唐某租了某商业广场一间店面做餐饮，双方签订了租赁合同，并就租赁期限、租金、租金支付期限等作了明确约定。

因租客违约需解除租赁合同

装修残值损失该由谁埋单

合同签订后，唐某投入近百万元装修，但到了第三年，餐厅渐渐冷清下来，唐某没能按期支付租金，几经催付租金，唐某仍未能支付，某商业广场因此向常熟法院起诉要求解除租赁合同并要求唐某支付拖欠的租金。立案后，法院组织双方进行调解，被告唐某同意解除租赁合同，但要求原告常熟某商业广场承担装饰装修物损失，将装饰装修损失从所拖欠的租金中进行扣除，原告则不同意将租金扣除装饰装修损失。

法院审理认为：本案原、被告租赁期间未届满，双方合同解除，且此前无特别约定，对于未形成附合的装饰装修物，应由被告唐某负责拆除;对于形成附合的装饰装修物，由于唐某逾期支付租金已构成违约，导致合同解除，因此唐某要求常熟某商业广场赔偿装饰装修物损失，法院不予支持。

承租人租赁房屋后，若需要对房屋进行装饰装修，需经过出租人同意，在此基础上，房屋的装饰装修按装饰装修物与租赁房屋的结合程度，可划分为附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物。对于未形成附合的装饰装修物，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，可由承租人拆除，但因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

对于形成附合的装饰装修物，因不适宜拆除，处理则相对复杂，除当事人另有约定外，分多种情况处理：租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但是，出租人自愿补偿的，则尊重当事人意思自治;租赁期间未届满，合同解除时，分四种情况处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

对此，法院法官提醒出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，应对合同解除或合同到期后的装饰装修物如何处理提前约定，做好风险防范。