眼下购房者们持续观望楼市的最大担忧，莫过于房价走势，从银行政策、贷款利率到新政延续，各种风吹草动都会立即动摇不少购房者的置业计划。此前也有人专门计算过何谓“合理房价”，但得出的结果却更像是“理想房价”，是眼下房地产开发成本难以达到的低位。当然，这并不意味着我们现在看到的种种“底价”就真的到达了房价的拐点。事实上，商品房售价、二手房成交价、房屋租金水平以及商铺、写字楼等非住宅价格都是不动产行情的重要组成部分，而房价的临界点也必定要综合平衡所有这些元素，并逐步稳定才能逐渐显现。

    房价的回归就像试管里的水，外部加热越升温，内部沸腾越激烈。只有加热停止后，液体温度下降，液面恢复平稳，才能看清楚其准确的容量刻度，也才清楚内里的液体到底蒸发了多少。房价的回归同样如此，不论是市场沸沸扬扬地上涨，还是风声鹤唳地下滑，哄抬、炒作、猜测、打压……各种情绪和舆论对楼市形成了强大的外部作用，反而越发难以看清房价的核心价值到底几何。

    2011年楼市面临宏观调控，成交量连续数月呈两位数跌幅下滑，但成交价格却始终居高不下。于是在岁末的最后两个月，市场盛传“不涨价即是降价”的说法，“年底资金回笼”的理由也成为不少项目标榜“底价”的最好论据。但是，经历了腊月和春节的楼市严冬之后，多数开发商却给出了超过岁末的优惠力度，吸引了不少观望中的买家出手，并由此打造出“小阳春”景象。剥茧抽丝，不难发现，同样的楼盘在一年之中接连出现过三四次不同的“底价”，有些项目的多层底价之间，差价甚至达到近20%。那么，楼市调整到底何时到底？房价的临界点又在哪里呢？

    尽管楼市数字月月居高不下，今年3月份更是出现小幅攀升的价格走势，但从多数新开楼盘和加推新品的楼盘售价中却显示着，单个项目的成交价格普遍都在下跌，且降幅都还算可观。东马路某新开项目均价约22000元/平方米，比去年26000元/平方米的均价下跌15%；奥体板块某楼盘单价17600元/平方米，比去年降价2000元/平方米左右，降幅超过一成；天津站后广场板块某项目也从去年末的17000元/平方米降至目前的15000元/平方米，降幅近12%……被看做抗跌性最强的市中心楼盘也成为2012年商品房降价促销的排头兵，这成了拉动3月份市场成交量回暖的主要动力之一。跟各种概念营销、活动体验相比，价格优惠仍是购房者最买账的促销方式。在大幅促销中，市中心楼盘在全市商品房成交量中的比例从12%快速攀升到20%以上，加上市中心楼盘先天的高价位特质，不自觉间也就推高了全市住宅成交的整体均价。

    尽管土地、建安、配套各项成本都形成了房价的高基础，房价的合理临界点也不容易计算，但可以肯定的是，房价的临界点不是“一刀切”的数值，而是需要买方、卖方在不断调节的供需关系中相互磨合、博弈而逐渐显现出来的，并且房价的临界点也会根据区域、产品的不同而有所差异。对于购房者来说，中长线观察可以算是辨别临界点的最简单方式之一。2011年的多轮震荡之后，2012年房价仍在虚虚实实地试探市场，而6月、10月和岁末作为市场资金考验的重要节点，很可能促使楼市继续上演新一轮的房价博弈。

    经公布的数据进行统计，上周天津市新建商品住宅成交1469套，成交面积14.9万平方米，环比下降2.5%；成交均价9565元/平方米，环比上涨3.3%。

    其中，市内六区成交2.21万平方米，环比上涨26.1%；成交均价15988元/平方米，环比下降1.7%。环城四区成交5.95万平方米，环比上涨19.5%；成交均价9684元/平方米，环比涨1.3%。滨海新区成交3.59万平方米，环比下降24.1%；成交均价8499元/平方米，环比下降0.8%。远郊区县成交3.13万平方米，环比下降17.5%；成交均价6020元/平方米，环比下降7.2%。

    上周在市内六区中，和平区成交均价23882元/平方米，环比上涨5.4%。河东区成交均价13610元/平方米，环比涨0.5%。河西区成交均价18503元/平方米，环比下降15%。南开区成交均价17843元/平方米，环比上涨1.3%。

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