温州，中国楼市曾经的投资风向标，房价曾经最为坚挺，并一度接近上海、北京、深圳等一线城市。但在最近全国70多个大中城市普涨的情况下，温州却连续25个月单边下滑，成为唯一下跌的“孤城”。

    什么因素导致温州楼市“冰与火”瞬间切换的市场境界？温州楼市还具备中国楼市走势的风向标意义吗？温州楼市断供这一现象是否将在全国蔓延？近日，中国证券报记者再赴温州进行实地调查。

    法院进驻淘宝变“掌柜”

    最近，温州鹿城区法院将司法拍卖搬上了淘宝网，做起“掌柜”，专拍卖房产和名车。

    29日上午9时许，温州鹿城区人民法院资产处置拍卖正在淘宝进行，一处标的为“温州鹿城区九州大厦1幢415室”的房产，还有50分钟就结束拍卖，市场评估价为144.3万元，起拍价为95万元，上午9时已经有12人报名，加价幅度1万元，竞价周期1天，延时周期5分钟/次，拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。最终出价26次，最后成交价为124万元。

    和该房产同时拍卖的还有20起，即将拍卖的有39起，温州鹿城区法院已经结束的拍卖157起，72起因“零出价”而流拍。

   “法院的服务比一般的房产中介还专业，但因为是法院拍卖，房产被法院查封，部分视频中的房屋内一片狼藉。”温州当地一中介人员称。

    鹿城区法院提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。

    不仅温州鹿城区人民法院在淘宝进行司法拍卖，温州市中级人民法院以及温州辖区内其他区县的法院也在网上进行司法拍卖。

    中国证券报记者发现，已成交的记录中，拍卖最激烈的房产是锦玉园4幢2003室，该房产为绿城集团开发，421平方米，也是“二进宫”拍卖，市场评估价2240.5万元，起拍价为1523万元，报名人数4名，但围观人数达1359人，保证金150万元。累计出价206次，被竞买号为“R2057”的买家以1886万元成交，折合单价为4.48万元/平方米。

   “这房产的价格和最高峰时相比，缩水一半。”当地中介人员称，拍卖成交价比市场稍低一些。

    2006年末，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，在瓯江畔开始了“世界级都市综合体”的造梦之旅。2010年，绿城鹿城广场锦玉园一期价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到7万至10万元/平方米，将温州房价推向高潮。

    这种拍卖的方式还是吸引了部分刚性需求。温州当地开发商说，司法拍卖房给刚需购房者增加了一个新的购房途径，即使会遇到问题，也有司法途径给自己维权。“网上司法拍卖与传统拍卖行拍卖相比，拥有操作简单、零佣金等优势，且拍卖房还不存在限购的问题。”

   “司法拍卖房源相对市场价格还是有不少折价优势的。”据温州鹿城区法院介绍，拍卖房的评估是以市场价为基准，但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。不仅如此，司法拍卖还存在司法处置价，即在评估价的基础上有降价的幅度。

    此外，一次、二次流拍后，起拍价都还有20%以内的降价空间。这也是很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时会选择观望，到第二次、第三次拍卖才会出手。

    温州楼市或继续下跌

    25日，中国证券报记者到绿城广场的锦玉园楼盘现场探访，除了零星开业的咖啡馆和名品店外，一楼很多商铺尚未租出。锦玉园对面就是瓯江，江面的冷风吹来，绿城广场伫立的几座大楼显得格外荒凉。

    中国证券报记者在几家房产中介了解到，2012年年初以来，温州房价就开始下跌，其中绿城的锦玉园跌幅最大，目前超过50%。21世纪不动产的经纪人告诉中国证券报记者，现在绿城锦玉园中面积超过400平方米的房产，售价在4.5万元/平方米，145平方米左右的房产，价格大约4.2万元/平方米，因业主需要现金，如有意购买价格还可以面谈。

    不仅绿城集团，温州最大的房地产商中梁置业，其开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也出现不同程度的降价。

    中国证券报记者采访发现，临近年底，开发商降价意愿明显上升。随着库存压力持续增大，降价的可能性逐步增大，尤其是一些面临资金回笼压力的中小开发商，部分楼盘已经扛起了降价大旗。前几年房价表现并不逊于温州市区的永嘉、瓯北等地，如今新开盘的楼盘单价也已跌破万元。

    继去年温州泰宇花苑楼盘老板跑路之后，今年下半年温州平阳县再现“烂尾楼”事件。一个名为“海林轩”的项目因开发商欠下巨额债务、资金链断裂等问题，导致项目进展缓慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已经烂尾三年，而该项目的二期、三期进展基本停滞。

    29日，温州平阳县政府做出《关于同意调整鳌江镇海林轩商住楼项目的批复》，项目业主由温州立城房地产开发有限公司和温州柳成集团变更为温州丰达房地产开发有限公司。

    业内人士称，在销售放缓，流动性收紧的背景下，楼盘烂尾必将在一定范围内发生，那些财务状况不太健康的企业尤其容易倒下。

   “去年民间信贷危机之后，或者跑路了，或者没钱还。”温州当地一位法官表示，债权人存在恐慌心理，急于收回自己的债权，温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象，最多的一处房产被查封了7次。

    国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中唯一房价同比下降的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。温州市长陈金彪坦言，温州楼市价格确实连续下跌，但均价依然排在全国第8位。

    温州楼市价格下跌，导致土地市场的降温。目前温州住宅地价环比、同比处于“负增长”状态。业内人士认为，温州地价变动，至少打破了“作为稀缺资源，土地的价格只涨不跌”神话。

    此外，2013年温州市区拟供应住宅用地922亩，而过去五年温州市区年均出让商品住房建设用地仅417.118亩，土地量的加大，也在一定程度增加楼市供应，稀释房价。

    高杠杆后遗症

    而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。

    温州当地某商业银行人士透露，温州房价曾经上涨过快，最主要的一个因素就是杠杆放得太高。这一风险带来的后遗症正在显现。

    前几年温州楼市最火爆时，一套单价3万元/平方米，面积200平方米的房产，市场价600万，按照80%的估值、最高抵押贷款比例七成计算，最多能得到336万元的贷款。由于温州独特的信用体系，购房者还能去担保公司等其他金融机构进行二次抵押，再次贷出100多万元的贷款。但当房价下跌时，可能出现的情况就是房屋时值低于贷款总额的情况，这时候就可能出现断贷的情况。

   “这就是次贷。”温州大学房地产研究所高级研究员陈鸿直言，过去最疯狂的时候，温州民间借贷70%至80%的资金都进入房地产。美国次贷危机后商品房断供的报道不断见诸媒体，如今这一现象正在温州上演。

    温州银监分局的数据显示，截至10月24日，温州已发生“弃房”的共有580户，而由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%；由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

    天浩置业中介人士称，一手期房和拍卖房源集中上市，对二手市场影响巨大。近两月二手市场交易冷淡，有些房产中介的经纪人已裁员近半。他们对年底市场不看好，觉得房价将继续微跌，交易进入下行轨道。

    银行界人士称，随着年末到来，信贷还款日期接近、企业年底结账、资金严重短缺等因素，会继续给温州二手房价下跌带来压力。现在市场已经不存在“炒房一族”，高价房无人接盘，疯狂抢购潮已经永远不可能出现，所以温州房价进入下行通道，也在意料中。

    对于温州房价的下滑趋势是否会传导到上海、杭州等大城市，温州二十一世纪不动产运营总监黄慧华认为这种可能性并不大。“温州的情况有其特殊性，主要是2011年起开始爆发的信贷危机，让一大批本地的豪宅买家资金链出现问题，被迫进行抛售。上海高档住宅购买者的群体与温州并不一样，出现类似下滑的可能性不大。”

    文章来源：中国证券报

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