4月9日下午，由郑州晚报主办的“‘2014郑州地产多元产品创新系列圆桌会议’第二季——精装的力量”在郑州万达中心售楼部拉开帷幕。针对此次会议主题“精装修时代的机遇与挑战”，与会嘉宾各抒己见，并进行了热烈的讨论。

与会嘉宾一致认为，精装房是未来发展的趋势，这需要政府、开发商共同努力。而媒体在精装房的推广上，也起到举足重轻的作用。当精装房的先进理念和优势深入人心，郑州必定会像一线城市那样形成“非装修房不买”的置业风气。

“四心”齐全的精装房才好卖

我曾经写过一篇关于精装修房的文章，用四个“心”来归纳，省心、舒心、爱心、放心。“省心”现在都做到了，几乎所有买精装修房的人都可以在装修上省心，基本上实现拎包入住。第二个层面“舒心”是指什么呢?我重点关注的是一个人的支付能力。相对而言，开发商选择装修材料时，肯定合作的也是知名品牌，批量的成本也比个体负担要低很多，用比较少的钱享有高品质的装修，按理说应该会很舒心。但相对而言，精装房与毛坯房相比，价格肯定要高，承受压力会比较大。另外，贷款的负担可能也比较重。所以在这种情况之下，他就有可能堵心。

至于“爱心”，我重点关注的是环保问题，不管是对自己，还是邻居，装修时候产生的噪声、垃圾，都是很可怕的。一所100平方米的房子，装修的时候大概可以产生两吨左右的垃圾。所以精装房是社会进步的一种反映。但这一点并没有被广泛认可。为什么?原因很多，其中“不放心”是一个重要因素。

据我了解，如果买首套房的话，选择毛坯房的人可能占到70%左右，愿意买精装修房的人大概是20%左右，另外的几个百分点，是觉得精装修、毛坯房都无所谓的人。但是接下来如果买首改房或者再改房的话，愿意买精装修的人就大幅增加了。这样一些数据说明什么?

从老百姓的角度而言，在房地产发展的初级阶段，首套房购的人非常多，在那种情况下，很多人都愿意选择毛坯房。凡是装修过一次房的人，在改善性需求的时候，都愿意买精装房。所以从需求的角度而言，首改或者是再改，这种需求将会越来越多。从这个意义上来说，我个人感觉精装修房有很大的空间。但是为什么这几年发展不起来?两三年前，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌来郑州，我曾经跟他有交流，我问他，住建部(当时叫建设部)上世纪90年代中期的时候就开始提倡成品住宅、全装修住宅，为什么到现在一直推不开?顾云昌给了一个很简单的答案：说得简单一点，就是因为咱的房子太好卖了。

这个答案很简单，但是也有一定的道理。毛坯房推出来以后，既然有这样的市场，一卖而光甚至一抢而光了，可能在产品的精耕细作等各个方面，不管是政府，也不管是企业，也不管是老百姓，在这方面可能不会给予过多的关注。

现在很多政府也在想方设法，郑州市应该也借鉴，房管局出台有关的政策，精装修房按照你面积的大小，买的时候在全房价款的基础上优惠3个百分点，4个百分点，5个百分点，就是政府里面专门拿出来这个补贴，然后把这个补贴给老百姓。这是一种。还有另外一种操作方式，买房的时候是两份合同，一份是关于毛坯房的合同，另外一份是补充的一份装修的有关合同。这样一来，装修费用不算购房的成本，老百姓买房的时候，光对毛坯房那一部分付契税，这样会帮助老百姓减免契税，可以有效地调动大家买精装修的积极性。

装修房叫好不叫座为哪般?

河南财经政法大学教授、城市发展中心主任刘社

关于精装修这个话题，我最早接触是在2002年，就是12年前的一个秋天。当时郑州只有两个开发商在试行精装修房，一个是建业，一个是德亿。

2002年，住建部已经出台了指导性的细则，这个细则的名字叫《商品住宅装修一次到位实施细则》，同时出台的还有《商品住宅装修一次到位的材料、物品技术要点》。但是这些东西都是指导性的意见，是倡导的。我记得当时德亿的董事长曾谈到，我们出了很多力，但是市场不叫好，一精装修更难卖了。

以后郑州的精装修房从来没有断过线，但也从来没有成气候。现在关于精装修有这么几个称谓，一个叫成品房，实际上就是说2008年住建部(当时还叫建设部)就出台一个文件，《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，在这个通知中就统一把精装修叫成品房了，毛坯房实际上是半成品房。另外就是在二手房市场，关于装修房有两个词，一个叫简装，一个叫豪华装修，豪华装修近同于现在的精装修。

2008年，住建部在另外一个通知当中也进一步提到了这个问题。要求推广全装修成品房，逐步淘汰毛坯房，依然是倡导性的，依然是逐步淘汰，没有一刀切。各地的经济条件、房地产差异太大，不好统一。到目前全国也没有强制性地执行，要把成品房变成一种交房标准，只是在探讨，并且已经有这方面的细则和技术标准。

目前装修房的现状，我个人认为，依然是“叫好不叫座”。至于“叫好”，指的是省心、省时、省力;其次是环保，这种产品现在有一个最新的词叫环境友好型产品。但为什么这么好的产品不叫座?我想大概有这么几个原因：

第一是个性化装修操作太难。100个住户就有100个审美标准，一栋楼最多是三五个、五六个方案，众口难调。

第二，全装修或者成品房，它有一个技术要求，就是设计。这个产品的设计、建造、装修要三位一体，现在咱们都没有三位一体，也就是说设计是设计，盖房子是盖房子，装修是另外一个工程队，它中间对接不好。包括我最近在装修，厨房要打一个眼儿，把抽油烟机抽出来，结果装修的说，外保温墙这儿不能打眼，必须打到玻璃上。但我的玻璃是真空的保温玻璃，一打就炸了，而且也不美观。建造商说他们是照着图纸来的，所以为什么从图纸设计时就没从客户的实际需求来考虑，这中间问题很多，这也是现实中制约产品发展的瓶颈。

第三个不叫座的原因，是目前的毛坯房房价都已经很高，这一装修，房价就更贵了。我经常会听到一些开发商说，我这个装修如果简装修，1000块钱，豪华装修就是2000块或者2500块，你看咱用的家电都不一样，用的地板、门锁也不一样等。这样一来，客户看的时候都忘了参观产品了，注意力全都放在了装修材料、艺术设计上，但实际上这些只是一种产品陈列，是一种产品的再创造。还有一点，开发商的样板房装修总是高端大气上档次。但是交房的时候，产品往往跟样板房还是有差别的。

设计、施工、装修三位一体

打造高品质装修房

中部大观地产璞丽中心销售部经理陈东升

璞丽中心应该是我们在郑州第一个真正意义的精装修产品。我们为什么要做精装房呢?经历了这么多年的发展，我们在品牌上有一定的认知度，这个认知度需要有一个进一步的升华，来得到更广泛的认可。所以说我们把这个项目作为我们郑州的一个标杆性的项目，来形成我们在后期开发中，能够有一个比较完善、标准化的开发系统。

在去年我们成立了一个品牌及客户关系管理中心，来增加我们的售后服务质量，来提升我们品牌的形象。在打造这个项目的时候，不管是设计口还是工程口，包括营销这一块，我们都是全程参与到这个项目之中的。把设计、施工，包括装修这些单位，立体地参与，把规划设计结合到装修，希望能够完美地实现精装修的品质。

在装修标准上，以前的市场环境，可能开发商在装修里面是有利润的，我们要求把装修真真实实地发挥到房子里面，不赚取装修上的利润。设计上，我们请的是专门给喜达屋、万豪做设计的公司。我们聘请他们给我们量身订做，结合公司的产品设计，做一个符合目前我们区位的产品。我们也专门聘请了比较知名的团队来打造我们的外围景观，期望能和内在的室内设计有一个完美的结合。

从去年的上半年到现在我是深刻感受到我们公司在这个项目上花费的精力，我们不断地去一线城市参观学习，把它们一些好的项目的设计，用到我们的产品上，把基础性的东西做好了之后，在后面才能更完美地实现它。

天筑要为河南树立一个精装修的标杆

建业以前有过精装修，但是在2010年之前，郑州的精装修产品不是很普及，没有得到广大市民的认可，出现了一些指责的声音。

广州也是经历了这样的一个阶段。我觉得郑州很像十年前的广州，地铁刚刚开通，城市经济发展飞速，人均GDP的排名比较靠前，这说明郑州人有足够的能力去承载精装修产品。以前可能两三千一平方米在郑州市中心就可以买到了，现在已经是过万，所以有足够的价格空间。另外，市场对精装修产品的理解，通过万科、恒大这些大开发商的长期的宣传和铺垫、沉淀，也比较认同了。

建业在精装修方面，也是一个初学者，以天筑为起点打造建业的第四代产品，用胡总的八个字来形容，就是“科技、现代、绿色、精装”。

我们会引用像法国这种很多知名开发商都用过的智能家居，来给客户一个更便捷、更人性化的体验。我们采用了很多像污水排水系统、中水系统、热水循环系统，来打造一个更加环保、更加前沿的家居生活。

精装修这一块，我们选择跟一个国际大师团队去合作，香港的梁志坚。大家都应该听说过他，在广州很多比较豪华的项目都有他的设计理念出现。梁志坚先生是全球30位杰出设计师之一，他从来不会来二线城市做项目，我们也是几番邀请，利用建业跟他的私人关系，才请到他为我们设计精装修的风格。还有景观上，也是选择的国际上一线的团队在合作。我们还选用了台湾怡盛物业，就是台湾101大楼所使用的那个物业公司。不是顾问式的，而是战略合作，全程由他们来做，负责的老总是台湾人，我们实时地跟他进行一个全方位的沟通，因为从客户服务的每个细节我们都会把关，希望为客户带来一些物业上更尊崇的感受。总之，是为了实现胡总要让河南人住上好房子的理念，希望天筑能够为河南地区树立一个精装修的标杆项目。

精装修不是增加房价而是给予产品附加值 

郑州万达中心营销部经理贾敏  

其实万达最早的一个项目就是精装修房，大连万达明珠，应该是在上世纪90年代初，那时精装修的标准，以及通过这么多年使用之后的情况来看，那个项目现在在大连依旧有非常好的口碑。当时很多万达的，到现在也是元老级的人物都住在里面。后来一段时间我们一直在发展商业，发展完商业以后，又开始做住宅。其实我们自己也在思考，到底是住宅做了商业的配套，还是商业做了住宅的配套?我们老板说过一句话，住宅通过这么多年的发展，要求万达以后只做精装修，我们现在毛坯基本上很少了，郑州二七和中原万达广场属于不同档次的产品。在万达，其实精装修分很多的档次，我觉得精装修是住宅以后发展的一个趋势，因为越来越多的人会怕麻烦，不想一趟一趟跑装修市场了。

现在很多消费者都认为，精装房是不是开发商在变相地赚取价值?其实这是一个阶段性的疑问。精装修不是使我们的房价增加了，它更多的是给予产品一种附加值。精装修有不同的标准，1000块钱也是一种标准，2000块钱也是一种标准，3000块钱也是一种标准，6000、1万块都是不同的标准。

比如说万达，可能大家了解万达最开始的精装修，在郑州的就是我们的SOHO产品，我们对外报价是1500元，是我们万达体系内精装修比较低的标准，其实说白了就是基础装修，但是用材比较好。我们始终是强强联合，里面所有的用材全部都是一线品牌的，比如洁具、地板，包括电梯都是这样的。另外我们还有很多标准，万达的住宅体系分为三个档次、五级产品，现在我们这次推出的万达公馆系列都有两个标准。而这次给郑州的属于豪宅体系的B版标准，我们还有一个A版标准，会更加奢华，更加好。

比如说武汉，我们有几种标准同时在出售，最开始出售的是B版产品，最近盖的一批有A版产品，我们也尝试不同的组团做不同的装修风格。虽然郑州万达公馆产品有统一标准，是法式风格，但不会每一套都是一样的。我们会有几种风格给购房者选。