办公写字楼的求租旺季是在每年3月，但据南宁装修第一网的市场调查发现，今年南宁市写字楼的供求出现两极端：小面积户型却不好出租，大面积户型供不应求，非纯写字楼的商住两用型公寓空置率尤为突出。有业内人士称，原因在于电梯配置少、停车位不足、地段不好等，商住两用公寓在租赁市场处于下行通道，在南宁市场上遭到冷落。

　　企业租大面积写字楼增多

　　随着南宁市商业环境的改变，提高了大型高档写字楼的需求。

　　有中介公司负责人告诉我们，自己创业之初是“蜗”在几十平方米的民宅里“捣腾”。现在公司业务越做越大，租用200平方米的办公室还是无法容纳公司全体员工。由于办公室拥挤，公司的一些高层管理人员如区域经理等只能“下放”到门店，在门店加设办公室。

该公司负责人表示，就算是现有的200平方米面积办公室也是得来不易，出动不少人力物力，雇用某南宁装修公司还花巨额装修款，，办公室设备除外光装修就花了50万元。该负责人表示，并非南宁市很少大面积办公室场所，有些大面积的办公室场所地段较偏，而且不配置充足的停车位，不利于公司员工上班。另外，企业规模化经营以及大型公司的进驻南宁，配套齐全的大型办公场所需求有增无减。而南宁市配套齐全的大型写字楼、高档写字楼开发速度跟不上，势必导致供不应求。

　　小型写字楼多空置待租

　　在南宁市青秀区、兴宁区多家写字楼发现，永凯大厦、地王国际、东方曼哈顿、航洋国际城等大面积写字楼的出租率较高，租金也较高，达到80元/平方米/月以上。而出租率相对较低的主要是非纯写字楼，即商住两用公寓。有的公寓一层楼20多间房中，只有两三间在租，月租金约为20元/平方米甚至更低。如东葛路沿线的商住型办公楼、民主路沿线一些商住两用公寓办公楼、江南星光大道沿线商住两用公寓办公楼等，租金都不高，求租的客户较少。据广平房产市场部调查数据显示，商住型的公寓办公楼空置率在20%～40%之间，而地王、航洋等纯写字楼类型的楼盘，配套相对完善，整体出租率达到85%以上。小型商住公寓办公楼之前开发过多，商品过剩则属正常。

　　配置无法满足商用需要

南宁市高档写字楼身价高，却供不应求，便宜的小型写字楼为何陷入“剩”境？ 

南宁市多数商住两用公寓地处交通拥挤的路段，容易发生交通拥堵，不利于出行，如南宁市老城区有不少商住两用公寓写字楼、市中心一带的商住两用公寓。这些写字楼规模太小，而且分布零散相对孤立，运营规模不上档次，是公寓写字楼很大的弊端。

小型写字楼还存在多个“缺陷”，使其陷入滞租局面。如南宁市的小型写字楼多是商住两用公寓型建筑，早期设计就有许多不足之处，如电梯配置少。理想的办公场所应有高效的电梯系统，但南宁市多数商住两用公寓电梯配置较少，而且运行时速度慢。停车位紧张的问题更是突出。绝大部分商住两用公寓只设置地下一层停车场，停车位配置偏低。按照写字楼的标准，电梯的配置最好在每4000平方米一部电梯，平均候梯时间在30秒左右，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。而停车位的配置，每60～90平方米出租面积提供一个机动车位等。商住公寓楼明显达不到要求，加之物业管理混乱、写字楼对外展示性及视觉不佳、办公氛围不浓等因素，导致小型写字楼滞租或滞销。

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