——建设用地规划许可证：是建设单位用地的法律凭证。建设单位在取得《建设用地规划许可证》后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

——建筑工程规划许可证：是确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

——建筑工程施工许可证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

——国有土地使用证：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。

——商品房销售(预售)许可证：包括《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》。其中，《商品房销售许可证》是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志;《商品房预售许可证》是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志。

——住宅质量保证书：是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。

——住宅使用说明书：是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

案例一：开发商推迟一年不交房

2012年初，市民张女士在我市一家开发商处购买了商品房期房。当时，售楼人员告诉张女士，该小区会在2012年年底交房，并声称已经具有四证，而且，商品房预售许可证也很快就会办下来。

由于当时看到该楼盘的主体已经封顶，张女士便交付购房首付款大约30万元，与开发商签订了购房协议。根据双方约定，开发商应在2012年12月份交房。

然而，到了2012年12月底，该楼盘的售楼部却迟迟没有动静了，也没给张女士打过电话。后来，在张女士等业主的一再追问下，开发商才承诺，说在会2013年3月份交房，可后来又没兑现。

直到今年6月，张女士所购买的商品房也没有交付，而开发商声称已经具有的“四证”，张女士和其他业主更是一个也没有看到过。

专家说案：开发商必须在五证齐全，或是取得有房屋预售许可证以后才能卖房。这些证件一是确定该开发商的售房资质，二是为了起到公信作用，即，通过对这些证件进行展示，让消费者对开发商的资质有所了解。

石家庄装修公司提醒：消费者在购房前应当要求销售商出示其“预售许可证”，而开发商也有义务将相关证件对消费者进行明示。如果开发商是在没有取得售房资质的情况下买房，消费者可以要求有关行政部门对其予以查处，并要求开发商依法承担相应民事责任。

近年来，涉及购房消费纠纷的投诉日渐增多。对此，河北省消费者协会近日发布购房消费提示，提醒广大消费者在购置商品房时，要多了解和掌握一些购房常识，并要特别注意查看开发商的“五证”和“两书”。

案例二：不达交房条件强行交房

今年3月份，张先生接到售楼部打来电话，说他在去年购买的那套商品房已经可以来拿钥匙了。然而，当张先生看房时却发现，该小区根本不具备交房条件，小区不仅路面坑洼不平，而且既没有供水也没有供气。

张先生表示，在这样的情况下，自己无法领取钥匙。但是，开发商却在近日打电话通知他说，小区的物业费将从2013年7月30日开始收取，另外， 9月份以后再来收房的业主还要交纳违约金。

被逼无奈，张先生只好到售楼部领取了新房钥匙。可随后他又发现，该商品房协议上的住房面积和住房管理部门网站公示的面积不一致，协议上的面积比公示少了7平方米左右。

专家说案：根据有关法律法规规定，住宅必须经相关单位验收合格，并在住建(房管)部门进行竣工验收备案后方可交付使用，交房时开发商还应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

同时，房屋未经竣工验收不得交付使用，如果房屋未进行竣工验收并且未进行备案而强制交房，购房者可以拒绝收房，并可以要求开发商赔偿损失。房屋主管部门应责令房产开发公司停止交房行为，并对其进行经济处罚。

案例三：开发商“人间蒸发”

2011年12月份，韩女士在一开发商处购得一套面积为96平方米的商品房。在付款签订购房协议时，该楼盘销售人员一直表示说：“项目将在2012年年初开工，当年年底就能交房。”

在等待交房的这段时间里，韩女士曾多次到项目售楼处询问情况，对方都表示正在抓紧时间办理相关证件。可是直到2013年年初，韩女士去看时，该楼盘的施工现场还是没有任何开工的迹象。最近，她再拨打项目售楼处的电话，竟发现对方再也无人接听了，去售楼处查看，那里也已人去楼空。

专家说案：根据有关法律法规规定，住宅必须经相关单位验收合格，并在住建(房管)部门进行竣工验收备案后方可交付使用，交房时开发商还应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

房屋未经竣工验收不得交付使用，如果房屋未进行竣工验收并且未进行备案而强制交房，购房者可以拒绝收房，并可以要求开发商赔偿损失。房屋主管部门应责令房产开发公司停止交房行为，并对其进行经济处罚。

“近年来购房消费纠纷日渐增多，究其原因，主要体现在房屋不能按时交付、面积与合同不相符、质量不合标准、产权无法办理等问题上。”省消协维权工作人员介绍说，上述这些问题的产生，大多是由于一些开发商不具备开发资质，违规建房、虚假宣传等造成的。因此，石家庄装修公司提醒消费者在选购住房时，一定要多花点心思，事前多了解和掌握一些购房常识，有效避开购房消费中的陷阱。

省消协还特别提醒消费者，在购买商品房时，千万不要被一些热情似火的销售员讲解而迷惑，务必要保持冷静的头脑，一定要注意查看开发商的相关资质，特别是要要求开发商提供“五证”和“两书”。只有具有上述证件的房屋，才是合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权，才能减免不必要的消费纠纷和经济损失。