【房价】

房价增幅不得高于居民收入增幅

政策原文：认真做好新建商品住房价格控制工作，保持房价基本稳定。2013年南宁市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

专家解读：这次南宁版“国五条”细则中提出的房价调控目标，体现出南宁调控房价的决心。但是这个目标幅度过宽，真正起到控制目的的还是一系列的限价、限购、限转等手段。

【三限】

继续严格执行普通住房限购

政策原文：住房、公安、民政、税务、社保等部门进一步完善信息共享和审核工作机制，加强购房资格审核，对不具备购房资格的购房人，不予办理房屋登记；对违反政策规定，或教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业、房地产经纪机构及其执（从）业人员，暂停网上签约或交易申请，其违规行为记入信用档案，并由其承担相应法律责任。

专家解读：细则是对限购政策的重申，与去年相比，基本维持不变，没有扩大范围，对区域限购没有变化，目前南宁限购区域已经覆盖了城市全部行政区域。

个人转让严格按所得20%征税

政策原文：税务、住房等管理部门要密切配合，严格执行国家关于个人转让住房的各项税收政策。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税。

专家解读：依法按转让所得的20%计征其实是强化限制转让，其目标是控制投机型投资，但是这样效果并不是很理想。

严格商品住房预售许可审核

政策原文：住房管理部门要在商品房预售审批过程中进行价格指导和监督，引导房地产开发企业合理定价，对预售申报价格过高且不接受住房管理部门指导的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，并严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，按照申报价格对外销售。

专家解读：这一条虽然说得很委婉，但实际上就是一种限价行为。如果开发企业不按价格去卖房，政府就不发预售证给你。这一条最值得开发企业警惕。

【二增】

增加中小型商品房建设供应量

政策原文：发改、国土、规划、建设、住房等有关部门要共同建立保障性住房和中小套型普通商品住房建设项目行政审批“绿色通道”，提高审批效率，督促房地产开发企业严格按照合同约定开竣工，加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和上市，尽快形成住房有效供应。

专家解读：在开发企业在建设中小套型普通商品住房中，要经过一系列复杂的审批过程，耗时比较长，因此该条对项目行政审批开辟“绿色通道”，这种提法是很新的。这不仅增加中小套型普通商品住房建设供应量，还改善了住房结构，很有亮点。

保障房满足更多中低收入人群

政策原文：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成14600套、新开工19420套、新增廉租住房租赁补贴2000户及4800套分配入住的任务。按成熟一个实施一个的原则稳步推进南宁市城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，将南宁市危旧房改住房改造和旧城改造纳入棚户区改造统筹推进，棚户区所在县区政府要加大拆迁补偿工作，确保项目的实施。

专家解读：这一条细则一直是政府反复重申的内容，目的就是要加大保障房建设力度，多渠道筹集保障性住房建设资金，狠抓保障性住房质量安全，加强保障性住房分配管理，让更多的中低收入人群有居所。

【一联网】

年底前实现市级与全区联网

政策原文：大力推进个人住房信息系统建设，进一步完善住房保障信息管理综合平台系统，并于2013年9月底前实现市本级与所辖县联网，12月底前实现个人住房和住房保障管理信息系统与自治区联网。

专家解读：全国40个重点城市的个人住房信息系统于2012年6月30日前实现与住建部联网。南宁是40个重点城市之一，目前南宁个人住房信息系统已实现全国联网，结合去年11月20日建成的南宁市住房保障一体化信息高速专网，今后南宁市保障住房的监管将更加严格。

该条要求今年 9 月底前实现市本级与所辖县联网，这在更大范围对住房信息提供支持，为下一步政策施行提供可能。

 

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