一张：中央楼市调控态度依旧强硬

　　近日，国务院副总理李克强在河北视察时表示，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。观察人士认为，限购令期满延期可能性大，明年楼市放松无望。

　　11月6日，国务院总理温家宝曾公开强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格，同时又促进房地产业持续健康发展。”李克强的讲话延续了温家宝的表态精神，说明中央近期不可能放松调控。

　　“这时候做这样的表态说明，短期内国家房地产政策不可能有所放松，国家将坚决遏制房价的过快上涨，房地产行业应该要有长期调控的心理准备。”徐州业内人士分析认为，李克强副总理的讲话，实质是对地方政府此前一些试探动作的表态，也回应了近期有关调控政策将微调的预测言论。

　　“延续限购令”开发商准备“持久战”

　　年关将至，楼市限购令会不会松动？“这是开发商最关心的问题。” 住建部日前知会地方政府，限购政策将于年底到期的城市需在到期之后对限购政策进行延续。这无疑给心存幻想的开发商大冬天里浇了一盆凉水。

　　有先见之明的业内人士似乎对这一政策并不奇怪。“限购不会松动。”天创集团企划经理彭德志说，从开发商角度看，明年上半年依旧会延续目前清淡的市场行情，要到下半年才可能期待有所改变。调控一年有余，一直到最近，“限购令”的抑制房价作用才可以说是“效果初显”。但另一方面，房价下降的程度仍然相当有限，调控成果仍需进一步巩固。如果“限购令”不能“到期延续”，势必会带来相当消极的影响。不仅会让调控无法延续深入、巩固基础，也会让目前已经取得的初步调控成果前功尽弃。

　　彭德志说，徐州版限购令中144㎡以上大户型不受限制，但开发公司大部分不会调整现有布局以及产品线来规避限购令，因为规划都是板上钉钉的事情，现有的项目去化率很慢，当务之急是多跑量，盘活现金流。当然也有坚持“拖下去”的企业。要么是集团的资金实力雄厚，不愿缩减利润空间，要么是房价已经到底，不能再低了。开发商可以降价，不可能低于成本线销售，如果真到了成本线，开发商情愿不卖房子。再说，老百姓的“底”在哪里谁也说不清楚。

　  彭经理说，他比较赞成任志强那句惊世骇俗的言论“年轻人就该买不起房”。顾名思义，商品房有商品属性，本来就应该放到市场中供有支付能力的人自由选择，但前提是没有支付能力的人有其他方式解决居住问题，中国供百姓选择余地太少，只能全部挤到商品房的独木桥上来，其实解决居住问题并不应该全靠商品房。看看香港，有许多买不起房子的人住在政府的公屋里，而且舒适度极高，不比商品房差。所以，这也提示我们需加大推进和落实保障房建设的力度，并将其充分地制度化，主要以“增加供给”而不是“限购”来实现房价调控目标；再如，扭转地方政府对“土地财政”过于依赖的局面等等。“房地产调控，不仅是开发商让利，地方政府也要让。地方政府不可能还抱着以前肥厚的土地利润不放。”他说。

　　一弛：信贷放松信号释放

　　12月5日起，央行下调存款准备金率0.5个百分点。调整后，大型金融机构的存准率将降至21%。这是自2008年12月以来，央行首次下调存准率。针对此番动作的影响，有观点认为存准率下调暗示货币政策已转向；另有专家表示，“降准”只是微调，不代表货币政策整体松动。此前央行密集地下调存款准备金率是在2008年9月，当年为应对国际金融危机，在不到3个月的时间里曾4次下调存款准备金率。

　　金山福地营销经理陈作强为小编解释了此次“三年一遇”的存款准备金率下调的背景：首先，中国外汇储备4年首次逆差，也就是国外资金流入中国市场少了，如果不下调存款准备金率，会造成人民币流通不畅，很容易造成经济硬着陆，引起经济衰退；其次，平抑物价，防止市场波动太大，竖立市场信心，释放市场积极信号；最后，让中小企业和实体经济克服困难渡过难关。他说：“首次下调还不能说明问题，就是要看下调频率，4000亿资金还不足以救市，只是反映金融层面的风向有所掉头，可以肯定的是2012年个贷依然紧张。”

　　彭德志说，当下从紧货币政策的微调，其主要着眼点并不是针对房地产业，更不是为了救楼市，而是为了缓冲当下实体经济的衰退。国家的4000亿面向的是各行各业，房地产能分到的羹微乎其微，这个作用是很小的。

　  地方政府调控松劲  上海“限降令”分外扎眼

　　楼市调控“严打”一年，地方政府“救市”动作不断，在不触碰“限购”与“限贷”的调控红线下，部分地方政府别出心裁，各出奇招。成都市房管局宣布，原来网上签约时对购房人的资格审核交由开发商和中介执行；杭州给“人才”提供首套房补贴；北京给豪宅降低门槛；“购房退税，强调对首次置业补贴”……越来越多的地方政府开始在自身权限范围内外打各种擦边球，其中以上海最为典型。上海市房管局日前强调：房价降幅超20%，需要重新备案。此政策的直接动因就是上海部分楼盘因大幅降价而遭遇老业主“围攻”。此举一出，新名词“限降令”立刻被造出。

　　陈作强认为，上海“限降令”值得商榷，中国楼市调控两年多来一直都没有撼动疯涨的房价，即使今年出台了史上最为严厉的调控措施，一直到9月底房价都维持在拉锯僵持状态。也就是10月份以后。并且这种价格松动的基础非常不牢固，地方政府出台哪怕是非常小的“逆调控”做法，都可能导致刚刚有所松动的房价重新抬头。上海，作为一线城市的重镇，其房地产市场走势是全国的风向标，上海的一举一动很容易被全国各地效仿。政府本意也是保持稳定，但是背离了市场规律，也说明政府不会也不敢让房价大降，打个比方，买过房子市民是手背，没有买过房子市民是手心，手背手心都是肉，哪一面叫痛都不行。

　　润金地产营销部经理訾建华认为，国家调控房价的决心不会变，但是不可能让房地产太低迷，因为房地产的产业链实在太庞大，牵一发而动全身，如果房地产持续低迷，对家居、建材、钢铁以及几十个产业都是致命的打击，而且这牵扯到千千万万人的就业问题。所以从国家几次表态说辞的变化也可以看出，刚开始坚决打压房价，后来是控制房价过快上涨。从地方政府层面，土地财政缩水是地方政府不得不面对的问题。

　　结语：调控政策的“一张一弛”是不同利益主体在楼市下的博弈反应，但目前调控大幕下，任何企图放松调控的戏码都只能是配角，“咬定青山不放松”的调控力度才是近期的主角。

　　业内人士认为，房地产宏观调控政策效果已经显现，现在市场肯定不是底部，房地产行业将逐渐回归理性，未来房价尤其是一线城市的房价下降幅度将继续加大。虽然调控政策存在优化空间，但短期内不会转向，未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈下行趋势，房地产开发投资增速也会出现下滑。