源于杭州楼市大、小户型的销售状况分化情况已越来越严重。据透明售房网数据显示，截止到11月20日中午，杭州市区(包含萧山、余杭区)的可售房源达到10.5万套，这个数据甚至超过了北上广等一线城市的库存量。而在库存中，大户型房源占了很高的比例。

    实际上，分析数据不难发现，大户型高总价的房源一直是杭州楼市的“痛”，过慢的去化速度，让杭州楼市积压的库存量不断攀升。专家认为，在目前的政策环境下，降价或许仍不失为一条快速有效的出路。

    楼市整体行情仍旧乐观

    综观今年以来，杭州楼市的总体走势，成交量其实一直是比较稳定的。除2月以外，杭州市主城区的月成交量都在3000套以上，8-10月的月均成交量为3353套。这个数据与去年同期相比虽然有所下滑，但基本与2009、2010年的8-10月水平相仿。

    11月以来，杭州主城区的成交情况也与前几个月基本保持一致。数据显示，前三周(10月27日-11月16日)的成交套数分别为894套、745套和811套，整体处于一个比较稳定的水平。

    同时，近几周开盘的楼盘也都取得了不错的去化成绩。

    上周末，杭州楼市共有13个楼盘开盘，分别为盛和居·紫荆园、世茂·西西湖、景瑞·御蓝湾、同人精华大厦、正易国际、华元·欢乐城、瑞和园、林溪闲庭、广夏·天都城蓝调公寓、北湖·绿洲花园、富阳财富中心、众安·理想湾与朗诗·未来街区。据悉，上述楼盘中，除盛和居·紫荆园去化为五成外，其余楼盘的当天去化率基本保持在八成以上。

    随着年末的到来，部分开发商开始了年底最后一轮的“冲量”，大量项目将在11月底及12月份首开或加推。这其中，几乎所有开发商都表示“蓄客情况还不错”。倘若真的如此，那么未来一段时间的成交数据将有可能出现一些上扬。

    可以说，目前杭州楼市的整体情况仍较为乐观。

    大小户型表现分化明显

    不过，细分近段时间开盘的项目可以发现，总体来说，成交的最大力量还是集中在刚需项目。

    上周末开盘的朗诗·未来街区就是一个典型。据了解，这是该项目第三次加推，所推房源当天售罄。前两次开盘的时间分别为8月和9月，两次开盘均取得了十分抢眼的去化成绩。在开盘现场，前来选房的购房者表示“低总价、地铁盘”是吸引他们的因素。

    此外，最近一段时间以来，大学城北的保利·城市果岭、未来科技城的富力·西溪悦居和青枫墅园、奥体单元的龙湖·春江彼岸、青山湖的越秀·星汇城等多个楼盘都取得了比较不错的销售成绩。其中，春江彼岸、城市果岭等多个项目的加推节奏都相对较快，短时间内的去化成绩也都相当不错。

    上述开发商均表示，准业主中“首次置业”的比例相对较高。经过调查研究，“低总价”和“交通便捷”几乎是所有畅销刚需楼盘的共同点。

    相对而言，大户型楼盘的销售节奏会相对缓慢得多。

    在透明售房网，记者看到，位于市中心的新华园就有不少剩余楼盘。其中，编号为5幢(预售证号为2013000071)的房源共有128套，房源面积约为140-350平方米，应在今年7月7日开盘，目前仍有可售房源125套，也就是说，四个多月的时间里只卖掉了3套。此外，前一次申领预售证的4幢，纳入网上预售的套数为123套，目前也仍有120套房源可售。

    同样的情况，也出现在九堡的康恒·悦麒美寓。该楼盘2幢共有房源134套，本该在7月30日开盘。透明售房网显示，该批房源的销售率为0，仍有134套可售房源。位于滨江的钱江·水晶澜轩情况也类似，该项目以大户型为主，2、3幢房源共119套，截止到11月20日，已售房源仅有1套。

    随着工程的推进，大量的待售房源成现房或者准现房。根据不完全统计，今年一年内约有90个项目进入交付期。其中，九堡、下沙、市中心、三墩、之江等多个板块均有楼盘交付。上述板块内即将交付的项目中，仍有部分大户型房源在售。比如九堡的宋都·阳光国际，目前主打三期“天润”，户型面积约为270方和450方，折后均价约为21000元/平方米；还有雅戈尔·西溪晴雪目前主打悦公馆，主力户型约为180方左右。

    库存危机实为大户型危机

    截止到11月20日中午12点，透明售房网显示，杭州市区(含萧山、余杭)的可售房源总数达到105059套，其中主城区49600套，余杭区36537套，萧山区18922套。

    浙江融科总经理刘蔚分析说：“其实，杭州真正的库存都在萧山和余杭，主城区并不多。”他认为，主城区现在的存量属于正常水平，最大的问题在于余杭区。

    中国指数研究院杭州分院研究总监高院生也表示：“余杭的库存问题的确比较严重。”他说，今年以来，余杭区的成交量占杭州成交量的一半左右，供应量却占到了六成或以上。换言之，余杭区“供大于求”的现象比较突出。这也是导致余杭区出现大量库存的原因。当然，余杭区的库存房源中，也是以总价相对较高的大户型房源为主。

    其实，“大户型库存危机”已经存在了较长的一段时间。

    高院生分析认为，自调控以来，杭州楼市主要的购买力来自于刚需购房者。随着去年的一波降价潮和今年上半年的刚需房源密集推盘潮后，大部分的刚需购买力已经被消耗，甚至“透支”。

    现在，市场面临着有能力买房的没有购房资格、有购房资格的没有能力买房的尴尬局面。然而，开发商想把大户型房源卖给那些既有购买实力又有购买能力的购房者，并不是一件容易的事情。有开发商诉苦道：“户型要好、小区环境要好、房子质量要好、物业也要好，有一点不称心，购房者就不买了，反正他们也不急着买房。”

    破解库存危机还得靠降价

    为了应对楼市僵局，部分开发商绞尽脑汁地创新营销手段。除了常见的“存抵”手段外，还有开发商提出了诸如“一成首付”等方式来降低购房者的买房门槛。

    然而，这一措施在不少业内人士看来，并不能起到什么实质效果。佳兆业集团杭州公司营销总监刘涛立分析说，类似“一成首付”的营销方式可能会在短期内对一批房源的销售带来一定的利好，毕竟是降低了购房的门槛，但是“对整体房源的销售不会带来本质改变”。

    其实，真正的购房者在买房前都会算一笔账，在各种促销手段下，自己的购房成本到底有没有变化。有些看似性价比很高的促销方式，其实并没有降低购房成本。

    在这种情况下，业内人士认为，在目前的政策环境下，对个盘而言，降价可能仍然是最为直接和有效的促销手段。前段时间，之江某项目就打出了“六折清盘”的广告。据悉，这个楼盘由于“双拼户型”等多种原因，大户型房源滞销已经有较长的时间了。在打出六折销售的广告后，却意外地创造了好过周边新盘的销售成绩。可见，降价依然是撬动购房的一个重要手段。

    此外，近年来，为控制房价过快上涨，多个地方政府提出了“限价房”政策，试图用直接限制房源申报价格的手段来控制房价的过快上涨。限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。

    然而，这一举措是否能够有效限制房价并促进消化库存房源？对此，浙江融科总经理刘蔚直言“所有行政手段都只是短效措施。”他认为，需要“限价”的地区说明房价是在上涨的，限价行为背离了事情原本的发展趋势，长期来看甚至“有可能起到反作用”。

    新闻报道转载自：浙江在线

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