21世纪经济报道 自北京、上海和广州出现楼盘降价后,深圳也有多个楼盘加入降价队伍。

  4月份杭州降价,房地产业界还有声音说是个别现象;但自杭州之后,多个二三线城市传出打折降价的消息,“分期首付”、“零首付”等方式被多个开发商无奈启用。自4月中旬以来,被市场普遍看作与降价绝缘的一线城市,也难挡沦陷之势,出现了集体性下滑。

  多个接受21世纪经济报道记者采访的开发商和业内人士指出,此轮下滑是非政策因素导致的萧条和下跌,是真正的市场因素即供需关系在起作用,这也将导致绝大部分城市的房地产市场难以快速回暖。

  一线城市房价“失守”

  此轮一线城市的房价“失守”是从北京先开始的,比如北京的万科橙项目,虽然受到政府的限价压力做出的决策,但还是对市场产生了影响。

  根据链家地产统计数据,北京4月纯商品住宅成交4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月份下降18.1%。成交均价出现明显下调。

  进入5月,位于通州的东亚·印象台湖将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起;通州K2清水湾特价房直降3成销售,其他位于昌平、大兴、亦庄的新盘也出现调价。

  广州也是出现降价较早的一线城市。早在3、4月份,时代地产、保利地产等旗下项目就推出优惠促销,幅度大约在5%-10%之间。

  在上海,目前已有约10个楼盘相继拿出特价房来销售。

  前几轮房地产市场调控最先反应的深圳此次似乎押后,直至5月份,深圳才开始出现明显的楼盘降价,21世纪经济报道记者调查显示,4月底至今深圳保利生态域、昊海君悦、远洋新干线、宝能悦澜山、鹏达摩尔城等项目出现降价,降价幅度从11%-29%不等。

  降价负效应也随之出现。位于深圳西乡的富通V都会每平方米由2.2万元降到2万元左右,引发业主维权。

  美联物业研究总监徐枫指出,深家装第一网圳二手房已先于新房明显调价。“从2013年7月到现在,部分信心不足的业主报价开始松动,进而使得成交价格有所下调。”

  此外,深圳目前也在筹备不动产登记政策。徐枫表示,在这种情况下,名下物业比较多的敏感阶层会将多余的房源过户给亲友,或者拿出来卖掉,转而投资贵金属,或者移民。

  美联物业发布的数据显示,今年五一假期,深圳一手住宅仅成交49套,同比大跌63.16%,成交均价22770元/平方米,同比下跌12.61%。二手房市场成交758套,环比下跌24.8%。

  据21世纪不动产监测的数据,今年五一北京的成交数据创下6年来新低。二手房挂牌价已全面下降,成交仍处于僵滞状态,观望是整个市场的共同情绪。

  避险功能失灵,地王承压

  过去两三年,国内主流房企纷纷回归一线城市,2013年更在一线及重点二线城市拿下20余个地王,他们认为,一线城市房价坚挺,利润丰厚,拿地之后开发不会有太大问题。

  “任何市场都存在下跌的可能。”徐枫说,一线城市相对来说需求面比较坚挺,但不代表没有起伏,“现在的下跌也不是第一次发生,在2008年、2011年,一线城市的房价都出现过下跌现象。”

  这首先源于一线城市房价过去几年的畸形飙涨,已完全透支。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出,自2009年至今的过去5年中,除2011年几个月的短暂调整外,北京房价一路攀升。

  克而瑞数据显示,北京商品住宅房价2009年1月到2014年3月涨幅高达169.26%,其间2011年2月到2012年2月曾经出现过一轮调整,但之后房价迅速收复失地并攀至新高,给北京购房者打上强心剂,认为北京楼市就是一个不败的神话。

  丁祖昱表示,这种不败的神话必须建立在整体房价坚挺的基础上,一旦出现个别缝隙,将对市场信心产生致命的影响。在他看来,北京亦庄等远郊刚需盘和中心城区高价二手房的调价,已经打破整体市场铁板一块的格局,短期内有可能出现这两个市场的“多米诺”效应。

  徐枫也指出第一装修网,一线城市的房价经过这几年的上涨,其绝对值已经远远偏离了工薪阶层的收入水平。2010年以来,国家已对商品住宅投资采取了抑制措施,买房投资的利润率被大大摊薄了。

  而信贷因素的影响是致命的。中原地产首席分析师张大伟指出,目前信贷比较紧,一线城市的需求很难入市;社会融资成本上升叠加经济下行,市场对于房地产领域担忧升温,房地产企业的融资渠道明显收窄,来自购房者的首付和按揭贷款也大大减少。

  丁祖昱等人士指出,由于过去两年一线城市地价被推高,拿地后开发商只能做豪宅,而在一线城市,总价千万级以上的豪宅需求相对稳定,这意味着随着供应量的加大,豪宅项目去化将成为难题。

  如果不做豪宅,高昂的土地成本也会吞噬掉开发商更多的利润,甚至会亏损。中原地产统计显示,截至4月,一线城市平均居住类地价已突破1.1万元/平方米,与2013年同期的6760元相比上涨了64.1%,中原认为这种高昂的地价已经在酝酿风险。

  万科总裁郁亮指出,过去几年万科拿地仍然秉持均衡的策略,没有在一线过多拿地,去年北京多个地王万科一个都没拿。这也是万科始终把防范风险放在首位的表现之一。

  供需改变:“浅V”形调整?

  一线城市面临的下滑背后,是楼市的供需格局已经逆转。

  4月26日,嘉实地产基金证实正在退出内地房地产市场。而其操盘手任荣以不研究政策只关注供求关系,以及注重风险著称,其退出中国地产市场,证明此次楼市下滑“是市场本身出现调整,而非完全由调控政策导致”。

  4月30日网传万科执行副总裁毛大庆的内部讲话也指出,今年以来的楼市萧条是非政策性的,可能持续较长时间。

  从供求关系来看,丁祖昱认为,之前北京房价一路上升主要是供不应求,诸多政策限制了商品住宅的供应量和土地出让量,人为造成了供不应求。而今年3月份之后新增供应快速增长,3月新增房源8544套,4月新增9221套,而4月成交仅3992套,供求比达2.31:1,供不应求神话也一夜破灭。第一家装网

  自住商品房则是压垮北京房价的最后一根稻草。今年1月以来已上市的自住商品房达2万套,按之前的计划今年下半年还将有3万套左右。这个对刚需购房者的影响是根本性的,致使其对商品房市场陷入长久的观望。

  徐枫认为,目前的降价只是一个盘整的阶段,不会出现持续性下跌。“这是一个‘浅V’形的降价,不会是‘断崖式’、‘跳水式’的变化。”促使房价深度下跌的机制包括整个宏观经济市场转负、存量严重过剩,目前均未出现。以深圳为例,目前一手房存量6万多套,在过往历史中处于中间位置,供应和需求还处于相对平衡的状态。

  从过去10年的发展来看,中国内地房价已经上涨数倍。但张大伟指出,如果从时间节点来看,它都是以两三年为一个小周期在变化,上涨一两年后会有一个小幅下调,如2003年、2005年、2008年、2011年的小幅下跌。他预测,此轮调整,一线城市房价的调整幅度相对会低一些,经过一定时间的调整之后,会逐渐恢复平稳或上涨。

  21世纪不动产市场总监桑豫峰指出,如果没有外力的干预,2014年房地产市场陷入一场中等程度的调整,是大概率事件。但是,也不必将这种源于市场因素的调整夸张为崩溃,它最多是类似于2011年那种程度的调整。