近日，沈阳装修第一网小编通过对多地楼盘走访发现，以精装修抬高价格已成为不少开发商的选择，而惯用的手法就是精装拆分。精装修拆分是指，精装楼盘以低价获批预售证后，将房款与精装修款相分离，从精装修中变相涨价的模式。而购房人在购置精装修房时，签订“阴阳合同”，这样既躲避了相关部门的检查又达到了涨价的目的。

实际上，精装修问题不止于此，在价格管控下，精装修质量是否会随之缩水，也引起不少人的担忧。而监管体制的缺失，相关规定的执行等问题成为精装修乱象丛生的关键。

“精装修行业并不正规，住建部没有准确的强制文件。现阶段，很多单位都在做，有些地方也出现精装修质量验收技术守则，但目前北京市还没有。这就要求政府应该做标准，进行技术质量保障，才能健康地引导全装修的发展。”住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员开彦对记者如是说。

精装修之困

精装修，住建部推行多年，开发商却因技术、质量等问题，对此未有过多的热情。而在当下，不少项目却开始悄然进行精装房售楼。

“我们现在涨价，不涨毛坯房的价格，只涨装修款，但相当于总价再涨。”万科新里程项目销售毫不掩饰地道出了项目做精装的原因。

据小编了解，该项目在销售时，要求所有购房者签订一份《幸福家居解决方案》，其中的装修不是选装，只有一种方案，总共费用40万元。需要和首付一并交出，一次性付清。而对于这份绑架式的方案，新里程对此也打出了“优惠政策”，其与搜房网一万抵三万，装修《幸福家居解决方案》有38400块钱的优惠，一共优惠68400元，从七月二号停止和搜房的合作，但令人感觉蹊跷的是优惠款现在还是能给申请下来。

另据万科新里程的销售人员介绍，这期总共有八百多套房源在售，目前已经卖了三百多套，而后期装修款还会涨价。“新里程上一期精装标准是35万，这期是40万，以后40万元肯定是拿不下了，相当于首付又高了。”

更让人惊叹的是，在销售人员的口中，这样的捆绑性销售，似乎还是消费者“占了便宜”。“不用纠结多交的装修款，因为成交均价都一样，我们相当于精装拆分。毕竟在周边买不到每平米17000元的毛坯房，而如果买每平米20000多元的毛坯房，自己再装修，平均下来价格和我们的精装房一样，还得耽误时间和精力。何况花相同的价钱，自己装修的效果肯定没有我们的好，因为开发商是集体采购，档次会高一点。”

那么究竟为何楼盘销售不将房价直接涨上去，而要采取精装修变相涨价？

其实，在限价之下，预售证越来越难取得，拆分精装变为了曲线涨价的渠道。由于房价“水涨船高”及集团财务考核要求等诸多情况，都迫使楼盘有涨价冲动。但开发商怎么样才能卖到预期的价格？就只能采取精装分离这一策略。向政府提交毛坯房的价格，而在销售时按精装房出售，从而增加利润。

不难看出，精装修已成为开发商获得利润的又一方式，而这背后却是对购房人利益的损害。

双向防范

对于政策的具体落实与实施，部分地区已经开始做出了尝试。

2013年5月20日，沈阳市建委出台了《关于推动沈阳市现代建筑产业化工程建设的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，今后，凡在沈阳市行政区二环内新开工的商品住宅开发项目，必须实行全装修；其他区域商品住宅鼓励采用全装修。沈阳市建委按照商品住宅全装修的相关技术标准和要求在项目施工图设计审查、工程竣工验收、备案等环节加强监督管理。

根据规定，全装修将实行分户验收制度，未按规定和要求进行全装修住宅施工图审查、监理和施工的工程，建设单位不得组织竣工验收，沈阳市建设主管部门也不予工程备案。为此，沈阳市国土规划局在土地出让公告中将“商品住宅须采用全装修”作为土地出让条件，并在土地出让合同和其他规范性文件中注明。

“这或许为全装修的发展提供了良好的思路。”叶明认为，为了确保全装修长效机制的建立，未来国家层面也需要逐步制定相应政策。政策确立后，地方政府应该加强监管，沈阳的案例就是一次良好的尝试。

开彦也直言，全装修的良性发展需要政府发布整套的政策和标准去支持，“或者政府可以将权力下放，将制定权力下放给社团组织、专业的行业协会。现在虽然有大型房企会自己制定一套标准，但毕竟都是非正式的。日后应该公开全装修的装修标准，给消费者提供相应宣传手册，涵盖详细信息，让消费者心中有数。”

然而，单纯的依赖政策监管并非全策。消费者也应从自身角度出发，提升防范和维权意识。

中经联盟常务主席陈顺指出，目前大部分开发商在精装修的标准上是留有余地的，比如只在宣传单上写着某品牌、同等品牌，或者干脆写知名品牌，是个相对模糊的概念。这就需要消费者提高警惕，在买房前应该充分研究楼盘的宣传资料，并注意观察开发商精装修的封样，交楼的时候，房屋应该和样板间展示的完全一样。

另一方面，后期的消费者维权也将对开发商实现有效的监督。岳成律师事务所房地产部王艳华表示，业主和开发商之间是合同关系，如果是房屋装修出现了质量问题，业主可以根据合同，明确主张维权，要求开发商维修或者赔偿。

针对难以界定的开发商变相涨价问题，王艳华也给出了自己的建议，“如果开发商在合同上对房屋定价进行了拆分，明确了精装修和毛坯房的价格。那消费者可以申请让相关部门对实际房屋内的装修进行核算，如果发现确实是成本明显不符或价格提高，可能法律上就会对消费者的权益进行一定的维护。当然，这也要考虑实践中的可支持性，毕竟针对此类情况的衡量和举证都比较困难。”

谁为精装修做主？

实际上，新里程的这一市场现象，已不是个案。

位于大兴区的某个高端项目也遭到过装修标准与价格不符的质疑。据报道，该项目报价8000元/平米的精装修标准。但实际所使用的品牌产品，与5000元/平米精装标准相差无几，其厨房电器所使用的品牌也并无过人之处。

而上文提及的精装修拆分仅为全装修所遇到问题的一个方面。去年，万科的“地板门”、“纸板门”在业界掀起轩然大波，这都暴露出精装修质量问题的缺陷。质量问题的监管、材质与所报价格的核定等诸多问题，该由谁来操作，至今还未得到解决。

那么面对这一市场问题，造成的原因是什么？其实这与许多问题一样，全装修并不缺乏行业的规范、标准，真正缺乏的是行业内的监管。

从1999年的国务院72号文首次提出要“积极推广一次性装修或菜单式装修模式”， 到2002年原建设部的《商品住宅装修一次到位实施细则》，再到2008年住房和城乡建设部再度发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，对全装修的引导力度逐步加大，内容逐层加深。不难看出，国家近年来对全装修鼓励推进及整肃、规范的用意。

而在不久前，经过3年时间编制的《住宅室内装饰装修工程验收规范》（JGJ/T304-2013）（以下简称《验收规范》）也随住房和城乡建设部的一纸公告，宣布出台，并规定2013年12月1日起《验收规范》正式实施。

对此，小编向住房和城乡建设部住宅产业化促进中心技术产品处处长叶明求证《验收规范》的执行力度时，其表示，“这是国家标准规范，一个推荐性的验收标准。”

就以往来看，《验收规范》已从国家标准“降级”为推荐性的行业标准。而这一变化，实际上是有着难言之隐。据某业内人士猜测，这和政策的执行与监管不足有着直接关系，“规范、准则一直就有，可由谁监管？怎么监管？采用何种方式？这些问题一直得不到解决，政策无法落地。”

对于未来，精装修是房地产行业发展的一个大趋势。据小编了解，住建部一直在大力进行推广，中国建筑装饰协会会长李秉仁在近期就曾表示，“住宅精装修的节能、环保优势非常明显，因此精装修住宅的质量和安全至关重要。精装修住宅作为推进住宅产业化的重要抓手，在国家保障房政策的推动下效果较为突出。”