温州近日微调楼市限购政策。中国证券报记者实地探访发现，目前温州楼市两极分化严重，位置较好的中档楼盘热销，高档楼盘仍然乏人问津。一些投资客跃跃欲试。专家表示，如果房地产受限购政策微调刺激一跃而起，则温州的实业和金融可能“失血”，不利于民营经济和民间金融发展。

    楼盘销售两极分化

    在限购政策微调之后，距离温州市区较近的“中梁外滩首府”项目异常火爆，登记首日就被购房者围得水泄不通。该楼盘的开盘价为2万元/平方米至2.3万元/平方米，与两年前同区域房价相比低近40%，并且有较大的赠送面积。瓯海大道上的“万科·金域中央”项目单价在2.2万元/平方米左右，而附近的“铂金家园”售价最高时一度超过4万元/平方米。“万科·金域中央”开盘仅15天就售出大半。“置信广场”项目单价不超过2.5万元/平方米，同样受到购房者追捧。

    中国证券报记者在“中梁外滩首府”售楼部现场了解到，前来购房的绝大多数是改善型，还有少量是首次置业的年轻人，也不乏投资客。不少购房者表示，温州房价跌幅已很大，目前感觉不会再跌了，同时也担心房价再度上涨。

    与之形成鲜明对比的是高端楼盘仍卖不动。中国证券报记者在高端楼盘“瓯江公馆”看到，整个售楼部没有一个客户，只有两名销售人员留守，沙盘上已落满灰尘。该楼盘都是面积在325平方米以上的大户型，总价均超过千万元，此前单价6万元/平方米，目前价格为4.4万元/平方米。虽然开盘已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景园”单价超过6万元/平方米，开盘也已超过一年，虽曾推出降价活动，但目前依然滞销。

   “作为温州‘地标’的‘鹿城广场’售价一度近9万元/平方米，目前售价几乎腰斩。”温州21世纪不动产的一位经理表示，目前“鹿城广场”、“中瑞曼哈顿”等高端楼盘仍有大量房源在售。“香缇半岛”、“京都城”等曾因爆炒而一度大涨的楼盘如今价格均接近腰斩。

    温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示，去年温州楼市泡沫被挤掉35%至40%，今年上半年又挤掉10%左右。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠表示，温州此前的限购政策抑制了改善型需求。目前温州房价已较高峰时跌去30%至40%，此时微调限购政策，释放改善型需求，有利于楼市复苏。目前热销的大多是性价比较高的楼盘，购房者主要是改善型和首次置业者，他们认为泡沫已经挤掉了。

    资金环境尚待改善

    受此前民间金融危机的影响，温州不少企业深陷债务危机，金融市场急剧收缩，市场资金面紧张，目仍未恢复元气。

   “温州现在仍有小企业主跑路。民间借贷市场已冰冻了，没人敢借钱，有点钱的人都把钱存银行。”温州方兴担保有限公司董事长方培林表示，担保公司和典当行的业务萎缩，有抵押物也很难融到钱。由于房价大幅下跌，房产抵押没人敢接。

   “整个市场都缺钱，去哪里都借不到钱。以前我们可以做百万元以上的担保贷款，现在最多只能贷10万元。”温州市鹿城区某小额贷款公司陈经理表示，公司业务基本停滞，员工大部分在放假，偶尔做做10万元以内的贷款业务。

    申诚典当行一位客户经理表示，今年以来资金十分紧张，典当融资月利率达3%至3.5%。以一辆市场价40万元的轿车做抵押，最多可以融到20万元，且时间最好不超过3个月。东开典当行表示，现在民间融资非常困难，即使用房产做抵押融资也很少接受。

    限购微调效果难测

    温州限购政策微调后，楼市成交量明显回升。温州市房管局网上销售系统数据显示，在政策微调前一周，即7月31日至8月6日，温州楼市成交量为657套，日均成交不足百套。在政策微调后一周，即8月7日至13日，成交量达1629套，日均成交232套。

    温州天浩置业有限公司总经理王珍楠表示，温州房价已深跌，泡沫基本被挤掉了。温州民间金融危机的影响还未消退，市场资金面依然紧张，房价不会明显上涨。加上限购政策并未退出，投资客现在不会入市。

    温州当地专家分析，温州调整楼市限购政策的出发点是拯救实体经济。目前温州有大量的民营企业主深陷房地产项目，而房价已较最高峰时下跌30%-40%，直接影响企业现金流。据温州企业家联合会统计，2011年温州民间金融危机全面爆发前，全市100家明星企业半数以上涉足楼市。

    温州中小企业促进会会长周德文认为，温州房价的持续下跌已对温州经济产生破坏作用。只有让房地产市场恢复，企业家手里的房产才能脱手，然后使资金回归实体经济。

   “温州大部分民营企业还在延续以前的发展模式。”温州鞋都某鞋企老板表示，民间金融危机影响还未消除，还债是很多企业必须面对的现实。即使企业要技术升级、更新生产线、需求转型，也根本拿不出钱来。现在很多鞋企还在为填补债务窟窿而开工。

    深圳市房地产研究中心分析师李宇嘉表示，温州民营经济生存环境和经济转型并无实质性改善，此时楼市限购政策调整，不仅不会使盘活的资金重回实体经济，反而会诱使更多民营资本进入房地产领域。

    本文转载自：中国证券报

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