珠江新城板块的二手楼，基本无价可讲

抢、抢、抢……最近全国楼市热点，是再调控引发的“抢房”风暴。

        二手买家抢着成交，抢着过户，担心被征收“20%个税”；一手买家抢在再调控细则出台前赶紧出手，预防一不小心首付加了，利率高了，成本多了……

        在“抢房”风暴前，悄然而至的“3·15”如风暴中飘摇的一叶小舟，买家已无心再想维权。

        没有证据证明，楼市过去存在的问题，现在都已消失；也没有证据表明，如今购房者的权益完全得到尊重。但在楼价不断上涨，且预期还会继续上涨的背景下，买家更关注的是尽早买到房子。楼市“3·15”已经“休克”，其“惊醒”的一天，只有等到楼价下滑、大幅下滑的那一天。

广州楼价四年上涨近五成

        如果不太健忘，应该还记得2008年及2009年上半年，那真的是天天“3·15”。购房者的维权行动风起云涌，从南往北，从西往东；从豪宅项目到中低端楼盘；从一线城市的北上广深，到二、三线城市的杭州、南京、成都……有知名房企副总经理回忆当年，就是两个字——“扑火”，全国哪个城市的楼盘出了问题，马上到那个城市去“扑火”。

        2008年及2009年上半年，为何购房者把每一天都过成了“3·15”？真的是当时全国楼盘大面积出现问题？

        非也。关键就在于当时楼价下跌。刚买房的人看着迟几个月买房便宜了几十万元，不平衡心理发作，马上对开发商展开了“声讨”。2009年下半年以后，购房者的维权行动突然销声匿迹，是所有问题都解决或消失了吗？当然不是。只是因为楼价上涨了，购房者从买亏了变成买赚了，很多当时看起来是问题的问题，都已经不再是问题。

        从2009年至今，全国大多数城市楼价大幅增长。向以理性著称的广州，2009年的楼价是9346元/平方米，2012年是14044元/平方米，涨了近五成。2009年你花100万元买的房子，现在变成了150万元。在巨大的收益面前，房子有个小裂缝算什么问题？用50万元还堵不上？！

        令人印象深刻的是，楼价不断上涨，有购房者收楼时发现问题，向开发商反映，开发商牛气冲天：“如果不满意房子可以退房。”

        成交火爆，楼价不断上升，楼市处于卖方市场，买家担心的是以原来的价钱已经买不到合适的房子，维权问题自然难以爆发。“不满意可以退房”，有多少买家会因小失大，真的退房？

房企质变注重“回头客”

        2009年，房子卖得最多的房企，也不过600多亿元。2012年，号称过千亿元的房企，已经多达5家，并有多家房企候补，随时加入“千亿元俱乐部”。

        数字能反映的是房企的房子卖得如何，数字不能反映的是，短短3年时间，中国房企的质变。如果没有全国性的战略，没有在全国众多城市的丰收，不可能会有千亿元这样庞大的销售规模。全国化，从过去的磕磕碰碰，进入了顺风顺水一路丰收的阶段。

        某全国性房企有关负责人感叹，进入一个全新的城市开头总是很难，无论当地政府如何欢迎，总会遇到这样或者那样的问题。当度过了磨合阶段，了解了当地市场的消费习惯后，一切就迎刃而解。熟悉了当地市场后，和购房者之间发生矛盾的几率当然会比刚进入时要少得多，买家维权的事情自然减少。

        房企的质变，还体现在购房者的“忠诚度”上。现在问问那些大型房企，他们的“回头客”（就是旧业主再买、旧业主介绍新客户购买等）有几成，得到的答案往往是六七成。“回头客”的多少，很多时候成了一个楼盘、一家房企交出一张什么样成绩单的决定因素。

        要吸引“回头客”，自然要做好服务，减少买卖双方的摩擦。近期，记者约访某全国性房企品牌部负责人，确定采访时间后被“放了飞机”。该负责人解释，公司有楼盘交楼，品牌部必须到场，要确保交楼过程中不会出现纰漏，保证业主满意收楼。

当房企拿出足够的诚意，很多问题也不再是问题了。

从“税慌”到“楼慌”

调控风暴后市场

文/羊城晚报记者 詹青

        “新国五条”细则发布至今已近半月，市民担心被征收重税的恐慌造成的“末班车”行情仍在延续：房地产交易中心仍是日日排长龙；有中介经纪日夜加班赶递件累垮；连银行也有买家在排队办理提前还贷等业务；二手成交量猛增……本周，记者还发现，这种“税慌”行情已逐渐蔓延到一手市场，变成“楼慌”，尤其对一手刚需盘表现出明显的杠杆效应：二手买家转投一手市场，换房型买家担心调控压力，刚需盘销售火爆，涨价苗头再现。

二手楼市“心慌慌”

        本周，“末班车”行情越演越烈。中介提供的数据显示，近两周二手成交量剧增150%。“以前的几次调控，也曾引发一波抢搭‘末班车’的成交高峰，但之前要么是卖方急，要么是买方急，这一次却是买卖双方都很急，所以成交量才会这么高”，一位中介负责人表示。

        中心区多个二手热门板块均出现刚需买家急买的现象，如天河北、东风东等名校板块，学位房买家加快了选房的速度，令原本4月份才出现的学位房交投旺季，提早到3月份就出现了。合富置业储备分区营业经理徐铿表示，“新国五条”细则出台后，天河北板块不少刚需客加快了购房的速度，大多数是学位房买家。

一手楼市“心思思”

        被二手市场所感染的一手楼市，加紧推货、“心思思”想涨价的楼盘越来越多，“末班车”行情“惠及”一手楼，近两周，一手市场同样录得了颇高的人气指数和交投热度。

        记者在一手市场巡盘发现，目前刚需楼盘涨价的已经不是少数，无论是中心城区，还是番禺区、黄埔区，不少楼盘的售价均比春节前有所上涨。操盘手坦言，“楼卖得太快”是涨价的主要原因。中原地产项目部总经理黄韬介绍，来不及赶二手房“末班车”的买家，把眼光投向了一手市场，细则出台后，一手市场的看楼客增加了20%-30%，成交量也增加了10%左右。

好势头只是短期行为？

        “末班车”行情能走多远？尽管一手楼市近期成交畅旺，但在开发商眼中，这种利好只是短期行为，并且预期针对一手市场的调控即将到来。

        一位楼盘经理告诉记者，上周末，涨价楼盘的去化率仍能维持在六七成，未涨价的楼盘去化率更高，“这样的好势头的确给了更多开发商提价的信心”。但是，某上市房企营销总监则认为，最近一手楼市大好，一方面是去年年底以来持续回暖的势头所致；另一方面是新政对一手市场产生了推动作用，导致刚需及改善型需求“井喷式”释放，不过，“地方细则出台后，楼市成交会出现相对停滞，改善型房源的价格上升空间会变小，刚需房源的量价表现也会相对稳定”。

调控风暴后二手

文图/羊城晚报记者 陈玉霞

        上周，二手市场仍处于高温状态，买卖双方急于成交的情绪仍在发酵。中介人士介绍，二手房买卖确实多了，有些地铺的成交比1月份同期有一倍的增长，“现在什么都在讲速度啊”，不过在价格方面，却少有业主愿意让步，整体价格依然平稳。

当天放盘次日便卖出

        上周六上午，在五羊新城满堂红分店门口，一位年轻白领正在询问是否有一房单位可租，希望马上就能入住，“房东刚刚把房子放盘，第二天已经有买家接盘了，我们的租期到这个周末，所以着急啊”。满堂红研究中心的数据显示，3月1日至10日，满堂红的二手买卖宗数比自去年来最火爆的1月份同期增加了175%。战略管理部副经理肖文晓表示，3月份的成交量一定会超过1月份。

        在珠江新城隽峰苑的中原地铺，高级营业经理钟旭文告诉记者：“最近无论是想买房的，还是想卖房的客人都比较着急，一套总价300多万元的单位，买家从看盘到谈价钱，不到3天已经成交。3月份前12天，我们店成交了6宗买卖单，比行情最好的1月份还热。”海珠区江燕路中原地铺的一位经纪介绍，近期的看楼者比往常多了近五成。

议价空间下降至1.3%

        尽管大家都着急，都希望能及早办好过户手续，但降价卖房的业主并不多见。市场人士介绍，不少业主依然看好后市，所以放盘价几无议价空间，除非是特别着急要卖房的。

        钟旭文介绍，珠江新城的业主基本不会降价，“保利心语一套82平方米的单位，业主开价3.2万元/平方米，我们好说歹说，最终总价才降了8000元的‘零头’”。合富置业市场部经理梁燕明介绍，现在业主愿意让价的平均幅度只有1.3%了，而去年年底至今年春节前的让价幅度还有5.4%，“如今大部分在售房源的价格坚挺，业主大多不接受议价，个别出售意愿不强的业主，甚至会出现反价或将物业转售为租的现象”。

        当然，也有一些较特殊的板块，中原地产高级营业经理管增杰介绍：“新政出台后，境外业主的放盘比例比春节前出现了两位数以上的增长，目前该片区内几个楼盘都出现了境外业主急放盘的现象，议价空间大于内地业主。”

“捞一笔”将倒逼出穗版“限涨令”

一周热评

■本刊评论员

        最近调控信息纷杂，“末班车”行情更让楼市焦躁不安。房地产交易中心长龙不断，二手业主趁机抬放出“海鲜价”，好行情更蔓延至一手市场，楼盘现场客流量大增，成交量增加一成多。最让人心惊的是，“捞一笔”逆市提价的楼盘（尤其是那些认为可幸免于调控外的刚需盘）更是不在少数。

        这半个月以来的市场火爆，其实是反常现象。如人体的“寒极生热”，寒邪化热入里，本是虚寒难当，却自诩为红光满面的壮汉。

        市场有病。其病一：只知“捞一笔”，不知“捞一笔”后怎么办。我们知道，“末班车”行情，其实是一种消费力的透支，是一种恐惧性的消费。赶搭“末班车”入市的买家，是对楼市持上涨预期的群体。而这种预期来得快，去得也快，也许今天还在闹哄哄排队买房，明天就会呼啦啦散场。“末班车”行情，更必然会在细则落地之日戛然而止。接下来，将会是不可避免的观望。假如预期真逆转的话，观望将不是短短几个月就能结束的，相比而言，“捞一笔”涨价便是十足的短期行为。“捞一笔”之后怎么办？这是留给今后长长的难题。

        其病二：只知“20%”在前，不知重招在后。尽管“20%”所得税暂时与一手市场无关，但是，由于一、二手楼市是“一荣俱荣，一损俱损”的双生儿，二手市场受挫，换房力量会大幅削弱，一手市场也必然会后继乏力并出现萎缩。因此，对一手市场来说，二手市场受到打击，无论从哪一个角度分析，都绝非一手市场的利好。更何况，“捞一笔”的涨价心态无异于“自杀”，因为其倒逼严厉政策出台的几率相当高。


        本周，有业内人士爆料称，深圳“限价令”演化为“限涨令”，超过红线发“红牌”直接罚出场。尽管深圳房管局称这只是旧政策的重申，但必须承认的是，当前是非常时期的政策“空窗期”，为贯彻落实“新国五条”，地方细则“硬来”的可能性日渐增大。没有深圳版“限涨令”，未必会没有穗版“限涨令”或其他各种“××令”。有“20%”在前，就会有更重的招数在后。

        当然，要问严厉调控的风险有多大，最关键的是要看涨价的幅度有多猛。涨价有多猛烈，调控就有多强硬。危境如此，唯自求多福，速速走量罢。

来源: 羊城晚报(广州)

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