黄金周楼市成交惨淡

    今年黄金周期间，楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，小编走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。小编统计发现，北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。

    据北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。

    与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。

    传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”

    量跌是价跌必经一个步骤

    从9月及10月开局阶段来看，在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。朗勤地产机构副总经理胡卫表示，在从严限购等政策作用下，市场的第一个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降，量跌是价跌必经的一个步骤。

    其次是开发商资金链普遍趋紧，部分房企资金链呈现恶化走势，多家房企负债率超过100%。对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。

    从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要，2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。

    不过，分析人士也指出，当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。

    这就意味着接下来的10月中下旬各方力量将会进一步大力角逐，进而影响楼市走势，目前北京等地市场正通过大规模推盘、小幅降价来刺激市场。

    成交低迷将加剧房价跌势

    北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在今年的9、10月份，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在今年最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价求量；而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体看，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。

    张大伟同时指出，如果开发商只有小幅降价，那么成交量必然难以明显反弹，市场依然难改颓势。这就意味着拐点在10月份并非一定能够确立，预计今年四季度楼市将依然出现成交萎缩，价格以停涨为主，降价楼盘点状分布，甚至依然有项目价格上涨。对此，世联地产的判断是，随着供应量的增加，今年底明年初库存将升至本轮楼市的最高峰，供销差也同时达到峰值，“只有供销差达到最大时，拐点才会确立。”

    另外，张大伟表示，虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的最高点，但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快，开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。不过，一旦年内销量持续低迷，销售回款将逐渐难以弥补开发商在银行信贷减少后的资金缺口，在明年初市场出现资金或投资拐点的可能性非常大，这也将影响楼市价格拐点的出现。

    “毫无疑问的是，如果传统的‘金九银十’楼市成交低迷，这必将加速拐点的到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。”中国房地产学会副会长陈国强表示。