反思2011年楼市严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也误伤了刚性和改善性需求。而这两种需求，是中国经济健康发展的必然产物，乃真正推动中国房地产行业可持续发展的内在因素。鼓励刚性和改善性的正当需求，才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复，也才能保证房地产业“稳中求进”的发展。
　　

    >>住宅产品两级分化高端物业受到冲击

    2012年济南楼市将处于被调控或微调的状态。其中，中高端产品的投资性购房比例将受到抑制，保障房和中低端商品房开发力度会得到加强。在此情况下，在2009年至2011年间高价拿地的房企、早些年低价拿地尚未完成全部开发的高息借贷的房企，以及高端物业比例较高的房企将受到最大冲击。这类企业度过“寒冬”的前提是解决资金困局。因此，低价卖房、打折促销等一系列营销手段将在2012年上半年集中上演。

    >>中心地价下行空间有限郊区地价将有望降温

    由于2012年济南的限购政策依然维持现状不放松，因此，预计济南房企购地需求仍将处于低位。为改变土地市场的僵持局面，2012年地价下行的可能性将增大。同时，考虑到中心区及郊区的土地成本及潜在需求有较大差异，预计2012年地价下行的分化趋势将愈加明显。

    中心城区土地数量有限，同时动迁成本高，因此未来价格下行空间有限。而郊区土地存量丰富，且收储成本较低，加上近年来随着城市规模扩大，主要城市郊区土地价格普遍有大幅上涨，部分地区上涨过快，因此未来价格下调可能性大。

    >>保障房建设稳中求进

    2011年中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的政策基调。本次中央经济会议中亦提出了低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房等领域的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。2012年山东省保障房的在建任务超过50万套，虽然保障房数量比去年有所降低，但2012年的任务实际比2011年重了，因为许多2011年下半年才开工的保障房都要转到2012年继续建设，所以今年的保障房建设任务增加了不少。

    >>开发商将积极应对

   由于2011年的任务额完成的差强人意，大部分开发商在年底已经进入“冬天”模式。在这种模式下，开发商选择现金为王，现金流比利润更为重要。因此，品牌开发商，尤其是在全国布局的大型房企2012年将选择通过积极调整自身的应对策略来主动适应环境。市场风云变幻，唯有适者生存。虽然开发商现有的城市布局早在两三年前就已经规划成形，短期内难以进行大的调整，但开发商依然可以通过控制购地节奏、项目投资建设进度和推盘计划来进行局部调整。济南的品牌开发商将会针对本地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在这一轮行业整合中占据优势。而本地开发商或中小房企，则可能为追求高利润而难舍割肉，采取保守的营销策略，试图撑过“冬天”。