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业主能否自行管理小区？这在旧《条例》里没有答案。在杭州，恩济花苑算是小区自管的尝试者，458户业主的旧小区，物业费0.5元，去年小区大修大补，还盈利11万元。

新《条例》首次明确业主可以自管小区，但有个前提，要超过半数的业主同意。

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去年，都市枫林小区因电梯三方通话系统失灵，55部电梯被强制喊停，害得1600多户业主吭哧吭哧爬了25天的楼梯，如果事情发生在新《条例》实施后，可能就不会拖那么久了。新《条例》中明确，当小区发生大问题时，由区、县（市）人民政府建立物业管理联席会议制度，联合相关职能部门来协调解决。

3

在物业费的收取上，新《条例》取消了关于未居住物业按70%收取物业费的规定。也就是说，未入住的业主，不是缴70%的物业费，也不是缴100%，具体缴多少，要通过业主和物业的服务合同去约定。

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对市中心老小区来说，业主的车都停不下，每天还要面临外来车辆来抢车位，简直太残酷了，物价部门规定小区临时停车费4元/天，包月不超过100元。新《条例》明确，业主大会可自行定小区停车费，想限制外来车辆，可提高对外来车辆的收费标准。

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业主把房子出租，或者卖掉了，物业费由谁来缴？物业公司往往因为不能及时掌握信息，在收物业费时，容易和新老业主或租客产生纠纷。新《条例》规定，业主在买卖或出租房子时，关于缴物业费的问题，最好做个书面约定，并及时告知物业和业委会。

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物业因收不上物业费，无法维持正常经营，撤离小区，小区又没有及时选聘新物业，导致小区混乱，陷入“真空”管理期。此时，社区要在街道的委托下，接管小区，维持保洁、保安等正常运行，产生的费用由业主承担，不过，政府对小区的应急管理是有期限的，不超过半年。

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新《条例》中禁止违法拆改、变动房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋用途、改变房屋外立面等11种行为。新《条例》对群租没有明确界定，而是通过条文来限制，一方面通过规范物业装修行为，另一方面，业主可以在业主管理规约或业主大会议事规则中规定，房屋怎么出租、人均面积多少平方米等。

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新《条例》明确在物业保修期内设立物业保修金，由建设单位按物业建筑安装总造价百分之二的比例交存。保修期满后，则设立物业专项维修资金，首期由建设单位向业主收取，统一交存到维修资金管理机构。

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小区电梯、消防设施等涉及到公共安全，维修需要动用物业专项维修资金，而召开业主大会走程序更换设备，时间有点慢，一旦出问题后果不堪设想。新《条例》规定，电梯、消防设施出现故障，不需要经过三分之二业主的同意，可以直接走绿色通道，授权给业委会，只要业委会同意，就可以马上申请动用专项维修资金。

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新《条例》创新了业主大会制度，一是明确了业主参加业主大会会议的确认方式，以到会并在会议签到表上或业主在表决票上确认；二是如果业主没空参加业主大会，可以用书面委托的形式让邻居代为参加或投票。