天线上选房，一个多小时即售罄。
 
   更夸张的是，毛坯洋房均价高达2万2，同样不愁卖。前期房源悉数卖出，最近又加推了一批。
 
   当然，最重量级的事件，还是地铁16号线，让临安成为杭州首个开通城轨的郊区。
 
   借助地铁利好，临安楼市似乎再度进入亢奋。
 
   据统计，4月临安商品房共成交2404套，创近10个月新高，环比大涨118.74%。与去年同期，不相上下。
 
  杭州各区中，仅次于余杭、萧山。

   02、由于限价，杭州楼市板块的热度高低，基本遵循这样的规律：
 
   即一二手倒挂越厉害，新房越畅销，土拍越激烈。反之，新房中签率走高，土拍低溢价。
 
   但“疯狂”的临安，却是反向操作。
 
   以青山湖科技城为例，目前二手市场上的主力越秀星汇城，89㎡高层小户型成交价，带装修的大概1万8。
 
   若跟檀越府比较，反而便宜了4千左右，是不是很另类？
 
   更大的反差，还在后面。
 
   据土地出让公告，近期已成交宅地，未来新房精装限价高达26880元/㎡，含3500元/㎡装标。
 
   也就是说，“反倒挂”程度是惊人的8000元。

   03、按照常理，这么明显的价差摆在面前，大家应该优先买二手房啊。
   
   可青山湖科技城，再次不走寻常路。
 
  “复工后，整个板块一个月成交的二手房，不超过50套。”当地某中介门店负责人说。
 
   由于成交量远不如新房，几乎所有中介的业务重心，都不是二手房，而是主力做新房分销、带客户拿佣金。
 
   不过，该负责人也表示，地铁开通后这段时间，二手房相对更容易成交了。但仅此而已，价格涨不上去，客户也没有明显增多。
 
   贵的新房门庭若市，便宜的二手房门可罗雀，为什么？
 
   “因为买新房的大多是外地投资客，比例可能有50%。而二手房买家主要是自住客，板块人口导入量并不足。”中介分析道。
 
   对于投资客占比，中介或许还是低估了。
 
   据我了解，檀越府最近这次高层推盘，145组登记客户中，高达70%来自杭州以外。洋房投资客比例，甚至高达80%。

   04、说起投资客，临安应该是杭州最大的根据地了。
 
   但最招摇的时候，可不是现在，而是2017年8月撤市设区前后。

   知道当时有多疯狂吗？
 
   不仅是杭州人，温州、台州，乃至全国其他地方的投资客，早在官宣前，就闻风杀过去了。因为临安有地铁预期，总价门槛低，关键还不限购。
 
   “听说临安的房子，抢得一套都不剩了”、“整个临安都买不到房子了”……看看当时的新闻报道。

   记得撤市设区后几天，我还专门跑了一趟临安，售楼处里碰到了不少投资客，结果发现根本没房子卖。其实倒不是没房源，而是来不及开盘。
 
   也是在那一段时期，临安房价开始跳涨。
 
   同样以越秀星汇城为例，2017年6月一期最后的开盘价，只有1万1-1万2。但2个月后，前期交付房源的二手挂价已高达1万5。
 
   后续临安新推售的房源，不少都要求一次性付款，加捆绑车位，甚至还需茶水费。
 
   青山湖普通高层的二手房成交价，更一度超过2万。“那是最疯狂的时候，也是最容易出业绩的时刻。”中介回忆道。 

  05、2018下半年后，杭州楼市进入调整，板块分化随之出现。
 
   作为远郊板块，新房备案价持续上升、供应却井喷的临安，立马成了反应最明显的板块之一。
 
   特价房、首付分期、甚至送车位等变相打折现象，接连涌现。
 
   但凭借不限购、低门槛优势，加之分销团队的极力引导，像青山湖科技城这样的板块，依旧能吸引到大批外来投资客。
 
   可以说，是投资客撑起了这里的新房市场。
 
   但调整下滑的二手房市场，就没那么好运了。一是投资客倾向于买新房，很少主动入手二手房；二是出售二手房的主体，也是投资客。难道叫投资客接盘投资客？
 
   更关键的是，青山湖科技城仍处于发展阶段，导入人口有效，自住需求不足以支撑规模庞大的二手房市场。
 
   这正是新房贵、二手房便宜的主要原因。

   06、所以，当地铁真的通车了，许多投资客尴尬地发现，几乎赚不到什么钱。
 
   来看三个故事。
 
  一个是A先生，G20前低位投资了一套星汇城134㎡三房，因为是顶楼特价房，总价80万出头。
 
  一路持有到去年上半年，出于对临安的不看好和摇红盘的需要，A先生以总价190万挂牌了房子，折合单价1万4。结果一个月几乎无人问津，一听顶楼和价格，就没兴趣了。
 
  为了卖房，A先生一度加了几十个中介微信，更把房源信息贴遍了知道的所有平台。
 
  但最后还是降价最有效，最终成交价174万（单价1万3）。买家在未来科技城工作，自用兼投资。
 
  事实证明，决策无比正确。A先生后来摇中了一套融创城，而现在位置更好的同等户型，近期实际成交价仅1万4出头。

  第二个是B先生，青山湖当地的资深中介。2017年底头脑一热，全款入手了一套中天珺府135㎡洋房，均价1万3，外加20万车位、10万号子费。
 
  持有两年多，B先生粗略算过一笔账，算上资金成本，实际单价要1万6。
 
  出于持有成本太高和二手房不景气的因素，B先生打算拿到产证，就立马出手，落袋为安。

  第三个是C小姐。前年买入临安城区某新盘，大户型单价1万8。近期刚交付，有买家愿意出近2万1来谈谈。

  去除各种成本，勉强能小赚一笔，犹豫出不出？结果多数人建议：赶紧出手。

  07、从短期看，尽快出手绝对是明智之举。
 
   因为青山湖科技城的投资客出货比例极高，而且还远未到放量的时候。
 
  以星汇城为例，已交付一二期共2000多户，但链家网却显示，目前挂牌房源高达856套，占比超过40%。其中，仅5月这8天就有近60套。
 
  这是什么概念？
 
  按之前的测算模型，新盘交付半年内，换手率基本5%左右；交付近一年，可达10%上下；若是投资红盘，比例高达15%-20%。
 
   看来，只有超级投资红盘，才配得上星汇城了。
 
   挂牌量惊人，成交量却很感人。近90天只成交了18套，近一个月更是只有4次带看量。
 
   这边挂牌滞销，那边大量房源已蓄势待发。
 
  以青山湖科技城站为中心，密集分布着宝龙旭辉城、天阳蓝光蔚蓝、旭辉中粮朗香郡、保亿风景未来城、中天珺府、荣盛檀越府、绿城国际社区，及多个待售盘。
 
  按节奏，下半年开始，将陆续迎来交付。
 
  这个量会有多少？据相关媒体统计，今年整个临安预计交付房源超过万套，青山湖科技城占比相当高。
 
  这意味着，二手房的竞争将进一步白热化。

  08、但就此判定，临安市场“不行了”，也不对。
 
   毕竟，相对于杭州主城，临安门槛低、不限购、带地铁，且山水环境出色，无论外溢自住还是养老，都有很高的居住价值。
 
  我的观点是：从短期来看，赚钱效应不明显。
 
  就像股票市场常说的“利好出尽是利空”，临安市场需要经过一段时间的消化调整，才能进入下一波上升通道。
 
  怎样才算调整到位呢？
 
  至少要有两个前提。一是板块商业综合体尽快投入使用，集聚人气，吸引更多自住客；二是自身产业加快发展，筑巢引凤，让更多高素质人才留下来。
 
  当然，最简单粗暴的方法，就是楼市再来一轮大拉升行情。
 
  比如，青山湖科技城的上游板块老余杭（未来科技城2.0），如果热度持续升温，必将带动这里的发展。
 
  好消息是，现在老余杭表现还不错，新加推楼盘中签率不到6%。
 
  所以，从很多角度看，临安都是一个值得期待的地方，我们要做的就是更多的耐心。