今年五一过后，楼市降价潮从二三线城市向一线城市蔓延，北上广深四大一线城市全部失守，新房和二手房均出现降价现象。

北京八成多二手房降价

曾一度被认为是“房价避风港”的北京、上海在此番楼市降价潮中也未能幸免。

据监测，自1月以来，北京二手房挂牌价持续下调。其中，4月下调幅度最大，为2.2%，降价房源占比逐渐扩大。4月份，87%的房源都对挂牌价进行了下调。

据统计，2014年五一假期(5.1-5.3)，北京市二手住宅网签量仅为31套，与去年同期下降了82%，为近6年来最低。据21世纪不动产提供的数据，北京二手房挂牌价与实际成交价出现10%的下降，是较为普遍的现象。

在上海，从4月底起，徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。“都说一线楼市坚挺不会降，但现在看来，当大潮来袭时，很少人能不湿鞋。”深圳一位开发商称。房企龙头万科近日在广州、深圳推出特价房，万科在广州的高端项目万科峯境推出20套特惠房，均价3.5万元/平方米，比去年便宜了5000元/平方米。位于深圳宝安区的富通V都会项目近日因每平方米降价2000元遭到业主维权。

房贷利率打折重现

因为楼市不景气，一些银行也坐不住了。近日北京和深圳少数银行的首套房贷利率优惠折扣重出江湖。比如北京农商行首套房房贷利率最低可优惠至8.5折。在深圳，汇丰银行对首套房贷贷款150万元以上客户给出基准利率的9折优惠;招行则对首套房贷贷款客户给出9.8折优惠，但只是针对公积金组合贷。

有分析师表示，小银行受资金流动性的影响比较大，为了锁住客源，不得不采取优惠政策来拓展业务。

机构：需大规模松绑楼市

对于降价潮向一线城市蔓延，中国房地产学会副会长陈国强表示，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。

而花旗银行发布报告认为，中国房地产市场到了关键点，面临“需求断崖”的危险。住房市场总价值高达130万-160万亿元，如果出现剧烈调整，后果将非常严重。当前地方政府的微调政策不足以应对调整，需要政府出台大规模的放松政策，6-7月可能是最后机会，可以采取的政策包括放松大城市的限购、放松首付和降低贷款利率。

五一前，先有浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆，推出一批精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，从50000元/平方米跳水至36000元/平方米。再有位于青浦区的卓越世纪中心，首批推出20套总价150万元左右特价房之后，随后两天又加推特价房，此前均价约1.8万元/平方米，特价房约1.4万元/平方米，相当于打7.8折。包括徐汇滨江、青浦等区域项目也都有特价房推出。

业内人士预测上海打折促销现象会增多。“但主流开发商尚未出现降价，市场还会胶着一段时间。”克而瑞研究中心研究总监薛建雄说。

据第三方机构监测结果显示，最近一段时间内，上海新近入市项目无不采用平价或者低价少量加推方式，开发商开盘营销显得更趋谨慎。

降价跑量从郊区开始

上海楼市的下行态势，从今年五一黄金周成交量可见一斑。

据德佑地产提供的数据，上海五一假期3天内的成交量仅为2.5万平方米，达近4年来的最低点，与去年同期相比下跌52.07%。德佑地产研究总监陆骑麟表示，按照今年五一小长假的成交情况来看，5月的成交预计也将在低位徘徊，开发商在5月降价跑量的可能性进一步加大。

值得关注的是，全国性开发商最近一段时间内也调整了其上海项目的价格。例如九龙仓位于上海松江区的兰宫项目，虽然并未明确宣称降价促销，但实际成交价格已经下调。根据网上房地产数据显示，该项目2013年8月至2014年2月，成交均价基本上维持在2.8万～2.9万元/平方米之间，但近期成交均价出现明显的回落，相比今年2月的均价下跌了17%，其价格出现变化的时间点和其他城市如杭州、成都相当。

根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年4月，上海二手房共计成交1.72万套，环比下跌20.0%，同比下跌13.9%。与新房市场的局面类似，4月二手房市场在3月回升乏力的情况下出现进一步的下滑，并且同样是连续第5个月同比下跌。

楼盘滞销是降价主因

实际上，近期沪上打折楼盘，此前都处于滞销状态。

网上房地产数据显示，唐镇金大元御珑公馆去年10月26日开盘，推出113套房源，到去年底仅售出7套，进入2014年之后没有一次签约纪录。

截至5月7日，上海可售面积约1034.86万平方米，上海商品住宅成交面积约470.27万平方米，月均约110万平方米，由此估算库存去化时间要10个月。有业内人士表示，超过3个月左右的僵持，开发商会主动采用降价促销的方式来加快去化速度。

陆骑麟分析，2014年以来，仅有3月底的一周上海市商品住宅成交量突破了20万平方米，其他时间均在此数字之下，而2013年周均成交量是25万平方米左右。“这种态势已经持续了4个月，开发商在当前成交低迷的情况下，其资金链必然会面临重大考验。”

一些项目出于快速回笼资金要求，主动降价。例如徐汇区滨江某中高端楼盘特价房打折销售，与该项目开发商作为上市公司有业绩压力，屡屡传出资金链紧张有关。

同时，信贷偏紧也压迫着开发商。今年4月初，上海各银行进一步提高首套房贷利率，基准利率还要上浮5%-10%甚至15%。二套房贷利率基准上浮10%，有的甚至到15%-20%。大部分银行需要1-2个月的放款时间。银行信贷收紧也加剧了消费者的观望情绪。

土地市场降温

上海房价松动已传递到土地市场。

据亿翰智库研究总监张化东分析，近期上海成交量与供应量下滑，对房企在土地市场上的战略会有所影响。例如，宝钢股份[0.78% 资金 研报](600019.SH)子公司上海宝钢长宁置业有限公司，4月10日以底价14.76亿元夺得上海长宁区一宗商办地块，低于市场的预期。

与此同时，南京、杭州、武汉、天津、苏州等城市，土地拍卖底价成交成为主流，流拍现象也明显增加。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2014年4月上海土地市场共出让经营性用地15幅(剔除动迁安置房)，成交面积共计35.6万平方米，环比下跌36.5%，同比下跌26.9%;成交金额共计66.0亿元，环比下跌33.2%，同比下跌45.3%。

德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，从近几个月的成交情况来看，无论是一手房，还是二手房，成交量和均价都在下跌，市场的观望情绪浓厚。在此背景下，开发商对后市看空，拿地速度开始放缓，预计5月土地市场将继续转冷。

亿翰智库研究报告显示，这次楼市调整基本属于需求调整，一线城市例如北京、上海供给量变化不大，甚至还处于供求比例紧张的状态，市场的下行是由于需求疲弱带来的。这种市场状态的价格弹性较高，需要以价换量。

亿翰智库选取去化周期较短的30个城市做了考察，去化周期低于12个月的城市有10个，去化周期12个月至18个月的为7个。张化东认为，如果有放松调控的政策出台，楼市调整3个季度左右将有所恢复;如果不干涉任其自然调整，调整将延续6个季度左右。