楼市有疑问，我们帮你找答案。

    天气转凉了，秋季房交会临近了，买房的好时机又到了。这期的百问，有学区房的咨询，也有公积金的疑问。

    关于学区房

    问：我想买胜利小学或其他较好小学的学区房，以解决落户和两年后小孩入学的问题，能接受的总价在100万元左右，请专家推荐。

    宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）回复：

    100万元购买较好的学区房比较难实现，如果一次性付款，可以考虑较好学区房中的走破户型（走道设计在客厅中间，客厅的前半部分实际上也成为了过道的户型）。

    问：丁桥附近，性价比比较高的学区房，90平方米左右，有可推荐的吗？

    丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）回复：

    丁桥的丁荷小学不错，属于杭州采荷第二小学教育集团，相关的学区楼盘可选择广宇东承府，90平方米的均价在一万三左右，但位置是偏北了一些；此外，桦枫居的学区是青蓝小学青华校区，也是不错的选择。

    问：请问能否推荐下城区朝晖路周边比较好的学区房？

    章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）回复：

    和其他地方比起来，朝晖路周边的学区并不算很好，附近有朝晖实验小学和风帆中学。新房较少，价格也不低，比如昆仑公馆，面积大单价也高；二手房的话，次新房像绿洲花园、金都华庭；老小区的话，朝晖一、二、三区等，当然，不一定同一小区的每一幢房子都是学区房，买的时候要弄清楚。

    关于推荐楼盘

    问：天阳尚景国际的单价为每平方米2.3至2.5万元，德信晓宸的单价为1.7至1.9万元，两者相比，感觉地段相差并不多，附近都将有商业综合体配套，请问二者应该如何取舍？

    丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）回复：

    应该说这两个楼盘各有优势。和市中心的距离，两者差别在1~2公里左右；都有商业综合体配套，尚景国际西边有城西银泰城，东面紧邻蓝钻天成，西北面规划有蓝孔雀综合体，德信晓宸的配套则是万达广场；交通上，尚景国际有规划中的地铁，但德信晓宸是卖鱼桥的学区房，幼儿园小学都在项目边上；从均价来比较，一个2.4万，一个1.8万，德信晓宸相对便宜点。

    问：靠近近江的地铁房，有没有单价2.2万元左右的好楼盘推荐？

    宋文杰（杭州楼市专家）回复：

    近江区域的二手房基本单价在2.6万以上，部分50年产权的楼盘单价在2万元左右，如景江城市花园的小户型。最近经济适用房可上市了，近江一园至六园，会有部分房源释放。

    问：我手头有点余钱，为了节省宝贵的贷款机会，想一次性付款，买一个地铁房，要求总价百万元左右，品牌房企，周边有较好的SHOPPINGMALL，请专家推荐合适的楼盘。

    章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）回复：

    百万买地铁房，非常难。下沙的龙湖滟澜山位于金沙湖地铁站附近，有自己的SHOPPINGMALL龙湖天街，单价在1.6万以上。地铁翁梅站附近的朗诗未来街区也可作为选择，有翁梅站上盖综合体。

    问：我想买一个200平方米以内的四房户型，可以两代同住，位置在杭州望江门附近或者城东板块内，可承受价格在600万~800万元人民币，要求是品牌开发商开发的，请专家帮忙推荐几个合适的楼盘供选择，并介绍一下各楼盘的优劣。

    章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）回复：

    可以考虑万科草庄、滨江金色黎明、绿城明月江南、中海寰宇天下御江山和融创望江府，这几个楼盘都是品牌开发商。万科草庄和金色黎明在城东板块，这两个楼盘都是刚需与改善的热门楼盘，距离火车东站2公里左右，万科有不少精装修大户型的房子可选；明月江南和寰宇天下在滨江区域，望江门对面，明月江南是老盘，可能还有些尾盘；寰宇天下是央企，实力不错；另外，钱江新城的望江府是新盘，还没开过盘，精装修的四房大户型较少，800万元左右应该可以买到。具体选择哪个楼盘，可以到现场看看，在位置、环境、户型之间有个体验比较好选择。

    问：我有一套丁桥90平方米的经适房，两室一厅，现在我想卖掉换成市中心的房子。请问是否有合适的楼盘推荐？

    宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）回复：

    丁桥90平方米的经适房，目前市价在100万元左右。卖掉换成市中心，可以考虑购置150~200万元总价的物业。目前市中心的区域，可以考虑桥西的德信晓宸，从价格、配套、学区、交通环境来看，都不错。

    问：现在看上了相同价格的两套楼盘，天阳尚景国际的一手房和万家花城的二手房，请问我该作何选择？

    章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）回复：

    这两个楼盘都在申花板块，价格差不多的话，可以从以下方面考虑：天阳尚景国际是新盘，有一些赠送空间，户型也是优势，但是如果对交房期有要求的话，需要再斟酌；万家花城规模大，是现房，但是二手房挑选比较麻烦，包括价格、户型以及和房东的交涉。看你自己对交房期的要求和对购房过程的要求。

    问：我在滨江区的太阳国际和江南豪园分别看上一套房子，都是四室，价位相差不大，学区不同，一个小区环境好，一个地理位置好，请问哪个升值空间大?

    宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）回复：

    滨江区的学区，主要还是以江南实验学校为主，同时滨江的主要生活配套也在星光大道周边，综合考虑，江南豪园比较合适。

    问：我看上了位于之江的中海·定山府和良渚的良渚文化村，请问选择哪个比较好？

    章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）回复：

    这两个楼盘一南一北，可以说并不太好比较。但是中海·定山府现在在打价格牌，整个之江区域原来的单价在1.7~1.8万元/平方米左右，现在传出定山府一万元/平方米多一点的价格，单价是便宜，但是定山府是大户型，总价并不会便宜；良渚是大盘，类型多样，价格在1.3万元到1.5万元/平方米之间，既有便宜的又有贵一些的，各有千秋，生活的话，看具体工作等需求，投资的话不建议，相对来说小户型更合适投资。

    问：我有现金200万元，打算在主城区买套二手房，希望小区环境好点、2001年以后建造、是学区房。

    丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）回复：

    200万元，主城区，环境好，2001年后建，学区房……和以上条件相匹配的房源很难找到，2001年以后的商品房几乎没有小户型，大面积的话价格又难满足。给你一些建议：1、文鼎苑的最小户型59m2或者60m2，单价3万元/m2以内，学区是学军小学。2、东方郡最小户型60m2，匹配江南实验学校。3、如果能接受，还可选择滨江四区的回迁房，在胜利小学附近。

    关于贷款和税费

    问：买新房后要交哪些税呢？是签合同时付还是收房时付？

    宋文杰（杭州楼市专家）回复：

    买新房主要需要缴纳的税费为：契税和物业维修基金。维修基金在收房时缴纳，契税可以在签订合同后自行缴纳，无缴纳时间的限定。

    问：老婆在宁波上班，公积金也交在宁波。现在，我们夫妻准备在杭州买房，请问，我老婆的公积金可以用吗？另外，我是杭州集体户口。

    宋文杰（杭州楼市专家）回复：

    如果在宁波市之外的地区购房，是不能申请公积金贷款的，但可以提取住房公积金。

    问：2006年，我用省公积金买了一套下沙的房子，现在还在按揭。如果想在乔司再买一套房子，可以用妻子的余杭公积金贷款吗？

    赵红燕（本报说房专栏主持）回复：

    不能立刻贷款，公积金贷款必须全部还清了才能进行新的贷款。

    问：我原来在宁波，用商业贷款买过一套房，已还清。今年工作调到杭州，想用省公积金在杭州买套房，可以吗？

    赵红燕（本报说房专栏主持）回复：

    如果你在杭州有购房资格（杭州户口，或者在杭州有一年以上社保证明或纳税证明）的话可以在杭州购房；使用省直公积金买房有一些条件，比如要求在申请贷款时已连续足额缴存省公积金6个月以上，贷的话算作第二套房贷。

    关于购房合同与房产证

    问：我在杭州定了套17楼的房子，定金交了20万，首付也交了63万，因考虑到小孩读书要父母亲带，他们说17楼太高了点，所以后来购房合同没签，一直拖到现在，我现在想换另一单元还没开的低一点的楼层，开发商不同意，说还没开盘不能换！

    赵红燕（本报说房专栏主持）回复：

    合理的流程应该是先签购房合同再付首付款。如果购房合同还没签，可以让开发商退首付款，但是定金是否能收回，要视当时签订的意向合同而定。如想买另一单元，等到开盘时，也要先签购房合同再付新的首付。

    问：婚前男方单独买房并取得男方单独房产证，拆迁安置后的房产可否保持男方独有房产证的名字？

    丁建刚（省内著名房产专家、透明售房市场研究院院长）回复：

    可以保持男方独有的名字。原来的产权是谁的安置的房产就是谁的。现在，中国新的《婚姻法》主张婚前财产独立，不愿意混入婚内财产的可以一直独立下去。

    问：满足落户条件的二手房，按揭付款，可以把小孩的户口迁过来吗？还是要全额付清才可以迁户口？

    赵红燕（本报说房专栏主持）回复：

    想要落户必须将房贷全额付清之后才行。在杭州，不同的区还有不同的房价要求才能落户：滨江区、江干区、拱墅区、西湖区、下城区购买单套住宅房总价值80万元（含）以上；经济技术开发区（下沙）购买单套住宅房总价值60万元（含）以上；上城区和钱江新城区块购买单套住宅房总价值100万元（含）以上。

    本文转载自：钱江晚报

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