半月前出台的杭州市经济适用房上市交易办法非议不断。26日，众多经适房业主在政府门口集合，并拉出横幅表达了对这一新政的异议。

    记者从杭州都市水乡、北景园等多个经适房小区多名业主代表处了解到，他们的异议主要集中在两点：

    其一，该政策所定上市交易需缴55%土地补偿价款，比例不合理，要求公开制定依据。

    其二，当年购房合同中写明5年后可上市交易，但由于杭州方面迟迟没有出台交易政策，导致他们无法交易，无故增加了换房成本。

    对此，杭州市房管局方面表示，设2004年为是否需要缴纳55%补偿款的时间节点，是根据前后经适房性质变化所定。该局认为，55%的比例符合当年合同约定条款。

    杭州经适房交易办法出台 购房者反应两极分化

    8月12日，杭州市政府正式出台《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》(以下简称《意见》)。

   《意见》规定，杭州市经适房采取分类处置办法，符合相关日期签订购房合同(含预售合同)之日起满5年，并补交土地收益等价款取得完全产权的经济适用房可通过买卖、赠与等方式处置该住房。

   《意见》明确，须补缴土地收益等价价款的是在2004年9月1日后签订合同的经适房。

    在2004年9月1日之前签订购房合同(含预售合同)的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》的规定标准计算相应费用。

    而在这个时间之后的，按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。

    统计数据显示，按此《意见》，杭州市目前共有38598套经适房可上市交易，面积374.29万平方米。

    而其中，大约七成的经适房需补缴55%差价，12869套无需缴纳。

    该政策出台后，集中了大量2004年9月之前经适房的杭州东新园、三塘等小区意欲卖房者不在少数。

    据华邦地产三塘店负责人何委介绍，目前附近小区已有几十名客户预约登记，作为中介，他们已开始做经适房交易培训，准备迎接一个可能的交易火爆期。

    不过，在2004年9月之后的经适房购买者则对政策颇为不满，集体维权。这些购买者主要集中在都市水乡、三里家园、铭和苑等。

    根据《意见》，经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，通过补交土地收益等价款取得完全产权的，应按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价之间差价的55%向政府补交土地收益等价款，原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。具体计算公式如下：

    需补交的土地收益等价款＝(届时的评估单价－经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积×55%－购买时缴交的税费。

    目前，杭州政府方面尚未制定出台经适房的评估单价，但早期购房单价与现在的市场价相差数倍已是事实。

    据一位都市水乡的购房者介绍，2005年他买房时房价为2900/㎡，现在周边二手房价大约在15000元/㎡左右，差价在12100元/㎡。按照《意见》，他需要缴纳6655元/㎡。以60平方米的经适房为例，一套房出售后，扣除税费，仍需缴纳约40万元左右的土地收益等价款。而同一地段，比他早几个月买经适房的，买入价为2300元/㎡，却因为是在2004年9月1日签的合同就可被“豁免”。

    对此，众多经适房业主表达出对新政的质疑。

    质疑一：收益征收比例过高要求公开政策依据

    金满是2005年6月签订购房合同的，属于须缴纳55%收益价款的那一批购房户。

    2003年，金满大学毕业，就开始申请经济适用房。“那时候是以摇号的方式进行抽取的，一直没抽中，随后政策又变成凭排队申领经适房了。”

    当年，金满拿到了都市水乡水映苑的经适房名额。2005年，他签订购房合同时，经适房合同价是2900元/㎡，而周边商品房价格大约4100多。

    双方在合同中约定，经济适用住房在取得房产所有证和土地使用证之日起，在5年内不得上市交易；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益(具体办法另行制定)。

    金满认为，尽管合同中载明出售时需要向政府缴纳收益费用，“但现在55%的比例高的离谱，应该按照当年经适房价和商品房价比例来算，更让人心服口服。”

    众多经适房购买者因此要求杭州市房管局公开55%比例征收依据。

    他们在一份向杭州市政府提交的《质疑书》中提到，他们完全赞同政府应当提取一定收益，但对有关部门一刀切确定产权分配比例的做法不认可，要求公开制定政策的依据。

    反对者还认为，杭州市确定商品房上市交易的缴纳收益比例的文件是杭政(2007)9号文，该文发布时间为2007年9月1日，不应追溯到此前所签的合同。

    而对杭州市将2004年9月1日定为是否需要缴纳55%土地收益的时间界限，金满等人认为多有不公。“我们跟2004年前的人，可能都是同期参加摇号，后来又排队的，价格相差也不大。”

    对经适房住户的质疑，杭州市房管局住房保障办公室一位负责人表示，“经适房”是在1998年取消房改房后出现的，这些年它的名称没有变，但性质却发生了巨大变化。他认为，经适房上市之所以有矛盾也与最初的政策设计不周全有关，没有考虑到性质变化问题。

   “98年后出现的经适房其实是微利房，与周边商品房价相差几百元。而2004年9月1日起，有关部委正式确定经适房为保障性住房，主要开始偏向于中低收入人群。”这位负责人表示，因为性质改变，2004年9月1日后的经适房与商品房价格都相差很多，包括面积超出部分的商品房，亦比同地区房产价格低。

    这位负责人说，在2004年9月1日之后签订的经适房合同中，明确约定经适房在上市交易时需缴纳一定收益。“2007年我们确定收益部分为55%，这是对之前合同的条款的解释，应被视作有效。”

    质疑二：延后出台多年购房者换房成本无故提高

    金满等人不满的，还包括经适房交易政策的延后出台。

    按照经适房交易合同，经适房在5年内不得上市，众多购房者认为该合同条款也就意味着5年后经适房可上市。

    不过，杭州市政府并未在2009年9月1日前出台政策。“2004年9月以后，最早签订的住户大约被拖延了4年，这四年，杭州房价涨得很快。”金满认为，政策的延后致使他们换房的成本提高，杭州市政府也应承担相应责任。

    杭州市房管局方面则解释，2010年前后，经过一年多时间的调查后，杭州市准备开放经适房交易市场，发布相关文件，但恰好住建部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。

    该文要求经适房必须先补缴费用才能上市交易，而补缴费用后，购房者也可选择不上市，只是取得完全产权。“这与杭州市原本要发布的政策相冲突，杭州的政策是先交易后补缴费用，购房者也不能不交易就取得完全产权。”杭州市房管局住保办副主任陈慷解释。

    不过，杭州市的经适房上市政策又为何需要修改三年？

    陈慷说，政策调整需要走各个审批流程，对各个细节都要做风险评估，要充分论证。他说，杭州市从1999年开始推出经适房，是中国国内最早推经适房的城市，“杭州现在有经适房9万多套，经适房历史沿革越长，做政策就越复杂，要考虑各方面各阶段的问题。”

    而据了解，目前令金满等人最不满意的“2004年9月1日”作为节点的问题。记者了解到，2010年准备出台的文件中，并非是以该时间作为政策节点。

    透明售房网市场研究院院长丁建刚认为，2004年9月1日以后购买的经济适用房，须按现今评估价和当时购买价差额的55%缴纳土地收益等价款并不科学，属于“一刀切”政策。

    浙江沪鑫律师事务所主任林镥海表示，在该事件中，经适房户主因经适房交易政策延迟出台，增加了购房成本，确可起诉相关部门行政不作为。

    26日，金满等人到杭州市房管局信访，负责接待的人员口头明确，今后经适房的继承并不需要缴纳55%的收益，但上述上市政策仍将如期继续执行。

    多位经适房业主向记者表示，由于目前房管部门的答复令他们并不满意，他们仍在继续通过各种方式维护权益。

    报道来源：中新网

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