本周，郑州气温将骤然下降，有专家戏称：这个秋天，在郑州卖房，怎么也卖不过“秋老虎”了!

销售量

前三季度住宅供不应求

商业供大于求

2013年前三季度郑州市房地产市场呈现火热趋势，房地产销售可谓一路飘红。近日，郑州市住房保障和房地产管理局发布数据显示，2013年前三季度郑州市商品房供应面积880万㎡，商品房销售总面积达到732.6万㎡，月均销售面积达到81.4万㎡，相比于2012年月均73.3万㎡/月、2011年月均50.9万㎡/月的销售量来讲，上升幅度明显。整体供求比由2012年的1.34下降为1.2，市场供求整体走向正常水平范围内。随着第四季度继续热销，郑州房地产市场供求可能进入紧张状态。

分季度来看，商品房供应量和销售量变动较为明显，今年一季度供求比为1.06、二季度供求比为1.27、三季度供求比为1.25，可以看出，前三季度供求比变化不大。但从物业形态来看，商业和写字楼已失去了去年的明显范儿，处于供大于求的状态，去化压力较大，而纯住宅市场则变得炙手可热，供求比仅为0.88，处于较为严重供不应求状态，这也给购房市场造成一定的恐慌心理。

房价

前三季度呈现急加速、

缓刹车现象

价格方面，前三季度商品房销售均价达8786元/㎡，相较2012年上涨幅度为10.9%。与过去几年相比，基本处于相同水平。不过值得一提的是，郑州市房管局日前发布的数据则显示，今年7月份以来，郑州市区商品住宅销售均价分别为7771元/平方米、7589元/平方米、7561元/平方米，连续两个月小幅下探。

这也说明9月份，郑州在采取了包括限购政策调整、增加市场供应、严格价格申报、加强市场监管等为主要内容的房地产市场宏观调控政策后，遏制房价上涨效果明显。

从物业形态来看，纯住宅市场价格一路上涨，季均涨幅达15%，住宅市场涨幅高于整体市场涨幅;办公物业虽然供过于求，但价格也是平稳上涨，三季度达11513元/㎡，季均涨幅10%;商业物业受备案项目的影响，三季度价格有所下滑，为14184元/㎡。

销售面积 金水和郑东差不多占据了郑州半壁江山

区域方面，金水区、郑东新区位居郑州八大区域商品房销售面积排行前两名。金水区前三季度商品房销售面积达到160.2万㎡，占全市销售总面积的21.87%，月均销售面积达到17.8万㎡。郑东新区前三季度商品房总销售面积达到156.5万㎡，占据全市商品房销售总面积的21.36%，月均销售量达到17.4万㎡。作为郑州发展最为成熟，配套最为齐全，楼盘数量最多两个区域，金水区和郑东新区再次以实际证明了其老大地位。金水区后期将以城中村改造为主，而住宅市场的价格标杆——郑东新区住宅市场陷入低谷期，住宅项目多进入尾盘，未来龙子湖区域、副CBD区域则入市缓慢，因此未来一段时间，郑东新区住宅销量将维持低位，但从龙湖副CBD的规划来看，以低密度物业为主的定位使得郑东新区依然是房价最高的区域。

经开区房价涨幅最为明显，2013年前三季度经开区商品房销售均价达到10941元/㎡，沉寂多年后，经开区在2013年正式进入房地产快速发展期，大型开发商抢占地块，高价入市，金沙湖低密度产品及恒大绿洲精装修高端物业造成了经开区房价的飞跃上涨。

经开区外房价上涨最快区域为高新区，前三季度商品房成交均价达到5976元/㎡，同比2012年4848元/㎡(包含经适房、不差价等特殊房源)的销售均价涨幅达到23.28%。未来随着公园道壹号、万科城、祝福红城、谦祥万和城等项目不断入市，以及地铁一号线的即将运营，高新区已经成为刚需族置业的首选，现主流商品住宅销售均价已经达到7000元/㎡以上。

中原区今年同样异军突起，其中棉纺路桐柏路附近成为最大亮点，周边的锦艺国际华都、方圆经纬、盛润锦绣城、升龙天汇广场等刚需楼盘的畅销促使中原区纯住宅市场销量出现明显上涨。

市场表现 房企不再谈优惠，市场出现强者恒强局面

今年住宅市场在供不应求的背景下，售价一路上涨，8月底郑州市甚至因涨幅过快而受到住建部的“约谈”。市场持续火热，需求旺盛，开发企业优惠力度大幅缩水，之前风靡市场的××折优惠、买房送面积以及大幅的开盘优惠都难觅踪影，记者走访了金水区、惠济区和郑东新区的几家楼盘，在几个常态销售的楼盘中，记者被告知均目前房子没有什么优惠，而北区一家楼盘由于正在进行认筹，销售员告知记者提前认筹开盘时可享受优惠，但对于房价销售员却避而不谈，这种优惠让记者感到难免有被忽悠的感觉。记者也从一些开发商了解到，目前市场的确优惠不多，由于市场比较好，开发企业对销售业绩胸有成竹，优惠力度不如从前。

而对于购房者而言，令人烦恼的不仅是捞不着开发商的优惠，还有可能捞不着银行的贷款。近期，房地产市场刮来一股“停贷风潮”，目前已有北京、广州、深圳、合肥、重庆等城市陆续出现暂停房贷的情况，并呈现由一线城市向二三线城市蔓延的趋势;涉及多家银行的房贷业务，虽然郑州尚无银行停止购房贷款，但是贷款审批时间较以前有所延长。对此，同致行郑州公司研究中心总监曹庆伟认为，银行停贷无疑将对市场产生较大影响，受此影响最大的当属刚需人群，停贷势必会增加此群体的购房成本，抬高购房门槛，从而影响供求关系。停贷潮除影响刚需之外，对改善性需求甚至开发商的资金需求都将产生影响，一旦银行停贷，购房贷款发放延缓，将影响开发商的资金回笼，在资金压力下，部分开发商可能降价售房以回笼资金，因此银行停贷将减缓房价的过快上涨。

记者还走访发现，今年前三季度，市场出现又一变化就是房地产行业集中度不断提升。随着市场的发展，购房政策发生变化、土地价格不断上涨，房地产行业集中度不断提升，未来强者恒强、大者恒大。前三季度，全国商品房销售额为54028亿元，前10名房企销售金额7437亿元，占比为13.8%，行业集中度不断提升。郑州市亦如此，来自房管局的数据表明，郑州市前三季度商品房销售金额达644亿元，销售排名前20的项目销售金额达216亿元，占比为33.5%，较去年提高5个百分点。而这20个项目多来自于升龙、锦艺、建业、正商等大型房企。随着市场竞争的日趋激烈，未来行业分化也会逐渐加剧。

今年，郑州市场已云集万科、恒大、保利、华润、雅居乐、金地、万达等外来一线房企，虽然像金地、雅居乐等一些企业尚未在郑州进行实质性开发，而保利在郑州市场仅仅开发了百合花园一个项目，但其土地储备、后续项目和开发能力不可小觑，同本地的建业、鑫苑、正商等本地大型房企一起攻城略地，频频出手，众多高品质、大体量项目陆续面市，带来市场格局发生深刻变化。而众多的本地中小开发企业，在越来越高的地价面前已经力不从心，在大型房企的快速开发高效运营、低成本规模化运作面前已显得心有余而力不足，或是退出房地产领域转行经营，或是退守三四线城市，前几年还叱咤楼市的一些本地开发商现在已经难觅踪影，有一些受制于资金仍坚守在房地产行业的本土房地产商则寻求行业内合作开发之路，行业的分化在加剧，大企业与中小企业的分化亦在加剧。