等不等银行贷款？

    最近，市民李先生准备卖掉金东区东华家园一套多层住宅，并在保集蓝郡购买一套大户型高层住宅。通过中介牵线，有两个客户看中了他的房子。一个接受他的报价，但需要办理银行贷款，按目前银行的放款速度，贷款到位至少需要两三个月；另一个客户能全额付款，但要求便宜10万元左右。由于李先生已经交了新房的定金，紧接着就要交首付款。那么，李先生到底该卖给谁呢？

    相关人士建议，由于李先生急需筹集后续资金，所以他需要考虑的问题就是，有没有办法筹到购房所需的首付款，如果能筹到，成本又是多少。如果筹资成本太高，不如接受后一位客户的还价。

    据了解，目前个人短期融资的途径主要有三种，无抵押消费贷款、质押贷款和典当。目前无抵押消费贷款的年利率约为9.5%，一般满三个月后可以提前还款。提前还款需要支付剩余本金1%至2%的手续费。无抵押贷款办理手续简便，一般只要求借款人在当地有固定的工作，收入稳定，但缺点是贷款的额度较低，比如，年收入10万元左右的借款人，其借款额度最高只有13万元。

    如果需要筹集的资金比较多，购房者可以选择质押贷款和房产典当。质押贷款是客户以未到期的国债、存单、保单等为质押，向银行申请的贷款，其质押率最高可以达到质押物的九成。购房者可以借亲友的国债、存单等作为质押物。房产典当目前的典当率基本可达房价的六成，典当的费用一般为每月3%左右，至少要典当两个月。从成本上来看，典当的费用最高，但如果仅仅借用两三个月，其成本并不比前两种方式多很多。典当的优势是放款速度快，一般贷款额不是太大的话，当天就可以放款。

    换房还是换租？

    小孙刚刚换了工作，从家到单位的距离大大增加。考虑到上班太远、孩子上学不方便等因素，他打算将房产置换到单位附近。但了解下来，买卖置换需要缴纳很多税费，也有同事建议他换租。小孙为此有点纠结。

    买卖置换与换租相比哪个更合算？市区华邦地产负责人认为，此举需要考虑的问题很多，首先要考虑的是不同板块房价的高低，如果房价差距不大，还要比较房租的高低。如果房租差价也不大，则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策，持有的房产是否满5年，税率差别很大。比如，5年以内的非普通住房转让，要按照房产的全额征收约5.65%的营业税及附加税费，而5年以上的房产只要按照差价征收。而如果转让的是唯一自住房，满5年的可以免征个人所得税。因此，不考虑其他因素，5年内房产最好不要置换，不妨暂时换租。

    用不用儿子名义购买？

    邓先生的儿子刚刚参加工作不久，他计划将原有的房子卖掉，换一套大一点的房子。现在的问题是以儿子的名义买房，还是以自己的名义买房。中介的建议是以儿子的名义购房，还能享受首套房贷款优惠，等贷款办好后，再将自己的名字加到房产证上，这样只需支付房价一半的契税，能节省更多的房贷利息。

    不过，也有业内人士认为，中介的建议确实能节省房贷利息，但邓先生要考虑其他一些因素。比如，儿子刚刚参加工作不久，其公积金缴纳有限，如果现在就买房，是否能用足公积金贷款的额度？另外，以儿子的名义买房，公积金贷款的最高额度只有30万元。而如果儿子将来与他妻子共同买房，其公积金贷款的额度能翻一番。更需要考虑的是，如果限购、限贷政策执行时间较长，儿子将来买婚房的话，要承担二套房贷的高利率，还有可能无法贷款。