楼市“淡季”变“望季”“僵局”转“降局”
楼市“金九银十”泡汤后,随之而来的11月依然持续低迷。据统计,2011年11月,全市商品房成交面积为32.18万平方米,环比大降45%之多,同比下降37%;其中商品住宅成交29.71万平方米,环比下降超四成。业内人士认为,随着交易的持续低迷,楼市有望从“僵局”慢慢转为“降局”;然而,央行调低存款准备金率的信号,也让市场再起“暖冬”的期望。
四块商住地块11月流拍
整个11月份,全市共有17宗土地挂牌上市,合计供应面积为81.41万平方米,创6月份以来最高。其中有7宗商住用地,而成交的仅有3宗地块,其余4宗全部流拍。11月初,石碣和洪梅两宗商住商服用地相继流拍,这是继8月份寮步地块流拍之后,东莞土地市场再次接连流拍。这显然与11月份土地市场扎堆供应不相称。
东莞土地市场所面临的情况与上半年大不相同,住宅成交量开始严重萎缩。而且今年全国土地市场都集体深陷低迷状态,东莞土地市场熬过上半年之后,开发商对拿地入市激情不再。一般来说,下半年为土地市场推地的高峰期,但由于“楼市冬天”的来临,让全国土地市场再陷低迷,东莞土地市场在短时期内也难有大的起色,开发商拿地更趋理性。
2011年最后一月共有5宗商住、商服用地进入市场。其中,凤岗雁田地块体量最大,地理位置也较佳,临近深圳的地缘优势也深得开发商关注。另外,同样具备邻深地缘优势的塘厦也推出今年第9宗商住地块,今年该镇商住用地的供应量大大超出其他镇区,合计63.57万平方米,约占全市供应总量的19%。洪梅地块与横沥地块此前都曾经流拍过,其中横沥地块于今年5月份流拍,本次推出起拍总价下调800万元,洪梅地块则上月流拍马上转入本月土地市场再经受市场考验。另外,沙田也是今年供地大户之一,12月有一宗商服用地入市,用地面积约1万平方米。
住宅成交大跌近四成 非住宅成交暴跌六成多
据瑞峰置业监控显示,11月全市商品房共签约3814套,合计34.29万平方米,面积环比下跌38%,同比下滑27%。其中住宅签约3154套,合计31.57万平方米,与10月份成交对比下跌近4成。此外,非住宅成交方面也出现大幅度下滑,仅成交660套,合计2.72万平方米,面积环比下滑62%,同比下滑51%。值得注意的是,除2月春节淡季之外,11月份东莞楼市成交创下全年新低;同时也是四年来成交量最差的11月。
对此,瑞峰置业市场研究部相关人士分析认为,一是购房者预期房价还会下降,进而持币观望;二是部分开发商也在观望市场,以消化之前推出的存货为主,没有再进一步推货,买卖双方进入博弈期;三是高端豪宅产品在超越警戒线压力之下,延迟入市;四是大多楼盘小打小闹的降价促销,已使购房者产生疲软心态。
同样的一组数据再次令市场焦虑。截止11月30日,全市商品房存量为599.11万平方米,其中住宅存量为449.70万平方米,共38703套;洋房存量为373.72万平方米,共36545套;公寓存量19.20万平方米,共4012套;别墅存量75.98万平方米,共2158套。11月商品房成交量大幅减少,购房者观望气氛浓厚,与此同时,各个楼盘又纷纷进入预售阶段,新增供应的上市致使楼市库存小幅波动走高。不过,相对全国大部分城市而言,这样的库存量仍处于相对可控范围之内。
东莞中原相关分析人士也认为,11月份东莞楼市优惠折扣延续,同时高端豪宅入市较少,形成中位房价的理性回归。接下来的12月,东莞库存仍处相对高位,依然有不少项目选择逆势开盘,在工程进度滞后,客户观望浓郁,蓄客量不足的情况下,将考验开发商的定价策略,以及对最新政策动态的配合引导。
12月成让利出货冲刺
12月5日,央行3年来首次下调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点,降至21%,中小金融机构存款准备金率将降至17.5%。按照10月末,金融人民币存款余额为79.21万亿元,以此初步计算,此次下调存款准备金率所释放的资金为3960亿元。
这场雨会下到哪里?实业、基建、股市,还是楼市?这样的信贷政策,被不少业内人士解读为政府正在为货币政策撕开口子。不过,依照目前的市场行情来看,打破观望,呈现成交,正如东莞中原相关人士所言,“仍然需要开发商在价格、营销上面多做文章,借助目前政策放松的有利时机,在价格上灵活调整,如果是采取常规的“挤牙膏”似的一点点的优惠,不但对成交没有明显的促进作用,反而造成购房者的持续观望,给其形成房价总是不断下探的恶性循环,不如通过部分特价单位采取一步到位的降价方式,达到购房者的心理预期、打破观望。”
自从10月中下旬开始,观望氛围越积越厚,直至11月成交跌到谷底,到年尾本地刚性购房需求已经被压抑一两个月。此外,到了年底,不少开发商急切需要业绩冲刺,因此通过价格的探寻与让步,才有可能实现预期目标,促进销售。目前比较好的契机是部分客户经过一段时间的观望、相互比较之后,入市意愿也逐渐恢复,此时需要价格对客户的释放,从而为年底带来一波不少的成交量。
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