新华社“新华视点”解剖了广州的案例，揭秘房价如何从“涨”变为“降”。

国家统计局18日公布消息说，广州房价同比上涨高达20.9%，环比上涨0.8%。而同一天广州市国土房管局公布的消息说，房价环比大降10.6%，当月成交均价同比下降7.1%。

同一城市的房价统计，为何出现截然不同的结果?难道严肃的统计数据可以当成儿戏?

A

两种算法的背后

根据《70个大中城市住宅销售价格变动情况》的解释说明，国家统计局对调查的方法是“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。

按照广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。

广州用的是算术平均法

暨南大学管理学院教授胡刚说，广州的统计方法是算术平均法，将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价;而国家统计局则是指数计算法，追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据。

揭秘：

据分析，将平均房价几万元一平方米的中心区和几千元一平方米的郊区合在一起计算平均数，这种统计对于判断房地产市场“没什么实用价值”;而国家统计局的统计方法比较科学，更能体现房地产市场的变化。

为什么广州采用算术平均法

只要控制高价住宅成交 房价数据就可能出现“结构性下降”

专家指出，采用指数算法，只要房价上涨，统计结果一定上涨;而采用算术平均法，只要政府控制中心区高价住宅的成交，房价数据可能出现“结构性下降”。

揭秘：

今年4月，广州出台政策，由政府对住房价格进行“指导”，“高于政府指导价的住宅不得销售”。下半年，一些开发商表示，中心区的高价住宅很难拿到预售证，而郊区的低价住宅则容易拿到预售证。

业内人士指出，变换统计方法，并不能改变房价过高的状况。如此统计，有“忽悠”之嫌。

B

还有什么方法能让房价数据下降

扩大统计范围：

将两个远郊县级市纳入统计范围，房价瞬间降下来了

为了统计数据“明显下降”，还可以让“胖子”和“瘦子”在一起称体重。

记者注意到，今年10月开始，广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计。目前，这两个县级市的平均房价每平方米不足万元，而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元，这种统计的“创新方法”，结果显而易见，广州房价瞬间从“大涨”变为“大降”。

C

影响数据的还有什么因素

高过政府限价的,按政府价格网签,高出部分要现金

记者调查发现，广州一些楼盘与年初相比上涨30%以上，如海珠区一处二手房，去年买入、今年卖出，房价已经从每平方米两万元出头上涨到三万元以上。

广州市购房者毛女士对记者说，不久前她看上白云区一处130平方米的住宅，约定成交价格是每平方米2.3万元，但开发商11月底突然打来电话说，政府紧急下了通知，成交价不能高于1.9万元，否则不能网签。

所以毛女士必须签每平方米1.9万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计，但多出来的每平方米4000元差价必须提前交现款。这样一来，毛女士首付相当于多出了50多万元，无法筹措这笔巨款，结果只好放弃了这套住房。

“政府光想着完成调控目标，开发商一分钱也不少赚，最后还是我们这些刚需埋单。”毛女士如是说。

延伸

数据自相矛盾 不仅在房地产领域

其实最终影响的还是政府公信力

中国房地产数据研究院执行院长陈晟：数据互相矛盾，很容易产生误导。当前房地产成交均价“数据打架”的矛盾，不仅让政府难以有效判断，而且会让一些喜欢“以数据说话”的人扰乱市场预期。

胡刚：统计数据自相矛盾的问题，不仅体现在房地产领域。据统计，2012年各省上报的GDP数据，汇总后明显高于国家统计局公布的国内生产总值。

统计误差有计算重合的因素，但一些地方政府的主观行为不容忽视。

但统计数据的权威性来自统计的真实性，关系到政府公信力，因此不能当成儿戏。

郑州建材网建议

分区域、房屋类型发布数据

专家建议，地方政府发布房价数据，应该根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让公众真实感受到房地产市场的变化，使房价数据更具参考价值，避免因为数据矛盾引发市场误判。