9月12日，杭州“经济适用房”正式上市，一时间“解套”、“松绑”之类的形容充斥于耳。然而，事实上经适房上市后并没有出现人们想象中的“繁荣场面”，据透明售房网成交数据统计，9月12日至今，经济适用房小区的二手房成交共计137套，由于部分小区包含商品房，实际的经适房成交量最多百余套，仅占到二手房成交总量的5%。而在经济适用房上市前，这部分小区的成交占比也可达到1.5%。

    挂牌仅300余套

    老经适房为主

    据统计，杭州主城区共有经济适用房9万多套，其中满5年可以上市交易的房源约3.8万多套。但是，真正“出锅销售”流入市场的经适房在这个数据之下显得微不足道。据华邦地产统计，从9月12日开始到目前为止，共计有300余套经适房进行挂牌销售。而这当中，大部分的卖家均为2004年9月之前的“老经适房持有者”。“新经适房”卖家状态则表现得非常游离，据华邦地产德信早城店一位资深经纪人说：“2004年以后的卖家当中，大部分没有办理经适房的完全产权手续。在挂牌时试探的心理非常明显，而净到手这样的操作方法也成为他们最能接受的交易条件。”

    比如下沙铭和苑一套92平方米的待售物业(享受面积为40平方米，评估差价达6000元/平方米)，卖家刘先生预期可实际入手的售房款为净到手95万元，他认为自己的心理预期并不高。刘先生原计划将下沙的经适房置换到九堡一带略大些的商品房，从换房的角度来看，3000元/平方米的购房差价，是他愿意的最大尺度，并且他还牺牲了成熟的小区和投入的装修成本：“13000元的单价在九堡挑选余地并不大，所以少于1万元的到手价格，换房毫无意义。”

    而对于买家而言，其需承担包括办理完全产权在内的各种税费交易款为16万元.而总价已经达到111万元。这样的条件在下沙又何需非得购买经适房呢？

    变现净损失

    老经适房业主办证不为卖房

    这刚出炉的馅饼显然并没有掀起“杭儿风”，对于2004年9月之前的经适房业主而言，他们当时购经适房与商品房的价差在300元/平方米左右。可以说“那一批能买得起经济适用房的都是有钱人，他们完全可以自行贴补差价买商品房”。但是为了这300元/平方米的差价平白被套了10年。摊上现在这个“房老需拼价”的年头，即使他们上市显得“轻松很多”，但其实并没占到多少便宜。

    据了解，这批老经适房补缴的各类税款基本在3万-6万元，故而大部分房东都办理了完全产权登记，但这些业主的办理原因各不相同。有些房东为了以后更方便地处置自己的物业比如出售、租赁等；而有的业主只是为了能获得房屋的完全私有权，能住得更安心。

    李小姐是9月12日当天翘班排队去办理了经适房完全手续的第一批业主，她说，目前家里有2套房，经适房就是放着出租。急着办手续是为防政策有变。对于挂牌销售，她显得漫不经心：“以前从来没想过可以卖，现在倒是考虑看到适合投资的房子换一套，现在的价格是经纪人参考的，我没研究过”。

    据华邦地产统计，9月成交的物业里，无一例外全部为2004年前的“老经适房”。前来挂牌的大部分业主也是早早地就办好了完全手续。而这当中着急等着变现的仅为少数，突如其来的换房机会，让他们措手不及。对于他们而言，处置经适房是一种“资产优化”，而如果没有合适的房产或投资项目，断然没有必要现在出手。而对于出售的价格，大部分的卖家还是抱着随行就市的心态。

    量出为入随行就市

    曾经的房改房松绑上市激活了整个杭州二手房市场。而这次的经适房似乎没有带来这样的历史巨变。经适房毕竟是为了解决中低收入人群住房问题的一项福利购房政策，大部分手头只有一套经适房的业主，断然不会为活跃市场去做卖家。因而，指望经适房在短期内增加市场供给本身就显得不那么实际。

    对有改善意愿的经适房持有者而言，如果不是为了换大或者出于学区的考虑，没必要去换房。因为即使是换购同区域的新房，也得补贴起码2000元/平方米以上的差价。比如刘先生要换房到九堡扩面30平方米，需要筹备的资金预估也得在50万元左右。左右权衡之下，税费、装修、时间成本都是换房的净损失。而相当一部分卖家，抱着“卖出就很难再买进”的想法，选择先买再卖的方式进行换购。

    而经济适用房本身对于买家来说，除了居住成熟度高外，其经适房前身的标签并没有多少吸引力。要可以获得市场上主流消费群的关注，最终的落点还是在价格上。尤其是新盘库存较多的下沙、九堡区域，大部分为新经适房，我们需要考量，有多少人愿意为此买单？

    报道来源：杭州网--杭州日报

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