酝酿变身购物中心

在第十五届中国连锁店展览会上看到，红星商业正在此设立展台进行招商。红星商业现场招商负责人表示，红星商业2020年开设的100个爱琴海购物中心中有60%将通过改造红星美凯龙家居卖场等物业完成。同时，除红星太平洋影院和云尚部落高尔夫俱乐部作为标配外，红星其余三个自有品牌“小小乐园”、“玫瑰天街”、“天合婚典”也会植入相应的购物中心中。

上月，由红星商业打造的北京爱琴海购物中心开业。该购物中心不设百货业态，引入了2万平方米的餐饮区。车建新告诉记者，由于北京比较特殊，目前开业的北京爱琴海购物中心采用租赁物业，但是公司在其他城市希望通过自持物业开设购物中心。

内部仍存定位分歧

上述招商负责人表示，红星商业只在北京五环内开设购物中心，但目前拿地较为困难，家居卖场物业全部自持且多处于成熟商圈内，所以会通过改造部分家居卖场变成购物中心。从红星方面了解到，在有红星美凯龙家居卖场的城市，如果卖场所处商圈成熟，地块溢价较高，未来有可能让家居卖场退出，让购物中心进驻。“由于红星美凯龙有较好的品牌知名度且逛家居卖场的多为目的性消费者，因此会把退出的家居卖场安放在市郊。”

尽管该想法还未形成计划，但红星美凯龙方面却也有不同的声音。红星美凯龙一位高层表示，爱琴海购物中心需要有3-5年培育期，家居卖场运营非常成熟且有较好的盈利能力，不太可能会让位退出。一位接近爱琴海购物中心的人士也表示，目前开业的爱琴海购物中心在今年1-2月招商进展几乎为零。

转型须格外谨慎

在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，家居卖场属于前瞻性物业，随着城镇化水平的提高，区域性卖场位置变成了综合性购物中心的优质地段。不过，郭增利认为，商业模式最终体现的是盈利水平，把一些处于成熟地段、盈利能力强的家居卖场强行改造成购物中心，并不符合市场规律。郭增利表示，此前东方家园也做过家居卖场转型购物中心的尝试，但以失败告终。中国人民大学商学院副院长、教授刘向东也认为，虽然大趋势是购物中心的升值空间较高，但红星商业还需依据家居卖场所处商圈氛围、交通、周边居民等多重因素谨慎改造。“趋势如此但单店改造并不一定适合。”

在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，家居卖场盈利能力逐渐下降，通过改造家居卖场比重新拿地做购物中心成本要低。“家居卖场逐年走下坡路，不适合成长，而购物中心的需求在加大，如果此时红星做出战略性调整还会是带有前瞻性的判断。”RET睿意德执行董事张家鹏表示，红星美凯龙做家居卖场时也涉猎渠道，会有一定的商业运营经验，比一般开发商直接做购物中心会有优势。