悟空云新房验收注意事项

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，悟空云验房把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、注意及时接收入住通知书

1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

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2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示

• 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

  
  

• 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

  
  

• 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

  
  

• 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

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2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

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3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6. 实测面积登记表

特别提示

• 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

• 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细查看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

  
  

• 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

• 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

• 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

• 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、买房需要缴纳的相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

• 契税

• 房屋买卖交易手续费

• 买卖合同印花税

• 公共维修基金

• 房屋所有权登记费

• 房屋所有权印花贴税

• 权证工本费

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（二）税费问题

特别提示

依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

• 契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

• 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

• 面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

• 物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

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• 产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

四、新房什么时候交物业费?

一般来说，购房者在购房时通常都与物业管理公司签订了《前期物业管理合同》，合同中关于物业费的交纳有详细的约定，购房者应当依据该约定交纳物业管理费。

房子符合交楼条件，开发商发出收楼通知书后：

如果购房者认为合同约定的时间没有到，不去收楼的话，在这期间产生的物业费全部由开发商承担，如果购房者收楼时间晚于合同约定时间，从合同约定的时间到业主正式收楼期间所产生的物业费，全部由业主自行承担。

因此，新房物业费应当从购房者确定收房之日起收取。

五、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

其实大家仔细看下自己的购房合同，《商品房买卖合同》第十一条第三项，明确规定了业主有权对房屋进行查验，开发商和物业不得以各种理由或者缴纳相关费用等理由拒绝，同时也规定了查验的相关问题由开发商在规定时间内负责修复，修复后再行交付。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

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1. 检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2. 检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

• 房屋本身的质量

• 景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

• 装修质量

特别提示

• 一定要掌握“先验后收”的原则。

• 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

• 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

• 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签订书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

• 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

• 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

六、为什么要“先验后收”？

其实，我国早在1991年，建设部曾出台《房屋接管验收标准》，此标准里将房产的质量问题具体划分为三大类：

A：房屋主体结构质量不合格（例如地基、承重墙出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题）

B：严重影响正常居住使用的质量问题（例如供水供电不正常、隔音效果不达标等；严重影响房屋的正常使用功能和用途等情形）

C：其它一般质量问题（例如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等；略微影响居住但确实存在的问题）

而相关条款中，对这三种情形相对应的处理方式也做了具体的标注：
1.对于房屋主体结构质量不合格：法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失
2.对于严重影响正常居住使用的质量问题：法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失
3.对于其他质量问题：购房者只能要求开发商进行修复并赔偿损失，不能要求退房

大家其实都知道，有些无良开发商在追求利益最大化的同时，根据以上标准只需要保证房子的主体结构、正常水电、隔音合格即可。最可怕的是现实情况还真的确如此，根据相关机构统计，去年85%以上的房产质量维权事件全部属于其他质量问题，根据标准购房者也不得退房。所以交付验房就是解决这85%的问题最好的途径。

现在的大部分情况是，许多购房者在收房时，基本被开发商牵着鼻子走，根本就无法按正常收房流程进行验收，而一旦收房就代表了业主认可了房屋质量，之后发现的所有问题都只能由自己进行独自承担，要么就是很多业主根本就不知道房屋还要进行验收这一回事。只要在收房前通过验房发现了问题并且不进行收房，就等于有了与开发商博弈的筹码。所以一定要“先验后收”。

七、验房的重要意义

1.验房是法律赋予业主的自主权利，所有业主们都有权获得符合国家规范要求的合格商品，因此业主有权对自己购置的房屋进行详细的检查验收，验收房子的主要原因就是能科学的评价房屋价值，对自己购买的房屋有一个全面了解，也是房屋质量好坏的重要依据。

2.开发商验收的是工程主体问题，后期的软配施工很少进行专业查验， 前期验房可以减少后期入住带来的不必要的麻烦，也可以很好的避免后期和装修公司的推诿扯皮。

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3.验收房子是先行维权的必要手段，集体验房也是理性维权的基础，以房屋事实为依据、以法律为准绳，那么验收房子的缺陷将成为经济索赔的法律证据。

4.验收房子是收房之前的必要步骤，验收房子不仅维护了业主的权益，同时还监督了房地产市场的规范，只有通过了验收房子的步骤，才能对开发商和施工队伍重新洗牌、优胜劣汰，通过验房，管理过硬、信誉良好的开发商、施工单位得到更好的机会。

八、目前整个市场上存在的几种验房

目前市场上存在的验房大致有三种：1.装修公司、家居品牌免费验房2.物业公司免费验房3.第三方验房机构验房，下面给大家做一下重点分析；

1.装修公司/家居品牌免费验房

我们首先说说第一种的免费很好理解。通常是装饰公司、建材商家或某些家居/装饰/建材团购类网站为了吸引眼球或拉拢客户的一种噱头。

“免费验房”之中的“验房”并不是目的，而是手段，他们无资质、无工具、无报告，商家或者网站只是凭借免费这一手段，抓住部分业主的心理，通过“验房”这一过程来不断推销后续的产品或服务。最常见的如装修公司的免费验房，总是安排四五个人为业主服务，而他们并不验房，他们都是设计师，围着业主不停推销...还有某大型家居类网站，看中验房这一切入点，建立所谓的“专业化”的“正规”验房师团队，来为业主服务。

无论哪种性质的免费验房，都不是以提供验房服务为目的，仅仅是以验房作为对接业主的一条快捷通道。同样，所有此类提供免费验房服务的所谓“验房师”也不靠验房来赚钱养家，他们拿的是工资。这种性质的验房，没有任何提升服务质量和专业水平的动力，只要遇到的业主不是搞建筑的专家，其他普通业主都可以轻松糊弄过去，验房效果又从何谈起呢？

2.物业公司免费验房

物业验房主要是以业主拿房时进行一个陪同验收，验收结束后让业主签字拿房为目的，更多是流程式的走过场，验收项目主要为电器能否正常使用，下水是否通畅堵塞等基本配备的检查，但是对其余项目的验收就不那么尽如人意了。最重要的一点是自己验收自己的房子，缺乏客观性和公正性。

3.第三方验房机构验房 

“第三方验房”的自身定位是为了强调并不会为了讨好客户刻意偏袒业主和开发商之间任何一方，“客观、公正”是所有验房机构的基本底线。当然选择第三方验房机构也是要看公司相对应的规模和资质，资质不全的公司查验出的问题公信力自然也是不够的。

九、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示

1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

十、房屋出现问题谁来负责

“房产出现质量问题，可要求开发商视情况不同而进行维修养护等。如果开发商不肯承担责任，则可向当地住建局投诉，或者拨打12315，向消费者协会进行投诉。”

交房时，房地产开发企业开发商会出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。当房屋质量出现问题，开发商应当按照书中的约定，在保修期及保修范围内承担保修责任。

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质保期限

• 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限；

• 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

• 电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

• 装修工程为2年。

十一、验房之后如何维权？

1.协商维修

保修期内，业主可要求开发商整改；如开发商不积极整改，可向法院起诉维护权益。必要时可指明所依据的法律条文。

2.第三方维修

如果与开发商协商不成功，业主可以自己找第三方维修。维修过程中的费用都由开发商承担。

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3.向消费者协会投诉

协商和解不成，对购房者来说到消费者协会投诉是最好的途径。消费者协会是依法成立的专门保护消费者合法权益的组织。

4.解约退房

当房屋的质量问题严重威胁到房子的整体安全时，购房者可直接与开发商提出退房要求。

十二、关于法定退房条件

在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种： 

1. 购房合同无效： 

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。 

2. 套型误差： 

按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。 

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3. 面积误差： 

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。 

4. 变更规划、设计： 

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。 

5. 质量不合格： 

房屋主体结构质量不合格，并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。 

十三、关于面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

（一） 存在的问题：

• 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

  
  

  消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

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• 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

  
  

  正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一两平米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示

• 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

• 签订合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购 房人有权退房。

（三）关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则：

• 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

• 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

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• 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

• 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

• 套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间：

• 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

• 售房单位自营、自用的房屋。

• 为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

• 对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

特别提示

• 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

• 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

• 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

• 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

业主收房并不是简单拿钥匙的话，很多时候一旦交付了房屋，除非出现大的质量问题，否则开发商是不会对房屋质量承担责任的，而从这点上来看，业主们在收房的时候一定要仔细的对房屋各方面做出验收，最好就是找一个专业独立的第三方验房公司，出具专业的报告，不然就有可能导致自身利益受到损害。

以上就是悟空云验房在实际工作中，业主咨询最多和疑惑最多的一些常见问题，希望以上汇总能对您有所帮助，其他更多问题可以咨询悟空云专业验房师或者客服，我们会为您详细解答，专业独立第三方只为业主服务。

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