购房者:开发商根本违约

2010年9月,张先生从KR公司手上买了长江路某小区3幢80.76平米的房子,该处楼盘地处南京最繁华的地区,所以单价高达37124元,而总价也达到了2998135元。张先生看中此处交通方便闹中取静且内部环境优良,分三次就付清了全部房款。2012年1月4日,KR公司给张先生发函,通知他领房。但是,开发商等来的却是张先生一份要求解约的函。在函中,张先生称,他发现KR公司正以保留一定年限的经营权销售3幢,同时大力宣传在该楼打造酒店,此举改变了商品房的土地用途,也使得自己购买纯住宅楼用于居住的目的无法实现,要求开发商接函后10日内商谈解约及赔偿事宜,否则此函直接作为解约通知,并由律师代理起诉KR公司。

虽然接到了函,但开发商似乎并没有重视张先生的意见,反而在2月6日办理了这处房屋的商品房初始登记,并把登记证明寄给了张先生。张先生收到后,仍没有去办理房屋权属转移登记手续。转眼三个月过去了,KR公司仍未对张先生的函提出异议。张先生随后将KR公司告到法院,认为KR公司打造的精品酒店已经开业,KR公司已构成根本违约,请求法院认定双方的合同已经解除,并判决KR公司退还自己购房款2998135元,并支付利息。

开发商:没有改变土地用途

庭审中,双方的争议焦点集中在KR公司对3幢楼开设酒店是否有责任以及KR公司是否根本违约。为查清事实,法官到3幢楼销售处进行了调查。销售处工作人员答复,该楼盘是酒店式公寓,现正进行精品酒店销售,业主买到房屋后,委托南京某酒店管理有限公司进行经营。3幢楼的第5、第8、第15层部分房屋及第22层以上房屋不是酒店,其他均用作开设精品酒店。KR公司表示,被调查人应该是外包人员,不是KR公司的人员,KR公司不认识被调查人,因为KR公司已将对外宣传销售事宜外包给销售代理公司进行,对被调查人陈述的情况不清楚。

张先生则对调查笔录的真实性表示认可,并认为该幢楼的整体用途应为住宅,不能用于经营性活动,而KR公司宣传可投资酒店,且精品酒店已经开业,实质上是改变了土地使用权用途,“楼盘尚未销售完毕,物业管理完全操控于开发商,能否开设酒店也是物业管理的范畴,显然精品酒店是由KR公司打造的,是KR公司引入的项目,这使得我获得良好居住环境的目的无法实现,所以KR公司构成根本违约。”KR公司则认为,诉争房屋土地用途为住宅,其上可建酒店式公寓,酒店式公寓可以商用,KR公司并未改变商品房的土地用途,也已按商品房预售合同的约定履行完自己的义务,KR公司未违约;KR公司将房屋出售给业主,业主具体做什么,KR公司不能干涉;精品酒店并非KR公司开设,张先生无证据证明酒店系由KR公司开设,KR公司宣传该酒店,只是为了促进楼盘的销售。

法院:开发商退房款并付利息

一审法院审理后认为,张先生房屋所在的楼层开办为经营性酒店,酒店较一般住宅而言人流量明显较大,酒店客人与张先生共同使用该幢楼电梯、门厅等公用设施,对张先生居住生活的安宁和舒适程度均构成不利影响。KR公司在与张先生签订商品房买卖合同时未告知该幢楼将开办酒店,现KR公司以公开宣传精品酒店的方式销售3幢,表明KR公司不仅积极配合该酒店的开办及经营,并在其中起着重要作用。现3幢楼中酒店已经开业,直接影响张先生作为住宅的居住目的实现,故KR公司的行为构成根本违约。张先生向KR公司发出解约通知的行为,合法有效。张先生要求KR公司退还购房款并按银行同期贷款利率给付利息,合法有据,予以支持。据此,判决支持张先生的诉请。一审判决后,KR公司不服,向南京中院提起上诉,南京中院审理后,维持原判,驳回了KR公司的上诉。