十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，一句“加快房地产税立法，并适时推进改革”的表述，让市场对于房产税扩大试点的预期迅速升温。

　　一时间，各种传闻纷扰

　　刚有消息传出，广州、深圳等城市已被列入第二批房产税试点城市，目前两地政府均已制订了相对成熟的试点方案。

　　更有甚者，称“2014年1月1日起将全面开征房产税”，并言之凿凿指出，明年起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%到3%房产税；至于家庭第三套、第四套及以上住宅，那就征收得更高了。而所有商业房产，每年都按租金收入的12%缴房产税。

　　细则之详尽，让很多人觉得“房产税是真的要来了”。

　　但传闻只是传闻。国税总局很快就进行了辟谣，相关负责人近日公开表示，“目前尚无房产税试点扩大的消息”，让市场又陷入了各种争论和猜测中。

　　房产税下一步的改革之路，究竟怎么走？房产税扩大试点，“靴子”何时才能落地？

　　房产税抑房价效果难及预期

　　无论是“扩大试点”，还是“全面开征”，关于房产税的种种传闻，总是如此受人关注。而在这一次次的“关注”当中，人们的期待总是多过于担忧。

　　房产税之于房地产市场，大多数人都希望它能成为抑制房价过快上涨的调控举措。“但这样的期望显然是过高了。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建坦言，近年来，各地房价持续上涨成为趋势，即使在上海和重庆两个房产税试点城市，房价的上涨速度仍然可见一斑。

　　国家统计局最新发布的数据显示，10月份我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)的价格，与9月份相比，下降的城市仅有2个，持平的城市3个，上涨的城市则高达65个；从二手住宅价格变动来看，上涨的城市也达到62个。也就是说，房价上涨是普遍现象。而且部分城市年内房价涨幅高达30%。

　　在这个房价持续地、普遍地上涨过程中，房产税所能起到的抑制房价的作用，几乎可以忽略不计。按照上海房产税试点情况来看，年内应税房产大约有5万套。其中，一套应税房产，其年房产税平均为5000元左右。10年缴纳房产税总额也不过5万元，这远不及该套房产一年的房价上涨。因此，投资性需求丝毫不会因为房产税的负担而有所减少。

　　事实上，近几年房价的上涨背后，还有多重因素推动，如土地出让价格大幅上涨，楼市刚性需求旺盛，以及流动性过剩等等。目前试点中的房产税，仅仅针对投资性需求，旨在打压这部分需求，相比起限购、限贷等一系列更严厉的政策手段，其调控力度可谓小之又小。

　　房产税抑制房价上涨，只是人们的一个美好愿望。而且很多时候还事与愿违。房产税与房价之间本没有直接关系。房价涨跌由供求决定，如果未来房地产市场依然供不应求，那房价肯定会继续上涨。很简单的道理，征收房产税，意味着房产人在持有房产期间产生了额外成本，在一个卖方市场中，他在出售房子时必然会把这部分成本加进去。从这个层面来讲，房产税的征收，还可能推高了房价。

　　从“房产税”到“房地产税”

　　一直以来，人们的纠结始终在于房价。但业内人士认为，房产税的目的并不是为打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应。

　　近日，中欧国际工商学院举办的“2013中国新型城镇化高峰论坛”上，原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮就表示，对不动产征税，是一个世界各国市场经济皆然的政策，是不可或缺的。“但我们没有把它真正当做资产税的本源来设置，而是希望调控房价。从政策制定者，到老百姓，都认为房产税是调房价的，这种理解是错误的。”

　　事实上，被写入三中全会《决定》中这一句“加快房地产税立法，并适时推进改革”，其中“房地产税”的提法，在陈淮看来，是完全不同于原先的房产税的。“房地产税”的实质，就是对不动产征税，它是一种资产税，是化解土地财政的一个方式。

　　不过，对于这一字之差，业内专家也有很多不同的观点。财政部财政科学研究所所长贾康认为，“加快房地产税立法并适时推进改革”，未必只是讲上海、重庆已经启动的房产税，凡是和房地产相关的税收都可以纳入这个概念。他表示，整个房地产税要系统化，要整合优化，包括从土地开发，到土地开发以后提供的成品交易，再到这种成品包括居民消费性住房保有的各个链条上的税费要优化，该取消的取消，该确立的确立，这是房地产税要有的框架。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则认为，加快房地产税立法，不是简单的哪个税要加，哪个税要减，而是建立起一个科学的税制，合法征税。

　　不过，胡怡建认为，房地产税，是一个新的提法。未来会在房产税基础上整合哪些房地产相关税收，进入房地产税，尚没有明确。但推进房产税改革的方向是肯定的，即减少房产建设和交易环节税费，增加房产保有环节税收。

　　“靴子”落地还需要一段时间

　　从“房产税”到“房地产税”，这一场涉及房地产市场的税制改革，注定是一个系统工程。下一步，房地产税改革要如何迈进？上海和重庆两地已经开启的试点，是否会“扩围”？

　　在陈淮看来，从三中全会的政策取向看，上海和重庆试点的房产税不会再扩大了。即使改革，也是一场新的改革。

　　同样是在“2013中国新型城镇化高峰论坛”上，着名经济学家吴敬琏则认为，房地产税的首要目的是为了实现社会公平，对于财富越多的人，要征收一定的费用。另外，就是要给地方本级预算找到一些收入来源。“至于什么时候征收，现在争论还是很大，但我个人倾向于比较快地开征。”

　　不过，房地产税全面开征的“靴子”究竟何时才能落地？

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群认为，房地产税要推开，不会很快，需要一段时间。但有一点可以肯定，未来靠试点这条路走不通。房地产税立法先行，而且需要在加强立法的过程中完善顶层设计，由上而下来进行一场系统改革。

　　“首先，我们要回答房地产税的目的是什么？”在朱为群看来，希望通过税收调节来降房价，不靠谱；调节收入分配，这个目的也说不清。目前很多人认为房地产税未来将成为地方主体税种，用以弥补营改增后营业税逐步退出的缺口，这个目的也不可行。

　　如果要成为地方主体税种，并以此为目标筹集房地产税，其税率不会低，而且房地产税作为直接税，面向百姓家庭，税负过高，老百姓是否能够承受？同时，房地产税计税依据是房屋的评估值，是否有附议机制？老百姓有抱怨怎么办？此外，房地产税一旦开征，税收用到哪里，老百姓会更加关注，而这又需要一个公开透明的财政管理体制保障。“这一系列的问题需要面对和解决，必须要从顶层设计开始。”朱为群说。 “上海和重庆两地试点房产税，虽然不是真正意义上的房地产税。但从无到有，试点还是成功的。”房地产专家、上海财经大学不动产研究所副所长陈杰教授认为，未来这一项房产税试点会逐步演变为国际标准的房产税，但这一过程是漫长的，可能10年，可能20年。