天津放开“限购”一步步蜕变为现实。尽管天津房地产管理部门三缄其口，然而来自滨海新区的实际动作却表明，取消限购只差一层窗户纸。

“供大于求的城市，可以放开限购。”中国房地产业协会副会长胡志刚接受经济观察报(微博)表示，目前市场下行最主要原因就是供需失衡。一旦下行，地方政府比开发商还着急。他们主要依靠土地收入，债务压力比较大，房地产出现回调后，可能会有调整政策，但不能完全看作是“救市”，也不用大惊小怪。

有着直辖市身份的天津一旦限购放开，将在观望救市的城市中间，激起不小的浪花。某房地产研究院副院长杨红旭认为，如果天津放松限购的传言属实，基本等于取消限购。“如果天津敢于裸奔式放开限购，那么47个限购城市中过半都可以跟风取消了。”

自2011年2月，天津出台限购措施，天津户籍家庭不得新购第三套及以上住房;非天津户籍家庭需持一年社保纳税证明方可购房，且不得新购第二套及以上住房。

上述传闻，意味着对既有限购政策的松绑。而松动背后，是天津楼市遭遇的庞大库存压力。

某研究院的数据显示，截至4月底，机构监测到的35个城市商品住宅库存同比增长19.5%，其中天津商品住宅总量达到2044万平方米，居于首位。35个城市住宅平均存销比15.2，天津市则为22.4，意味着市场需要22.4个月时间才能完全消化库存。滨海新区代表的郊区县，无疑是当地库存的重灾区。

有着直辖市身份的天津，一贯被视作执行中央调控政策的风向标。如传闻转真，或会让其他地方政府不再观望，逐渐释放自己松绑调控政策的冲动。

某房地产研究院研究员严越进表示，库存压力大使得房企抱怨声加大，地方政府财政状况受到影响。很多城市进行调控政策放松，多半为刺激供需双方的入市情绪。城市级别一般三四线城市开始，如今倘若天津进行松绑，在直辖市的示范效应影响下，不排除部分高库存城市跟进，甚至对一线城市都将产生触动作用。

限购解禁风声

4月28日举行的滨海新区房交会新闻发布会上，滨海新区规划和国土资源管理局官员透露，为促进滨海新区楼市发展，将向市场推出实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。此外，还将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房。

经过20余天的持续发酵，如今当地一些颇具神通的楼盘，已经按捺不住开始向购房者宣传，如滨海无房，天津购房者大可放心购置第三套房的消息。

家和园项目售楼员表示，最近接到内部消息，这个政策已经下来了。对于已在天津有两套房的客户，如在滨海新区没房可以再买一套。同时，如之前没有贷款，在滨海新区可享受首套贷款优惠，有一套贷过款则要按照二套政策走，“房管局现在能备案了”。

离家和园项目不远的首玺项目，正在推行着无忧购房的促销活动，客户可先交订金，等交房时再交房款。而对于新政问题，项目售楼员表示，虽然尚无政策具体文件，但目前在滨海新区没房的天津人已可以买房，房管局能通过备案，“现在签约立刻就可以办，必须在滨海买，限贷不限购了”。

“如果市里有两套房，还能再在这里买一套。”中国塘项目售楼员语气则更为肯定。这位售楼员介绍，听到政策才有一星期，新政对面积有要求，只能是一套90平方米以下的商品住房。

当然，一些听到新政但未接到红头文件的楼盘，表现更为谨慎。宜禾红橡公园项目表示，限购可能会松绑，但贷款不会松。如果有两套房的客户有诚意买房，可以先一次性付款，开发商立即申请打网签，如能通过房管局审核就说明政策放开，没过的话再想假离婚等其他办法。

高库存警报

对于市场上数个楼盘对购房者开放第三套房购买的情况，滨海新区规划和国土资源管理局相关负责人回应，政策正在研究，目前尚未正式出台。在5月23日的滨海新区房交会上，政策或将最终释放出来，目前不好透露太多。

在滨海新区研究推行限购松绑政策之后，天津市层面也流出关于限购调整的意向。见诸媒体的版本是，天津放开第三套限购，将允许天津本地人在市内六区购买144平方米以上的第三套住房，或在市内六区外购买90平方米以下第三套住房;天津注册企业的法人，非本地人不限购。

三套房放开限购是否会形成正式文件下发?天津市国土资源和房屋管理局某高层对经济观察报表示，并未就此事和企业召开沟通讨论会议，“现在还不用问这件事”。

“比之滨海新区放松限购的板上订钉，天津市整体放松三套限购虽存在可能，但目前或许还言之尚早。”接近天津市国土房管系统的一位人士表示。

该人士透露，关于限购调整房管局层面实际已召开数次会议。5月中旬由房管局组织召开的，由部分房企参加的会议，就适当放宽天津户籍居民家庭购房，支持入驻天津的新公司发展和解决改善型住房需求政策进行讨论，滨海政策调整也在其中。“流出内容仅是会议讨论一部分，但主要是口头上的通气交流，并未形成正式条文下发”。

金融街 (论坛)控股一位营销负责人则对记者表示，如果滨海不限购和天津市区放开三套落地，市区144平方米的面积门槛，再加上目前较高的售价，对市区的刺激不大，市区一直成交较稳。而如武清、滨海新区受蓝印户口取消冲击较大，更需要这样的强刺激，尤其滨海新区是个较封闭的市场。

根据某机构提供的数据，天津近一年库存量持续上升。截至2014年4月30日，天津市可售面积为2050.82万平方米，出清周期为23.98个月;滨海新区可售面积为702.99万平方米，出清周期则达到46.04个月。

谁会是跟风者

截至目前，包括天津、广西南宁、安徽铜陵、河南郑州、江苏常州、浙江无锡等，传闻松绑限购或其他楼市利好的城市超过10个，其中明确落地的城市有6个。

而在高层对房地产陆续传出双向调控、分类调控的思路下，地方如何主动调整，各地正等待着标杆的出现。无锡市国土局一位负责人表示，中央领导讲的内容不可能一下整体突破，我们只能局部做政策的修改和调整。但对于限购政策，北京都还没取消，地方实际也不敢率先取消，只能一步步的慢慢来。

“全国预计有超过30个城市有放松调控预期。”在中原地产分析报告指出，库存量大，一季度住宅、土地成交额过低，有房价实质下降楼盘，购地销售比过高，人口净流出城市，有两个以上新区等指标，是未来放松调控城市的主要特征。在手段上，非户籍资格审查、限购范围、落户优惠、公积金政策松动等花样繁多，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

某房地产研究院数据显示，商品住宅库存面积总量一项，天津市为2044万平方米，在35座城市中位列第一名，超出北京864万平方米的存量一倍有余。其余超过千万平方米的城市有青岛、杭州、长沙、重庆、西安、沈阳等城市。一线城市中，上海该数据超过千万，为1036万平方米存量，同比上升11.2%，北京、广州、深圳同比涨幅为10.4%，15.9%，13.8%。

相对于政策微调被中央默许的说法，瑞银分析师王涛看法则更大胆。他的看法是，考虑到房地产在经济中的关键地位，决策层几乎肯定会采取措施缓和房地产下行影响，首先是加大基础设施投入和加快放松三四线城市户籍制度，如房地产活动持续下行，将放松目前房地产调控政策和首付要求，以及最后一招——全面放松货币及信贷政策。

但在部分业内人士眼中，即便天津限购放开能引导二三线城市跟风，北京代表的一线城市限购格局仍难以撼动。中原地产首席分析师张大伟眼中最根本的原因，是在二三线城市转冷的情况下，房企为追求安全转向一线城市的趋势更为明显。而土地出让金的保证，也让一线城市并不具备其他城市那样，因土地财政窘境而在调控政策上突破。

截至4月，中原地产监测40个城市中三四线城市累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。土地出让金一项，在二三四线购地金额全面下降的前提下，一线城市前4月实现327.39亿元的成绩，同比上涨138%。

毛大庆的观点则从另一个角度论证了，一线城市将成为限购孤岛。他表示，其他城市松绑限购政策非常有可能，但北京这些一线城市不会，这些城市人口已经饱和，且在控制规模。现在的京津一体战略，主要就是为了摊薄人口，而放开限购，则会吸引更多的人。