政策与市场博弈新老盘齐发力

上半年，花果园(资料 论坛 图库 微博)、美的林城时代(资料 论坛 图库)、中天未来方舟(资料 论坛 图库)、龙湾国际(资料 论坛 图库)、保利溪湖(资料 论坛 图库)、天誉城(资料 论坛 图库)、梦想典城(资料 论坛 图库)、万科大都会(资料 论坛 图库)等多个楼盘项目，或持续推盘或高调入市，给市场提供了充足的供应量。同时，宏观调控政策仍在继续对楼市产生影响。那么贵阳下半年楼市的推盘量是否会有所减少？楼视网记者就此进行了调查。

数据表明，在下半年供应量中，两城区和观山湖区仍占主要地位，而白云区推盘量的大幅增加则成为一大亮点。另外，推盘项目的区域和物业形态均较去年同期更为丰富。

就两城区来讲，除花果园、中天未来方舟两个大盘将持续发力外，天誉城、中国铁建国际城(资料 论坛 图库) 、黔灵半山(资料 论坛 图库)商住楼、虹祥花郡(资料 论坛 图库)等楼盘也将有新房源陆续上市。其中，花果园将推出住宅、写字楼等多种房源，供应量达100多万平方米；中天未来方舟将推出洋房、写字楼、沿河商铺等多种类型；天誉城、中国铁建国际城、虹祥花郡均将分别推出1000套住宅，三个楼盘总供应量达到36万平方米；此外，富源同坐(资料 论坛 图库)将推出264套住宅和面积超过5000平方米的商铺；贵阳首开城下半年将推出300套花园洋房；名门国际(资料 论坛 图库)则将推261套住房，总量逾3万平方米；都市阳光(资料 论坛 图库)将推出232套住宅；黔灵半山商住楼推出的86套房源总建筑面积达10000平方米；经典天成(资料 论坛 图库)也将于9月推出面积区间为95－200平方米的小高层……

观山湖区的万科城(资料 论坛 图库)将推出1000余套住宅，面积达10万平方米；中铁逸都国际(资料 论坛 图库)将推出总量约20万平方米的房源，包括高层、洋房、别墅、商铺等多种形式，其中高层700多套，面积区间为50－170平方米；美的林城时代将推1000多套住宅和写字楼；中渝第一城(资料 论坛 图库)将推8万平方米高层、5万平方米洋房和8万平方米左右的写字楼；远大生态风景(资料 论坛 图库)项目三期约推出500套房源，总量7万平方米；观府壹号(资料 论坛 图库)预计则将推出200余套面积从85-135平方米的住宅；国电·金海域亦将在年底推出150套房源，总建筑面积达到21300平方米 ……

而白云区推盘量的大幅上升，主要源于大川白金城(资料 论坛 图库)和俊发城(资料 论坛 图库)两个大盘。据悉，这两个楼盘将分别在下半年推出100万平方米供应量，房源合计上万套。此外，优品城邦(资料 论坛 图库)将推出住宅1000套；米兰春天也将会推出一批面积区间为80-120平方米的房源。

此外，乌当的保利紫薇郡(资料 论坛 图库)、乐湾国际(资料 样板间 图库)、保利公园2010(资料 论坛 图库)等楼盘也将继续保持稳定的推盘量。其中，乐湾国际下半年预计有500套别墅推出市场。花溪的丹麦童话(资料 论坛 图库) 将推出200多套住宅；溪山御景(资料 论坛 图库)将推出总量约4万平方米的住宅；此外保利溪湖也将有新房源推出。小河的美的新都将推出A组团多层住宅220套，总建筑面积28000平方米；C组团高层电梯住宅共489套，总建筑面积56000平方米，此外还有部分商铺；龙湾国际也将推出110套住宅，总建筑面积达20000平方米。

刚需市场竞争白热化改善性住房前景看好

2012年年末，“城镇化”建设成为热门词。据国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40亿元人民币投资。随着贵阳城镇化建设的不断推进，城市人口的聚集必将带来潜在的购房人群；同时也增加了城市的区域面积，为楼市提供了更多的可开发地块，贵阳这样的发展中城市无疑将成为最大的受益者。而诸多开发商对贵阳楼市，尤其是刚需市场的看好，则带来竞争的全面升级。

从下半年推盘来看，中小户型仍占很大比例。据了解，花果园、中天未来方舟这样的刚需大盘会继续推出大量中小户型，均价也基本保持在4200-4300元/平方米左右；大川白金城将推出大量面积区间在51-113平方米之间的住宅，均价3800元/平方米；万科城将在四季度推出以简装三房为主的1000余套房源，面积区间为67－89平方米，均价5000元/平方米……对此，不少业内人士认为，多个刚需项目的入市有望改变花果园、中天双雄争霸的格局。

贵阳万科房地产有限公司营销总监张维江说，目前的贵阳楼市处于一种健康、稳定的发展状态。论及刚需市场是否已饱和，他认为，只要一个城市在发展，就会有源源不断的需求。但也有一部分人群认为，下半年刚需市场前景并不明朗。刚需市场在多个大盘影响下已趋于饱和，改善性需求正在激增，因此避免与刚需大盘同质化竞争，转推中高端产品才是发展之道。

随着房地产市场的持续回暖、企业库存压力的不断减小，品质社区正在逐渐成为楼市新亮点。例如，中天未来方舟下半年将力推面积区间为140－160平方米的洋房和190－230平方米的沿河豪宅；黔灵半山商住楼新推阔景山林高层A2栋，面积区间为96-124平方米，均价7600元/平方米；162平方米的城市宽景四房均价则为7900元/平方米；中铁逸都国际除将推出500余套面积区间在110－170平方米的洋房外，还有130套面积区间为210－280平方米的别墅，均价万元左右；中铁生态城下半年推盘量将达到20万平方米，包括低密度住宅（别墅）以及度假型合院产品，其中别墅面积区间为200-500平方米，均价8900元/平方米；合院产品面积区间为50－160平方米，均价5200元/平方米。

整体而言，虽然侧重有所不同，但大多数房开商采取了同步推出刚需和改善性住房的策略。像乐湾国际、万科玲珑湾(资料 论坛 图库)、万科城、中铁逸都国际、俊发城、溪山御景这些项目都会相继推出高层、花园洋房、别墅等物业类型，以最大限度满足市场需求。

商业地产资源丰富投资选择多样化

今年下半年，商业地产资源同样有着多种选择。花果园、中天未来方舟、美的财智中心(资料 论坛 图库) 、德福国际中心、中大国际广场(资料 论坛 图库) 、亨特国际金融中心(资料 论坛 图库)、中渝第一城等项目都将推出商铺或写字楼。

据统计，中天未来方舟将推出一批写字楼和商铺，其中写字楼面积区间为37－65平方米；德福国际中心将推出13万平方米的写字楼，均价7600元/平方米；中大国际广场将推出4万平方米的写字楼，面积区间为49-130平方米；富源同坐将推出逾5000平方米的商铺；亨特国际金融中心将推出的写字楼面积区间为75-293平方米，均价23000元/平方米；都市阳光将推出一批100平方米以上的商铺，其中一楼面积150平方米，均价45000元/平方米，二楼面积为120-150平方米，均价12000-15000 元/平方米；乐湾国际7月份开盘的商业A组团将售59套商铺，面积区间20-300平方米，均价12000元/平方米，10月开盘的商业C组团面积区间约20-500平方米，预计均价13000元/平方米；中铁逸都国际将推出面积区间在70－300平方米的临街商铺，均价25000元/平方米。

此外，茅台国际商务中心也将于10月推出约3万平方米的写字楼。该项目代理公司相关负责人刘怀清认为，随着住宅市场的日趋饱和与人们对商业地产投资意愿的增强，写字楼物业将会大量涌入市场。均价万元左右的写字楼将成主流。

从数据来看，下半年新推商业地产在类型、面积和价格的差异十分明显，可以满足不同人群的投资需求。加上上半年推出待售的商业地产项目，今年下半年贵阳商业地产的可选资源将十分丰富。

外地开发商集中入市大打生态、教育牌

6月28日，首开地产在喜来登酒店举办新闻发布会，宣布其在贵阳的首个项目--首开紫郡正式亮相。这是6月继俊发城、北大资源梦想成、碧桂园又一个外地楼盘隆重登场。上半年多个大盘集中进入贵阳，势必对贵阳下半年楼市产生重要影响。

近年来，贵阳在生态环境和发展潜力方面的优势吸引了诸多外地开发商。中渝第一城副总经理朱朝丹认为，一方面，贵阳的生态环境非常适合居住；另一方面，作为一个省会城市，贵阳房价本来就不算高，所以相关楼市调控政策并不会影响贵阳楼市的发展，房地产行业大有可为。

外地房开商的到来在冲击整个贵阳市场的同时，也带来了新的理念，给贵阳楼市注入了新鲜血液。从各楼盘的推广情况来看，生态、教育仍然是楼市下半年的重要卖点。

在生态方面，毗邻万亩长坡岭国家森林公园的俊发城，一期地块位于10万平方米原生水体公园旁，绿化面积达55056.35平方米；崇尚自然生态景观的中铁·国际生态城则以自然人文为依托，主题公园、体育运动为主线，力求打造国家级旅游文化创新示范区和世界级旅游度假休闲地……中铁贵州旅游文化发展有限公司副总经理胡永清表示，贵阳气候宜人，已吸引不少外来投资群体，这部分群体的持续注入将进一步带动贵阳地产发展。下半年楼市应会保持平稳态势。

另一个值得注意的现象是教育地产的发力。自中天城投引进名校之后，外地品牌开发商也大举进军教育地产，使竞争态势上升到全新高度。目前，除了中心区宅吉路、省府路、观水路附近等“传统”学区房以外，新区教育大盘也大量涌现。其中，下半年仍将推盘的金阳新世界(资料 论坛 图库)联合贵阳一中，花重金引进国际顶级教育资源，构建4大教育体系；美的林城时代则打出“一站式国立教育系统，让孩子赢在起跑线上”招牌；大川白金城则致力于以23所学校打造贵阳城市“白金教育成长片区”，实现白金片区教育集群化和规模化……众多优质教育资源的进入，产生了更多学区房。相比价格居高不下的主城区学区房，环境良好、配套渐全的新区教育大盘正逐渐吸引更多潜在购房者。

价量之争下半年楼市何方为霸

“以价换量”是上半年贵阳楼市出现的一个重要现象。据了解，自4月下旬起，多个楼盘相继通过认筹蓄客推盘。前期认筹的过程中，普遍以“认筹有礼、认筹抵价”等方式吸引客源，例如俊发城在见面会上即表示只要认筹、成为VIP会员即可享受超低折扣，高层均价低至3580元/平方米、洋房平层均价低至5580元/平方米；美的林城时代还推出了“1万抵3万、认筹有好礼、买房赢宝马”的活动。与此同时，众多楼盘还通过各种方式来获取利润与实际成交量之间的更大平衡。

那么下半年这种态势是否还将持续呢？多个楼盘入市，谁会占据最大市场份额？

据业内人士分析，经过上半年的楼市调控，并无房价“泡沫”存在的贵阳楼市利润水平又进一步降低，“以价换量”的市场态势不可能进一步延续。但由于目前总体库存仍处高位，楼市调控前景不明，所以以价格为手段的促销活动还会持续一段时间。另外，下半年多大盘入市，将形成多方竞争的格局，而市场供应量的持续增加也预示着贵阳房价在短期内不会出现大幅上涨的情况。

但其中也不乏高调出价的楼盘，将推出数百套别墅的乐湾国际就是一个例子。该盘不但将均价定为15000元/平方米，还打出了“乐湾，就是比其它贵一点”的广告语。乐湾国际策划部经理梁青妙认为，下半年市场将有若干大型开发商的新项目进入市场，别墅市场也将面临激烈的竞争，所以搞好品质尤其重要。而乐湾国际项目在资源、环境、配套、规划等方面均占有相当的优势。

就整个市场情况来看，虽然上半年多地楼市仍然表现火热，甚至出现价量齐升的局面，但是今年房价增幅明显低于往年，这表明政府调控政策还是起到了一定作用。同时，考虑到供应量、市场需求、房贷利率等因素，下半年贵阳楼市走向仍存在多种变数。