买房子是老百姓看重的一个非常重要的大事了，尤其是在房价高企的当下。常言道先得安居才能乐业，所以，对于许多普通百姓来讲买一套称心如意的住房就是心中的夙愿。但是现在的购房并不是在菜场买几斤菜那么简单，购房中出现的种种问题不时在报纸或别的新闻媒体上有所披露，其实，如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

    个人购房的流程

    第一：购房前的准备。购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

    第二：签订认购书和商品房买卖合同。这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品房买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认购书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

    买房中出现的许多问题都可以归结为“五证”的问题，五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，该证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

    那么怎么样看待“五证”？教您一个思路，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

    第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

    购房过程中涉及的法律问题

    如何阅读售楼书？售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是开发商资质的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多么优越，其实这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开车还是乘公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商总局认定是违法的广告宣传。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

    怎么保证售楼书的内容具有法律效力？我们看到售楼书之后感到很满意，但是又怕最后买了房子以后，不像售楼书中所描述的那么美妙，怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确地写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，想确保和约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，可以向开发商提出把售楼书的内容写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

    在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金。杭州装修网小编在这里要提醒购房人注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立履行其担保的作用，并有数额规定。定金有特定的法律内涵，如果给付定金的一方不履行合同约定的义务则无权要求返还定金，接受定金的一方如果不履行合同约定的义务应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它不具有定金所具有的担保作用，可以视为预付款。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。

    另外，定金在一些情况下也是可以退的，例如，我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还买方定金的。

    杭州装修网小编建议，购房者在签订认购书的时候，应在认购书中注明签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签订，所收的定金应予退还这样的条款。

    认购书里规定了在认购书签订之后应在多少日之内和房地产开发商签订购房合同，签订买卖合同时就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在购房合同里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。上面说过了在签订合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定开发商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证时一定要看清开发商销售的房子是否包括你所要买的房子。

    杭州装修第一网小编综合整理

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