天鸿香榭里项目工地实景

    所谓的马年第一降，天鸿香榭里尤其引人关注。天鸿香榭里，这个北软区块名不见经传的楼盘，为何成为马年楼市的降价主角？该楼盘背后的降价原因究竟是什么？杭州装修第一网小编来追踪报道一下！                                      

    “桥西板块惊现一夜破底”，在这样的广告语宣传下，实际位于北软板块的天鸿香榭里以“直降6000元”的姿态高调入市，号称均价13800元/平方米。然而，追踪其上周四的开盘情况，以及记者从各方面了解到的状况，天鸿香榭里的所谓降价，更有陷阱的成分。

    边套价格高达17307元/m2      实际均价约14800元/m2

    2月19日晚，天鸿香榭里在网上爆出13800元/平方米的均价。几小时之内，杭州楼市大降价的消息已在微信朋友圈、网络论坛里到处飞。

    2月22日，周六。记者在位于通益路和祥运路交叉口的该楼盘现场售楼处看到，现场一片混乱局面。不大的售楼处沙盘已被推倒，一根细绳将整个接待大厅分作两部分：一边，新业主在热火朝天地询问房源，一边，身着白T恤的老业主打着退房的横幅，要求赔偿。

    一名中介经纪人向记者介绍，这次降价的3、4、8号楼，除3号楼为新推房源外，4、8号楼均为在售的余量房源。据杭州透明售房网显示，这3幢楼都为2013年9月30日领的预售证，已售出25套，当时可售房源共167套。经纪人介绍说，均价为13800元/平方米。

    上周四，2月27日，天鸿香榭里首批降价房源开盘。但是，到了现场的人们发现，价格并没有大家想象的那么低。每幢楼边套价格相比中间套每平方米都有2000~3000元的价差。香榭里这次推盘楼幢的楼高为17层，3号楼1201东边套的优惠后价格为15909元/平方米，而位置更好的8号楼1301东边套的优惠后价格更是高达17307元/平方米。

    “这次开盘，感觉中间套的价格确实较低，但边套价格都被提高了。从选房情况看，中间套基本被选完，但边套基本没被挑走。”由于此次开盘开发商戒备森严，本报记者无法进入现场查看真实的成交数据，但据一位进入选房区的知情人士透露，当天最终170套房源的去化率约5成左右。记者昨天查询透明售房网，发现这3幢楼尚有139套可售房源。

    2月28日，记者再次来到天鸿香榭里现场售楼处。据销售顾问证实，13800元/平方米只是两边临路的4号楼中间套的均价，位置更好的3号楼和8号楼，价格要高一些。据记者对收集到的价格表的估测，这次开盘的实际销售均价大概在14800元/平方米。

    拿地5年才卖了342套房子    开发商资金紧张

    熟知该楼盘背景的人士向记者透露，开发商浙江天鸿集团2001年在新昌县成立，在其进入杭州之前，陆续在新昌、海盐、重庆等地开发过，但在杭州，就只有香榭里一个楼盘。目前整个集团旗下在售楼盘除香榭里外，仅有重庆的龙宇金座。

    香榭里地块在2009年上半年获得。该地块起拍楼面价格为3800元/平方米，在经历67轮竞拍后，最终以溢价70%的价格成交，楼面价格6581.4元/平方米，总价6.4亿元。这一激烈的竞价场面，在当时被称为“杭州第一飙地案”，而事件的主角，正是首次进军杭州的浙江天鸿。

    根据资料显示，天鸿香榭里的开发商为浙江广鸿房地产开发有限公司，持有房地产开发二级资质。据浙江省工商局公开信息显示，广鸿成立于2009年12月28日，注册资本1亿元。而广鸿的投资人信息一栏显示，该公司的出资人除浙江天鸿房地产集团有限公司外，还有杭州深怡电脑有限公司、浙江省国际贸易集团有限公司。网上公开信息显示，杭州深怡电脑有限公司法人为梁鸿眉，由此可看出，广鸿的实际背后操控者就为梁鸿眉和浙江国贸。

    梁鸿眉曾向记者直言，这次降价是为了跑量，主要因为股东方回笼资金心切。

天鸿香榭里自2012年12月24日推出首批房源后，一度销售不畅。据杭州透明售房网显示，该楼盘至今共推出3批房源，仅售出342套房子。按照主力去化面积90平方米计算，以累计销售均价16497元/平方米计算，共计回笼资金也不过5.1亿。也就是说，天鸿香榭里拿地近5年后，连土地款都没赚回来。

    也正因为出货心切，在离香榭里不远处的北海公园曝出“15800元/平方米”的清盘消息后，天鸿香榭里马上释放出13800元/平方米的价格。但据知情人士透露，事后，梁鸿眉本人又觉得定价过低，由此在开盘前又临时提价。

---

    土地和财务成本高    几乎不可能做高品质房

    天鸿香榭里的突然降价引发了老业主的集体恐慌情绪。近一周来，在天鸿香榭里的现场售楼处，记者时不时可以看到身着白T恤的老业主。

    天鸿香榭里的总价为150~160万，主力购房者为80后的首套房购买者。王权（化名）就是其中的代表。王权是2013年3月份购的房，购买价格为1.5万元/平方米，为该楼盘推出的第一幢楼——10号楼业主。“其实，我买的那套房子，同样的位置，现在也差不多价格。但现在让我最担忧的并不是投资缩水，而是开发商是否有资金链断裂风险，我买的房子能否保质保量地交房？”王权说。

    据王权介绍，开发商天鸿集团虽然在板块内没有名气，是个小公司，但总想着这毕竟是主城区的房子。没想到，刚买完房，就得知自已买的10号楼约50米远有个通信塔，而且不远处还有高压线。“这些不利因素开发商售楼时都没有向我们告知。”

    更让他担心的是，这个楼盘能不能在明年9月如期交房，开发商是否有资金链断裂的风险。

    据业内专家分析，以香榭里6581元/平方米的楼面价计算，以每年10%的利息计算，5年下来，光财务成本就高达3290元/平方米。这样，楼面价加上财务成本再加上3000~4000元/平方米的建安成本，香榭里确实已不可能高投入来做高品质房产。

    昨日，记者在位于通益路上的天鸿香榭里工地现场看到，现场的工程进度极为缓慢，11幢楼基本结顶，但脚手架还没拆附近。“去年年底，工地曾一度停工，因为欠薪。”一位老业主告诉记者。

    在莫干山路上，天鸿香榭里“直降6000元不余杭”的大幅户外广告触目惊心。有人说，相比2012年初的无奈降价，今年楼市的降价更多意义上是开发商在主动清积货，但天鸿这家首度入杭的小房企的异常表现却给开发商的资金链再度打上一个问号。