一个规定用十年

4月8日，新乐花园小区，物业公司青海新乐物业管理有限公司新乐花园项目部经理谢琴算了一笔账。按照2004年下发的《西宁地区物业服务收费管理及相关规定》，西宁市普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，一级物业服务标准为每月每平方米0.45元;二级物业服务标准为每月每平方米0.40元;三级物业服务标准为每月每平方米0.35元。这条规定一用就是十年，十年间，无论人工工资还是物价都有了大幅增长，靠物业费的收入，省城各物业服务企业早已入不敷出。

以新乐花园小区为例：2004年，新乐花园小区每名保洁每个月的平均工资是600元、保安800元、工程维修人员1600元、客服800元，管理人员1200元。到了2013年，新乐花园小区每名保洁每个月的平均工资是1600元、保安2280元、工程维修人员3300元、客服2200元、管理人员3000元。几年间，每个物业服务人员的工资都上涨了近三倍。另外，随着物价的上涨和小区公共设施的逐年老化，用于公共设施设备维修和维护的费用也在逐年递增，现在，新乐花园物业费的收入仅为物业公司全年总支出的一半左右。好在新乐花园小区的开发商将小区部分铺面的10年使用权交给了物业公司，靠铺面房租和物业公司自己开的超市收入，以及停车费等收入，新乐花园小区的物业还能勉强维持。但铺面的10年使用权即将到期，如果没有了铺面的支撑，物业费再不提高，新乐物业公司别说发展，就连生存都是问题。

为此，去年年底，新乐物业公司就调整物业费的问题，采取问卷、走访、电话等形式征求了小区业主的意见，并得到了大多数业主的理解。确定涨价后又在小区召开了公示会，以多种方式告知了业主，并上报了相关主管部门。

物业公司非“涨”难存

随后，记者走访了省城部分物业服务企业，了解到，按照现行的物业费收费标准，省城物业服务企业大都入不敷出，大多数物业公司都在“死亡线”上苦苦挣扎。

为了生存，物业服务企业不得不想方设法增加收入。有些物业服务企业利用停车费、小区内公共部分的广告位收入、产权或使用权属于物业公司的铺面开展多种经营等方式，以增加收入补贴物业。还有一些小区的物业公司甚至牺牲公共绿地增加停车位以增加收入，更多的物业公司则是在采暖费上做起了文章。另一些物业公司则想方设法减少物业服务人员，减员增效。但这样一来，直接导致的后果是绿地减少影响小区环境、供暖质量难以保证、物业服务质量大打折扣。

这样的局面，让很多物业公司很无奈。从2004年到2014年，现行的物业收费标准执行了十年，但十年间，随着居民消费价格指数的上涨，人员工资的大幅提高，物业服务企业的运营成本增加，导致西宁市的物业服务企业普遍亏损，直接影响到服务质量，严重影响了物业企业的形象和行业的发展。

另外，物业服务收费标准偏低导致从业人员工资福利待遇低，人员流动性大，进而造成物业服务质量下降，行业服务质量难以有效提升，并步入恶性循环的窘境。

为此，不少物业服务企业负责人表示，如果物业费的收费标准再不调整，省城的物业服务企业将“成片倒下”，最终，受伤害的还是广大业主。

四立物业公司每个月都要将物业公司的工作向业主公示。

业主认为要涨价先做好服务

面对物业费，物业服务企业“涨”声一片，而作为支付这笔费用的业主，对此又是什么态度呢?

一部分受访业主表示，坚决反对物业费涨价，他们的理由很一致，对现有的物业服务不满意。家住冷湖路一小区的居民赵女士在这个小区已住了12年，自称对物业服务的每个变化都看在眼里。她说，小区在入住初期，物业管理井然有序，小区内有保安昼夜巡逻，花草树木也养护得当。如今，除去门口的收费人员，很难看到其他保安;单元对讲门坏了几年，却不见有人修缮。“小区的环境曾令业主们很自豪，现在到处都是问题。如果物业费花在实处我们没意见，可现在除了收钱积极外，其他物业服务都不积极，这让我们业主怎么愿意多花钱?”采访中一位业主这样说道。业主们希望物业公司不要只关心物业费，要多在服务上下功夫，改善小区居住环境。

另一部分业主的态度相对理性一些，他们认为，物业费涨价势在必行，但涨价的前提是物业服务企业要先做好服务，赢得业主的理解和支持。

西宁四立物业有限公司就物业的服务和管理、物业费使用等方面，向业主进行了大量的宣传和沟通，并举办“业主开放日”活动。邀请业主们参观、了解物业服务的内容和物业公司的工作。“业主开放日”活动上，业主们在物业公司工作人员的带领下，参观了平时看不到的泵房、配电箱、锅炉、消防设施等“隐蔽部位”，了解了物业管理和服务工作并非只有打扫卫生，保证小区治安，维修损坏的设施那么简单。面对物业费是否涨价的问题，四立物业管理的小区许多居民认为物业费应该涨价。

业主应树立花钱买服务的意识

关于物业费涨价的问题，西宁市住房保障和房产管理局物业管理处处长马志强告诉记者，经过科学测算，2013年6月，西宁市的物业服务成本已经达到了多层每平方米每月1.66元，高层每平方米每月2.10元。显然，现行的物业费收费标准早已不能满足物业行业发展的要求。

以5万平方米多层住宅物业小区物业费2004年和2013年各项费用比较及构成对比为例：

序号物业费构成2004年(每月每平方米)2013年(每月每平方米) 上涨幅度1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等0.3元1.08元360%2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用0.03元0.08元266%3物业管理区域清洁卫生费用0.09元0.27元300%4物业管理区域绿化养护费用0.01元0.03元300%5物业管理区域秩序维护费用0.01元0.04元400%6办公费用0.004元0.02元500%7物业服务企业固定资产折旧0.005元0.06元8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用0元0.05元9法定税费0.024元0.025元104%合计0.473元1.655元

马志强认为，一些业主的消费意识弱，已经成为物业管理良性发展的障碍。唤醒业主的消费意识，是规范和发展物业管理市场的一剂良药。

由于业主没有建立起消费观念，造成了物业管理收费难。目前，部分业主对于从自己口袋里掏钱付物业管理费，总是有些舍不得。有的业主千方百计挑毛病，以种种借口拖欠物业管理费。有的业主则曲解了物业管理费，把物业公司的服务范围无限扩大，“我是主人，你是为我服务的，不论什么事情，只要我找你，你都要做。做不到或者做不好，我就不缴物业管理费”。有的业主还说：“只要物业公司不上门来收费，能躲我就躲。”如此一来就会造成物业服务企业入不敷出难以生存，最终受害的还是广大业主。

物业服务是商品，业主们享受服务等于购买商品，这就和进入商场，买东西要付钱是一个道理。其实物业服务包含很多内容，其中小区整体设施维护和环境整治，以及房屋的日常保养、维修，所需费用就不是一个小数目，这也是房屋保值、增值的关键。

因此，物业公司若要提高物业服务费，首先要保证物业管理服务质量，同时适当扩大服务范围，取得小区业主的信任，让他们觉得缴纳管理费用是物有所值。以优质服务唤醒业主们的消费意识，才能在一定程度上缓解物业管理收费难的问题，从而促进物业服务行业的良性发展。