年末的杭州楼市逐渐走向沉寂，甚至可以用“百无聊赖”来形容。无论是新房市场还是二手房市场，在刚刚过去的11月份都表现得差强人意，行情在胶着中显露疲态，而抬起头来需要面对的，是年末又一个供应高峰的来临。可以说，眼下的楼市其实是一个已经需要泄洪的水库，但事实上出水管却似乎越来越细，源源不断注入的活水倒是不少。
　　11月成交“不温不火”
　　楼市行情日益走向沉寂
　　刚刚过去的这个11月，主城区商品房共成交3200多套，位列近五年来倒数第二位，同比2012年11月下降20%，在今年1-11月的月度销售排行中，也排在了倒数第三位。
　　而与这个数字形成鲜明对比的是，截至11月，杭州主城区商品房可售房源为51000多套，环比上个月增加1000多套。 本月杭州主城区商品房可售房源量一直在5万套左右的高位持续运行，11月30日更是达到51229套，创下历史新高。
　　从成交记录来看，本月共有186个楼盘有成交。其中成交量10套以上的楼盘有82个，占总成交个数的44.1%。单个楼盘中，11月成交量排名第一的为龙湖·名景台，共成交278套，中国铁建·国际花园成交121套位列第二，排在第三位的是五洲国际广场，共成交97套。此外，本月成交套数超过100套的楼盘仅有2个。
　　虽然成交“不温不火”，但是11月的房源供应其实不少，11月共有36个楼盘推出，首次亮相的新盘有8个，分别为龙湖·名景台、运河·天城国际、华元·欢乐城、正易国际、保利·罗兰香谷、万科·西庐、望江府和莱茵知己。
　　如果说新房市场还算差强人意的话， 杭州二手房交易却日渐进入冰冻期。刚刚出炉的11月二手房数据显示，11月杭州主城区二手房签约量为2152套，日均签约72套，比去年同期减少了156套，同比降幅达到6.76%。在成交均价方面，11月二手住宅成交均价仅为18772元/平方米，较10月减少229元/平方米，与2012年11月23283元/平方米的成交均价相比，单价降低了4511元。华邦地产品牌总监王慧介绍说，去年11月，杭州二手房市场出现年末翘尾的“暖冬”格局，无论是签约量还是挂牌量均出现一定幅度的提升。而今年杭州存量房居高不下，主城区库存超5万套，开发商打折力度大，吸纳了许多二手房的意向购房者。此外，受政策面解读多元化、宏观经济发展不容乐观及高库存的影响，不少购房者对未来预期依然不确定。
　　“以前卖家是坦悠悠卖，如今都是急吼吼卖。”一位中介店主告诉记者，除了“新房供应量大，开发商年末折扣力度大”这个主因外，消费习惯和消费观念的改变是造成今年二手住宅均价下滑的一个重要因素。“许多卖房者都是看中了一套新房，急着凑首付，而且由于限购，很多人必须卖掉一套才有资格再买，所以挂牌价一跌再跌，不再像以往那样惜售。”
　　一直以来，二手房市场上成交的大部分二手住宅都是以小面积房源为主，购房者大多为首次置业。如11月杭州主城区成交的二手住宅中，90平方米以下的户型为1343套，占了总量的67%。“不过，随着地铁的开通，原先因工作、生活等诸多因素影响的活动半径放大了。如今放眼望去，总价150万元以内的房源比比皆是。”王慧说：“下沙、九堡、滨江等周边区域地铁房无论是新房还是次新房都有着极为充裕的房源，具有很强的市场吸纳性，对二手房的冲击不可小觑。”
　　低开模式+清盘模式
　　以价格撬动市场是王道
　　仔细审视上个月排在销售排行榜前列的几个楼盘，会发现它们之所以能够贡献不错的销售成绩，撬动市场靠的依然是比较高的性价比。比如排在首位的龙湖·名景台，在开盘前，业内人士对名景台的预期价格为16000元/平方米左右。这是基于周边楼盘售价普遍在20000元/平方米左右，做出的合理预测。实际上，名景台的首开价格为起价13800元/平方米，均价15800元/平方米。这个亲民的价格，得到了购房者的认同。最终，创造出两小时去化9成，热销5.5亿的佳绩。
　　排在成交排行榜第二位的中国铁建·国际花园，同样走的高性价比路线。9月25日，国际花园公布了折后起价14800元/平方米的首发价格，在楼面价日益走高的城东新城板块，这个价格被认为是抄底城东的最好机会。“在区域单价2万元左右普遍被市场和购房者认可的情况下，以折后14800元/平方米起的‘裸价’面市，让刚需置业者不再因为无法承受高价格而远居城市边缘，给了众多购房者一次重回市中心的绝好良机。”中国铁建·国际花园相关负责人表示。也正因如此，中国铁建·国际花园继首开之后，一直保持了热销的势头。
　　上个月卖得比较好的还有保利·罗兰香谷，11月下旬位于江干区长皋综合体板块的保利·罗兰香谷首开推出210套房源，开盘起价为8999元/平方米，均价为10000-11000元/平方米，成为主城区范围内稀缺的百万总价房源。这次开盘总共为时3小时，最终去化率超过9成。保利·罗兰香谷是保利地产进驻城北的首个精品项目，也是保利地产在全国打造的首个5A级居住示范区，项目不仅拥有成熟的配套、便捷的交通、优质的户型，其所在的长皋综合体板块也是主城的价格洼地，随着周边配套的不断完善，可居住度也会逐步提高。
　　值得一提的还有同样排在上月销售前列的德信·东望。今年7月开盘的德信·东望走的也是理性低开路线，首开6号楼的折后均价为21200元/平方米，而7号楼则为19200元/平方米，比附近其他在售楼盘的成交均价要低，有着超高的性价比。与地铁1号线彭埠站实现零距离对接的德信·东望是德信集团集20年开发之大成，总建筑面积逾18万平方米，15幢高层、小高层错落布局，采用德信集团开发的泊林系列建筑风格，户型面积包括73-130平方米。
　　在这些新楼盘以低开的价格开拓市场的同时，一些老楼盘以及即将交付的楼盘也以清盘式的价格优惠来撬动市场。最新的例子是中粮·方圆府和裕丰青鸟·香石公寓，中粮·方圆府推出了起价16666元/平方米起、批量封顶价19888元/平方米的促销行为，而距离2014年4月交房仅不到半年的香石公寓刚刚推出“10+1”优惠活动：截至2013年12月31日，认购香石公寓北区139平方米户型的，全款总价直减10万，按揭总价直减7万。
　　其实，这段时间以来，类似于这样的清盘式大幅度促销行为，杭州楼市已有多起。不久前祭出大手笔的是位于西湖区留和路口的雅戈尔·西溪晴雪悦公馆。公司出于清盘考虑，希望能用一个“贴地飞行”的价格来撬动市场，实现资金的快速回笼。晴雪悦公馆于是给出了一个14800元/平方米的起价（折后），均价也只有17000元/平方米左右，考虑到近在咫尺的滨江·西溪明珠项目当年拿地楼面价就已经高达25000元/平方米左右，如此的清盘价，幅度不可谓不大。
　　更早的还有中海·定山府。当时单价直降8000元，均价10000元/平方米起，把当时的杭州楼市彻底震动。
　　每年的年底，类似的“清盘潮”就会出现。尤其是今年，由于上半年楼市成交比较火爆，开发商手头普遍“不差钱”，因此已经很久没有看到大幅度的打折促销行为。这注定了这段时间的楼市在价格上缺少看点，购房者也普遍是货比三家、淡定从容的心态。这个时候，尾房清盘这种方式，在购房者中的接受程度更高一些。另外，对于开发商而言，尾房的去化一般比较缓慢，为了某个项目内为数不多的剩余房源，仍需要投入从售楼处到销售团队等的成本，非常不划算，因此，开发商抛出“清盘”折扣，不失为去化尾房的一个好策略。而且，从实际效果来看，一些打出清盘概念的楼盘，的确能立竿见影取得非常不错的销售成绩。
　　年末供应高峰来临
　　新政后的楼市面临大考
　　已经到来的12月，开发商受年末冲量压力的驱使，纷纷加大了推盘力度。据初步统计，12月估计有近50个楼盘推向市场，其中新盘约30个左右，新一轮推盘高峰的来临，对于眼下的杭州楼市而言，无疑是沉甸甸的压力。
　　目前从大杭州整个区域来看，存量房数量已经突破了10万套，这是一个从未有过的数据，这个史上最高的历史纪录意味着“泰山压顶”式的巨大压力。杭州楼市的许多板块都像是一个需要泄洪的水库，但是我们看到的是，目前更多的是源源不断注入的新房源，许多板块面临着房子越卖越多的窘境。今年上半年杭州楼市的火爆，已经提前透支了很多未来的购买力。在购买力已经提前消耗的情况下，如今市场上还有如此巨大的库存，就更加值得忧虑。毕竟，市场的购买力总是有限的，在如今限购限贷的调控背景下，拥有购房资格的家庭本来就不多，况且经过前期的消耗之后，市场潜在的购房需求已经大为减少，需要一段时间的休养生息以积蓄力量。虚弱的市场，却仍必须面对着10万套这么一个天量数据。
　　在即将首度面市的新盘中，不少是年内新拿地项目，比如今年首次入杭的旭辉，旗下绿地·旭辉城、恒基·旭辉府两大楼盘，亮相杭城一南一北；而近年来通过行之有效的销售方式占据一席之地的金地，也将携格林格林与申花里这两大项目抢滩年底市场。
　　仔细一看不难发现，12月的新入市楼盘主要集中在城北万达广场、城东新城、滨江等区域。在城北万达广场一带，有方正·御星、宝嘉·誉峰、耀翔·悦尚、滨江·万家名城、南北·盛德国际等新盘已经开盘在即；而在城东新城，保利·梧桐语、世茂·东壹号、万科·公园大道，三盘首度入市，而区域内的热销项目德信·东望也计划加推，城东新城虽然有板块崛起之势，房源去化率也不错，但是放在刚性需求购买力逐渐疲软的楼市背景下，这个板块短时间内过于集中的供应量，也意味着巨大的销售压力，并必然带来楼盘之间的激烈厮杀；在滨江，富汇豪庭、万科·璞悦湾、世茂·之西湖，将上演法式小高层、精装小高层、高层江景房的差异化角逐。
　　如果说这些楼盘都是以小户型为主打的话，那么可以确定的是，12月份大户型房源其实也不少，比如市中心的九龙仓·君玺，钱江新城的中海·御道路一号、钱塘府，城东新城的杭钢·紫玉福邸等项目，都将推出一定数量的大户型房源，为市场提供更多元化选择。
　　当然，在目前的节骨眼上，不能不提刚刚出台的杭州楼市新政，也就是调控加码的“杭六条”，其中明确了“二套房首付提至70%”，对于这批主要面向改善型购房者的大户型产品来说将是一道不小的考验。新政对购房者预期产生的影响，或将会在后市逐渐呈现，首先会在年末的杭州楼市行情中体现。
　　对此，天阳置业营销总监石焱认为，从后市来讲，杭州政策对“90/70”刚需客户为主的楼盘影响不大，但是改善性客户为主的项目，受到的影响会比较大，尤其是库存量本来就居高不下的大户型，可能会雪上加霜。协安置业营销总监胡军辉则认为，杭州政策出台后，对于二套房成交的影响不大，调控以来杭州二套房成交一直不活跃，成交比例也不高。而且从目前接触的客户来看，不少二套房的客户首付已经达到了7成。二套房首付比例提高到7成，不排除会有项目推出首付分期的办法。当然，这样的政策出来对心理层面上的影响大些，不少本身观望的购房者会加重观望情绪，对房价看跌。