一季度房地产宏观数据近期陆续发布,前期一直为“崩盘阴影”所困的中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷和个人房贷“两头收紧”的信贷环境下,中国楼市将往何处去?

  房地产一季报出炉:楼市成交量价增速双降

  近日,国家统计局相继发布了“2014年1-3月份全国房地产开发和销售情况”和“3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。作为中国房地产行业的“一季报”,这组数据显示,今年前3月,全国楼市成交出现量价增速双降:

  2014年1-3月份,全国商品住宅销售面积17825万平方米,同比下降5.7%,相比去年全年增幅下滑23.2个百分点;住宅销售额11075亿元,同比下降7.7%,降幅与去年全年下滑34.3个百分点。

  房价方面,3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,3月份68个城市涨幅回落;与2月相比,4个城市的新建商品住宅价格现已下降。

  DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为,虽然一季度是传统市场淡季,但2014年一季度楼市成交量下滑更重要的原因是,经历了2013年市场成交量和房价的家装第一网大幅上升后,市场开始进入调整期。

  全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在20日举办的“2014年中国城镇化高层国际论坛”上表示,今年房地产市场出现三大趋势,一是房地产各项指标仍处于高位,但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑;二是房地产资金总体紧张;三是不同城市、地区、企业间的分化将持续,“表现会有很大差距”。

  地价高企或影响未来商品房供应

  数据同时显示,虽然一季度土地购置面积出现下滑,但是土地成交价款却仍大幅增长,可见土地均价增速之快。数据显示,1-3月份,全国土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速提高2.4个百分点。

  第一太平戴维斯数据显示,一季度上海平均成交楼板价环比上涨17.9%,达到每平方米13400元人民币。

  首开集团董事长刘希模认为,北京的地价涨幅甚至比上海更高。“地价的上涨无疑将推动房价。”另一位房企老总告诉记者,“原来土地成本只占开发成本的三分之一不到,现在要达到一半了。”

  聂梅生表示,土地价格的节节上涨,让房企将大量资金用于拿地,由于目前商品房销售增速放第一家装网缓、成交量下降,房企的资金回笼慢,从而减少了对房地产的投资。她担心:“我国房地产投资增速下滑,或将威胁今后的商品房供应量,甚至有可能影响地产行业产业链的上下游。”

  由于土地资源的稀缺性,许多实力房企逐渐把项目开发重点转向旧城改造。然而,业内认为,旧改只能推高城市住宅均价,而不能改变供求关系。

  戴德梁行认为,考虑到其稀缺的区位优势、土地成本等因素的叠加,中心城区旧改一般会形成新的高端住宅大盘。从供需来看,市中心高端住宅大盘开发节奏缓慢,不会形成集中供应,无法改变住宅市场的供需关系;从售价来看,中心城区旧改项目将使未来住宅均价的上涨幅度比较明显。

  信贷“两头紧” 资金成刚需“紧箍咒”

  自去年年底以来,房地产类贷款出现了“两头紧”的窘境。

  聂梅生指出,今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张,而购房者想获得按揭贷款同样也不容易。

  一方面,在楼市成交整体低迷的大环境下,个人房贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示,在其装修第一网监测的35个重点城市中,有25个城市出现停贷现象,占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主,如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等,国有银行也大多处于半停贷状态。

  记者近日走访上海多家银行发现,各银行虽然没有明确已经“停贷”,但审批周期“可能会比以前长一些”。

  另一方面,银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎,使开发商在资金方面捉襟见肘。国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金28731亿元,同比仅增长6.6%,增速较去年全年回落20.3个百分点。

  聂梅生认为,楼市的刚性需求不仅包含无房者,还包括刚性的改善型需求者。政府应当允许、鼓励和保障他们的购房需求,坚持实施差别化信贷政策,在金融方面给予支持。