万科·北宸之光首开热销，制造了杭州楼市今年以来最热闹的开盘场景。据分析，这次开盘的市场意义，不仅在于给处于淡季中的楼市加温，更在于其具有震撼力的价格，震动了整个城北板块。

    业内人士指出，万科·北宸之光首开起价12800元/平方米，这个价格不仅使勾庄板块其他开发商陷入被动局面，也改变了城北板块的价格均势，其影响为波及范围广泛，丁桥、华丰板块都难免受到“扰动”。

    据了解，位于丁桥北的某楼盘，虽然价格与北宸之光有一定差距，但因为北宸之光的低开，该楼盘的价值洼地优势减弱，“不得不”调整了开盘计划，推迟开盘。

    惊爆价格引发客户争夺战

   “折后惊爆价12800元/㎡”，7月29日晚万科·北宸之光官方微博公开高调对外公布了项目折后起价，不少人认为这样的价格绝对是“逆天”，因为这样的定价让其他开发商“没法活”。

    北宸之光的面市，无疑引发了大城北的客户争夺战。自去年7月以来，众多地产大鳄相继涌入，目前，包括万科、滨江、德信、大华、赞成、名城等项目的落地生根，大城北板块新建项目已超百万方。而本次万科·北宸之光的首开价格，无疑吹响了客户争夺战的号角。

    据相关媒体报道，与万科·北宸之光一河之隔的天鸿·香榭里，赶在万科方面公布价格之前2小时，急急抢捞客户签交定金，将均价最终确定在16000元/平米-17000元/平米之间。而在附近的二手中介，万科·北宸之光马路对面的工信·风雅乐府尾房，目前的均价在16000元/平米左右。

    另外，隔着高架的南北·盛德国际和嘉凯城·名城博园原本预计9、10月份开盘，因为本次万科的高调价格战，其开盘价格也迟迟不见公布。同样，城发·云锦城的销售节点也因此改变。

    上述项目的开发商相关负责人表示，之所以一直纠结于开盘价格，其实大家还是担心由于项目产品的同质化竞争激烈，“一旦产品同质化竞争激烈，那么在客户争夺战中，最具有杀伤力的显然是价格因素。我们也是想观望一下近期开盘的几个项目，看看市场接受程度，最终确定开盘价格。”

    与万科·北宸之光直面竞争的则是德信·晓宸项目。两个楼盘此前在价格的对外公布上就已你追我赶，足见双方竞争激烈。万科·北宸之光爆出12800元/平方米的起价，德信·晓宸马上就把价格区间定在15000元/平方米-19000元/平方米之间。

    而此前，位置配套不如晓宸的德信·北海公园均价为18000元/平方米。

    城北多个板块受到冲击

    业内人士指出，楼市的竞争有两个主要的维度：一是同板块竞争，一是同价竞争。由万科·北宸之光定义的勾庄价格体系，使其他价格相近的板块难免感到压力。

    就板块本身素质而言，勾庄板块的价值无疑是很吸引人的。

    大城北板块内拥有着四通八达的交通网，上塘高架、石祥路、莫干山路、绕城公路，便利的交通拉近了主城区和板块间的距离，基本形成15分钟车程生活圈；规划中的地铁2号线、4号线、5号线和10号线，也都将在城北交汇。

    另外，随着万达广场落子大城北，其板块价值也被一路看涨。周边北部软件园、汽车城、杭州国际会展中心、欧尚超市、麦德龙、西田城、蓝孔雀综合体、热电厂综合体、运河新城、运河天地、世纪联华、运河文化广场等诸多商业配套，进一步提升了大城北的商业价值。

    随着商业的崛起，以及桥西板块的供应量逐渐萎缩；勾庄板块的商机和人居投资价值逐步凸显。

    另外，万科·北宸之光园区中央建有一条约8000方的商业街——宸天地。这条相当于良渚食街5倍大小的综合性商业街区，前期由万科负责招商并且统一运营，业态涵盖了餐饮、零售、休闲、亲子教育、公望会等，并引入了著名的万科第五食堂。

    业内人士分析，万科·北宸之光集合品牌优势、品质优势、地段优势，其首开价格如此“惊爆”，对市场形成的心理影响是巨大的，很多本来关注其他板块的购房者，可能也因此重新评估其目标楼盘的性价比。

    12000元/平方米-13000元/平方米的均价，可类比的板块，第一反应是丁桥与华丰。目前广宇·上东城、桦枫居、玺之湾等楼盘在售公寓价格与北宸之光相当。但从区域价值来看，北宸之光所处的板块是新板块，更具价值洼地的资质。

    而除了价格相近的板块，一些与北宸之光客户并不交叉的板块和楼盘，也受到影响。如上述改变销售节点的城发·云锦城，价格就与北宸之光存在一定差距。究其原因，业内人士指出，但由于北宸之光开盘，城发·云锦城性价比优势减弱，为其销售增加了一定难度。

    对周边二手房市场影响有限

    北宸之光对周边二手房市场影响几何？记者采访了华邦地产的品牌总监王慧，王慧认为现在北宸之光的价格出来，在一定程度上会影响挂牌量。“现在那边的二手房市场比较冷淡，不少房子三证没有齐全，北宸之光的价格出来，不少房东即使三证办出来了，也不怎么愿意挂出来。”

    王慧表示，北宸之光的价格对未来挂牌的二手房价格也会产生一些影响，“未来挂牌的价格，可能也会在一定程度上参考北宸之光的价格。”对于北宸之光的价格，王慧认为肯定会对二手房市场产生影响，但是由于那边的市场本来就不是很活跃，这种影响看起来不是很明显。

    不过，我爱我家营销策划中心总监周包军表示，“北宸之光对二手房市场的影响不大”。周包军告诉记者，北宸之光周边的区域并不是二手房的热门板块，本来市场就比较冷淡，因此北宸之光的价格对二手房市场影响比较小。“北宸之光现在的价格只是单盘价格，不能成为整个区域的指导价格，对区域内的整个二手房市场的影响不大。”

    对于现在周边二手房的价格，周包军认为，还是由于周边的二手房市场本来就不怎么活跃，在价格上的变动也比较小。

    周包军告诉记者，“现在在价格上并没有出现比较大的波动”。对于北宸之光低开，周包军也认为会对二手房市场产生一定的分流作用，但这个作用应该只限于开盘前后，“现在来说，那边二手房交易算是比较平稳”。同时由于周边不少楼盘即将交付，在一定程度上减少了北宸之光对二手房市场的冲击。

    周边土地价格可能仍将走高

    北宸之光定价如此之低，让包括融科、万通和越秀在内的一批高价拿地的大鳄也有些“措手不及”。有业内人士认为，万科的低价策略，或许会将一路水涨船高的勾庄地价“降温”，开发商在竞拍过程中将有一个更为直观的参考价。

    从地理位置来看，直接受到北宸之光影响的板块，包括北部软件园和勾庄两个区域。其中，从北部软件园目前的规划来看，短期内以商业地块的供应为主。由于用地性质的不同，北宸之光这种住宅小区的销售，不会对商业地块市场带来很大的影响。

    而同属于勾庄的商住用地，未来出让的地块价格则可能受到万科的影响更大一些。

    置高地产顾问的研究总监舒俊波认为，这个区域大鳄云集，而且板块利好已经炒作起来了，所以板块内的宅地价格可能并不会因为万科的低开而走低。他认为，根据政府的定价策略来看，勾庄区域未来出让的地块起价肯定要比万科拿地的价格更高，甚至达到8000-9000元/平方米。不过，他也表示：“应该也不会高得很离谱，肯定还是在可操作的范围内。”

    根据政府部门上半年发布的供地计划来看，勾庄所属的良渚街道在2013年将有109.8公顷的地块供应，其中住宅用地56.5公顷。

    8月21日，即将有一宗位于良渚街道的地块入市。余杭区国土资源部门的挂牌信息显示，该地块位于北宸之光的东北方向，东至谢村港、南至金昌路、西至储运路、北至规划五路，容积率为1.8-2.0。值得一提的是，这宗地块的起始楼面价已经达到了6750元/平方米，比去年11月滨江拿下勾庄地块的价格还要高出400多元/平方米。

    本文转载自：青年时报

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