近日，温州房价“一支独降”、遭到“腰斩”的“温州现象”等描述频频见诸报端，温州房地产市场的风声鹤唳让业内触目惊心，加上万科董事长王石借用日本房地产泡沫的先例来发出警告，有些人就认为温州的领跌是中国房地产市场崩溃的信号。

    其实，温州并不具备标杆的作用，温州房价的持续下跌并不意味着全国的房价会跟着一起跌。原因很简单，任何商品的价格变化在市场经济的环境中都必然遵循供求规律，房地产市场也不例外，“优质城市”就处在供不应求的长期趋势中。

    诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·蒙代尔认为，房地产市场的价格变化在供求规律的影响下，供大于求，则房价下跌，供不应求，则房价自然上涨。“北上广”这样的一线城市，有着全国无与伦比的优势资源：教育、医疗、就业机会等等，对人口的集聚效应非常显著，人口的净流入推高了对商品房的需求，然而供给有限，那么房价自然不会出现大规模下跌状况。此外，从当前经济转型的需要来看，政府只会逐步收紧土地供应，伴随而来的必然是土地价格的上涨，在需求并没有发生明显变化的情况下，这将直接影响到建立在土地价格之上的住房价格。

    城市向心力是造成房地产市场分化的根本因素，而城市向心力的塑造又与城市本身的经济发展、资源集聚有着天然的联系，房价涨跌与否，其实印证了城市经济的景气预期。所以，虽然温州曾经是我国“炒房团”发端、房地产价格飙升的领头羊，但是其房地产价格仍然需要需求来决定，目前温州尚未从小贷危机的泥淖中挣脱出来，很多中小企业主“跑路”不断，其实体经济很不景气，经济的不景气既表明其不具备投资价值，也表明对人口集聚的吸引程度较低，而这一点对“北上广”等一、二线城市来说，并不具有参考意义。

    目前可以达成共识的是，中国房地产区域分化非常严重，一、二线城市涨幅过快，而三、四线城市却相对萎缩，出现了很多“空城”、“鬼城”的现象。原因就在于供过于求，大量造城，但是城市资源却没有同步发展，就业、医疗、教育等资源相对匮乏，不能满足人口集聚效应的需求，导致出现城市“空心化”的现象。在2011年前，房地产信贷额度非常大，使得大部分城市房价高企，而限贷之后，随着经济放缓，房价已经难以在高位维持。

    据国家统计局9月18日公布的数据显示，我国一线城市和二、三线城市房价变动差异较大。8月份，尽管70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市：“北上广”等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%至10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。在国家统计局的统计口径之外，据记者了解，很多四线城市的房价已经开始下滑了，而且，在房地产宏观调控及季节性流动性收紧的约束下，目前一些二线城市，比如西安、武汉的房价涨幅也开始趋缓，信贷紧张已经造成了房地产企业的资金链吃紧，房价难以维持高位的情况已经向二线城市纵深。

    另外，房价是一个中央政府和地方政府相互博弈的过程。如果地方房价居高不下，或者因为放宽调控而有较大幅度反弹的预期，那么中央政府就会进行一定的干预，比如最近住房和城乡建设部约谈7个房价上涨最快的城市就是一个例子。毕竟，房价上涨造成的舆论压力是非常大的。

    报道来源：证券日报

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