为了房子卖个好价，开发商会使出各种手段。郑州装修网为购房者总结了这些行业的“潜规则”，希望购房者能够做到心中有数，把握购房主动权。

[事一] “特价房”大多是促销手段

不知道从什么时候起，“特价房”作为一个新兴的名词进入人们的视野。“特价房”是什么?是“降价”的房子，也是“降价房”的文明说法。随着调控的进一步深入，为争取更多的客源，不少房企以价换量，而“特价房”成为他们共同选用的工具，并取得了不少订单。

某销售代理公司负责人透露，很多大的开发商都会聘请专业营销策划公司，由该公司负责项目的广告包装、设计开盘节点以及具体推广事宜，所以在行情不好的情况下，有可能是策划公司利用特价房的眼球效应做广告，目的是吸引购房者到项目销售现场来增加人气。

通常情况下，楼盘的价格是越卖越高，但也有特殊情况，就是尾盘。一个项目卖剩下的产品有可能存在着两种情况，一是本身价格偏高，二是房子存在某些不足。

[事二] “赠送面积”不受法律保护

“买一层送一层”，“赠送超大花园”，听到这些词语，你也许会觉得买到就赚到了。但其实，赠送面积没有产权，常见的赠送区域为阳台和空中花园，由于交楼时是毛坯房，业主按照自己的喜好会改造赠送的区域，“可以在阳台上随意更换摆设，可以安装玻璃墙，但不能砌砖墙”，“外墙不能拆，内部可以变化”。

自从“90/70”政策实施后，为了在有限的空间内得到最大的但又不超过90平方米的面积，各开发商纷纷在赠送面积上绞尽脑汁，花样百出。有些无疑是给消费者带来了更多的使用面积和便利，但经过一段时间的市场洗礼之后，等到收楼时有些业主发现这些赠送面积只是“看上去很美”，华而不实。并且这些面积都不是合法的，法律上不承认，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

[事三] “样板房”中的家具可能是缩水的

不少消费者面临这样的困惑和无奈：豪华靓丽的灯具、富有特色的装饰、曼妙精美的壁画，还有品质高档的家具，让不少看房者蠢蠢欲动，然而买了房交了款，到收房的时候，却发觉自己的房子不如初看样板间时那样夺目精致，而且还会显得拥挤。

一般来说，开发商都会不惜资金在样板房上大做文章。比如说样板间多采用亮色调的装修、房间内24小时开灯，使得一些原本黑暗的空间变亮，采光不足的问题也因此得以掩饰。有些样板间里的家具不是标准尺寸，通过让家具“缩水”的方法使房间“变”大，这在小户型楼盘中尤其常见。很多样板间看起来宽敞，实际是因为使用了小一号的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更换成1.2米的等。所以常会遇到，当初样板间里放了一张床、一张梳妆台，收房后才发现只放得下一张床。

[事四] “学区房”能不能上也得看学校

很多家长为了使孩子不输在起跑线上，不惜重金购买有名校做配套的楼盘，这些楼盘或被称为“教育社区”，或被统称为“学区房”。凡是周围有名校的楼盘，绝不会放过名校配套这个宣传的有利题材。由此，学区房无论是新房还是二手房价格比同区域的都要高出一大截。然而，一些购买了“学区房”的人为孩子办理入学时才发现：根本没有资格，被售楼的忽悠了。于是，纠纷产生。告到法院，却往往因为没有有力证据而败诉。

因各个片区对“就近入学”规定有所不同，因此对于购买“学区房”的购房者来说，在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。开发商在“就近入学”的宣传上措辞用得很巧妙，一方面，有些楼盘的确是按照学区统一划分、符合入读条件便可入读;另一方面，开发商出资“教育基金”，向有意向的优质教育资源学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺。

[事五] 沙盘很“丰满”，现实很“骨感”

售楼部现场，如果不多看多问，你的眼睛也会“背叛你”。很多购房者发现，沙盘模型的楼房错落有致、宽松通透，置业顾问也一再承诺楼间距宽阔，可实际楼间距却没有想象中的宽。更多时候，开发商为了吸引购房者眼球，大多会调整沙盘的楼间距，在楼与楼、路与路之间极尽绿化渲染之能事。此外，购房者往往用俯视的角度看沙盘，这也会形成“楼间距更宽”的视觉假象。

为什么沙盘上找不到**、水泵房?原来开发商担心**、水泵房让沙盘变“丑”，故意让它们“隐身”。除了小区设施，一些可能影响购买欲的小区外设施也往往“被隐身”，如加油站、变电站、高压线等。

在售楼部的沙盘上，大片的绿化带穿插分布在楼盘各个角落，清澈的“活水”环绕小区流转，某些带有音效的沙盘还能听到流水声。在如此令人沉醉的美景面前，购房者常常忘了自己正站在只有混凝土和钢筋的工地旁。

[事六] “户型图”你看明白了吗?

时下很多购房者对房子第一印象都是广告单上的户型图，但实际上开发商为了吸引购房者，往往会在户型图上做些手脚，夸大户型面积，隐藏户型缺点。绝大部分户型图都不是简简单单地画上房子户型，而是“贴心”地为各个房间安排好家具，甚至画上绿植，让购房者通过户型图，感受到住在这套房子里的舒适和温馨。户型图中房间的各个区域都标明了家具的摆放，这实际上是一种平面图上常见的心理误导。按照常理，家具与房间应该遵循同一个比例，但是出于对户型图美观和空间感的考虑，户型图上的家具，一般都会比实际应当显示出来的尺寸小。

很多人喜欢买个“明厨明卫”的房子，要求厨房和卫生间都有透气的窗户，有的户型图上会显示卫生间有扇小窗户。可是这扇窗户却未必真能起到透气和照明的作用。因为这扇窗子外面，很可能就是另一栋楼的转角处，或者干脆就是邻居家的墙。

[事七] “绿化率”和“绿化覆盖率”是两码事

王先生刚看房的时候，销售人员信心满满地向王先生介绍“社区的绿化率可以达到45%”，但当他搬进新居，却发现小区的绿化率根本达不到承诺的那么多，当他找到开发商理论时，却被告知之前承诺他的是绿化覆盖率。销售人员对王先生夸大了绿化率的占比，用“绿化覆盖率”偷换了“绿化率”概念。

绿化率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地等，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿化率高一些。

[事八] “精装修”价格没你想的那么贵

一般在精装修房的买卖过程中，开发商与购房者会签订两份合同：商品房买卖合同和精装修合同。在精装修合同上会标注精装修标准，包括品牌、型号等多个方面的内容，目前市场上精装修房的装修面积都是按照建筑面积计算的。

购房者应当知道，即使是同一个品牌不同型号在质量、价格上都可能存在很大差异，即使是外观看上去一模一样的材料，价格也可能相差好几倍。

“开发商的装修成本肯定是要低于普通百姓的装修成本的。”一位知名品牌中央空调供应商如是说，“以我们品牌的中央空调为例，供给开发商的价格至少比普通用户采购便宜25%，电器的折扣力度相对小一些，建材的折扣力度更大。一旦配备了我们的中央空调，有些楼盘对外号称的装修价格就肯定在4000元/平方米以上，但实际上仅就中央空调这一块，成本也就是250~300元/平方米。

[事九] 你注意过房屋的“产权”吗?

购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段?

商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?

[事十] 新房吵不吵?住进才知道!

“一年四季紧关着窗户，憋屈得很，向交通、环保等部门打了很多电话，都没有解决。这是个老大难，不知这安宁日子何时才能盼来。”一天的工作和学习后，谁都希望回到家，能安静地看看电视、甜美地睡上一觉。然而，不少小区紧挨公路而建，业主因此饱受噪音之苦。

医院研究表明，噪音级在30-40分贝是比较安静正常的环境;超过50分贝就会影响睡眠和休息;70分贝以上就会干扰谈话，造成心烦意乱，精神不集中;长期工作或生活在90分贝以上的噪音环境，会严重影响听力和导致心脑血管等疾病的发生。噪音污染，将是一个长期存在，而且可能进一步恶化的问题。在如今“限购限贷”的政策背景下，购买这样的产品，必须要慎重考虑。