案情回放

不满房东涨租金砸坏房屋惹官司

2010年7月，家住邓州市市区的李某，在临街有一间门面房想要出租，刚好张某想做点小生意要租房，两人一拍即合，就签订了一份房屋租赁合同。李某为合同的甲方，张某为合同的乙方。

主要事项有4条：

1.合同期限为3年，年租金1.2万元。

2.合同第二年需支付当年及第三年的租金共计2.4万元。

3.乙方只许装修不得改变房屋结构，房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于乙方(仅限于装修)。

4.未征得甲方同意，乙方不得转让他人。合同一式两份，双方各持一份。双方在合同上签完字后，李某又仔细看了一遍合同内容，发现合同第三条写错了，合同到期后，装修应留给自己也即甲方，却误写成留给乙方了，就要求修改一下，李某就先把自己拿的那份合同的第三条的第二个“乙”用笔改为“甲”。谁知李某在修改张某手中的合同时一时大意，把本应修改的第三条第二个“乙”修改到第四条“乙”处。修改完后，两人都未细看就各自走了。

就这样，两个人拿了两份内容不尽相同的合同。李某租房后，对房屋的门、墙、地面及水、电路等进行了重新装修。

2013年7月，双方的合同即将到期，李某、张某就续租房屋发生争议，李某要求提高租金，因为按市场价，自己出租房屋的租金早在双方签订合同的第二年就已经涨到至少三倍。张某则认为租金涨得太高，双方不欢而散。几天后，李某再次来到张某所租的房屋时惊奇地发现，房屋的装修几乎全部被砸毁，张某已搬出该房屋，李某随即报警并电话联系了张某。

一个月后，李某诉至法院，要求张某因违反合同约定砸坏房屋的装修而赔偿其各项损失5万元。

庭审辩论

两份改动过的合同哪方所诉不实?

庭审中，李某诉称：双方约定的3年租赁期已届满，房屋的装修按合同约定应留于自己。现张某违约将房屋装修全部砸毁，故要求被告张某赔偿其各项损失5万元。为此李某向法院提交以下证据：1.租房合同一份。以证明原、被告约定房屋租赁到期后，将房屋装修留于原告，张某不得擅自破坏。2.视频资料(光盘一张，当庭播放)，以证明房屋内装修的部分物品的价值及房屋装修系张某找人所砸，及被砸后的损坏情况。3.房屋装修被砸后的照片、价格评估结论书等一组，以证明被砸毁的房屋装修物品种类及价值50850元。

被告张某辩称：原告所诉不实。原告起诉所持的租房合同是改动过的合同，按照自己手里所持的合同约定：其所租赁房屋的装修留给自己，且自己也未破坏房屋装修。房屋租赁到期后，其只是带走了属于自己的财产，故自己并未违约，也不应赔偿李某任何损失。张某也向法院提交了自己所持的一份租房合同。

双方都向法院提交了一份租房合同，双方对对方所持的合同均不认可，都认为自己所持的合同才是真实。李某在法庭上详述了两人签订并修改合同的细节，解释了因自己疏忽导致两人所签的租房合同第三、四条内容出现不同的原因。

法院对原、被告提交的租房合同进行了仔细甄别，通过对双方整个合同约定的文意和常理理解分析，认为李某的解释更符合交易常理和条款约定的本意，若按张某的合同约定，既不符合交易习惯，也有悖文意和常理。故法院认为李某提交的合同系双方的真实意思表示，应予以采信。

对李某提交的视频资料，也即光盘，进行了当庭播放，其内容显示：张某亲口承认争议房屋装修系其找人所砸，其认可李某起诉时所持有的租房合同是真实的。对此张某提出异议，称该光盘系未经其同意而录制，且当时自己处于醉酒状态，说的话是醉话、气话，与事实不符。法院认为，该证据的来源未违反法律禁止性规定，被告也未提供相反的证据予以反驳，故对该证据予以采信。

对李某提交的房屋装修被砸后的照片、价格评估结论书等一组证据，张某提出异议，称照片不知拍于哪里，价格评估机构没有资质，但经法院调查，邓州市价格认证中心具有价格认定资质，且被告未提出重新鉴定，故对该证据予以采信。

法院判决

房屋装修归属原告被告赔偿部分损失

邓州市人民法院经审理认为，原、被告双方争议的焦点为：一是原、被告所签订的租房合同第三条约定房屋租赁到期后，房屋装修的归属;二是被告是否应当赔偿原告的损失，如何赔偿。

我国《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”结合本案，原、被告双方各执一份合同，每份合同中均有一个“甲”字是改过的。按照被告方提交的合同，第四条为“未征得甲方书面同意，甲方不得转让他人”，很显然解释不通;该合同第三条为“乙方只许装修，但不得改变房屋结构，房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于乙方(仅限于装修)”，房屋租赁到期后，房屋应由作为原告的出租方即甲方收回，装修如果留于作为被告的乙方，双方应就房屋装修如何处理再作约定，而本案双方并未就此作特别约定。综观原告所提交合同的全部条款，第三条中“甲”字涂改，符合双方订立合同时的真实意思，且符合本地的交易习惯，对第四条的解释也能符合常理。

再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该解释实际上对租赁房屋装饰装修物的归属作了明确的界定，即无特别约定的装饰装修物所有权应归出租方，结合本案应为出租方即原告所有。

关于被告是否应赔偿原告的房屋装修损失，如何赔偿，法院认为，诉讼中，尽管被告否认原告房屋装修被砸毁系其所为，但根据原告方所提交的证据，对被告砸毁原告房屋装修的事实应予认定。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告在租房合同期限届满时，应就继续租赁等事宜再行协商，在未协商一致的情况下，双方应按租房合同的约定来履行各自的义务，被告将租赁房屋的装修砸毁，明显违反租赁合同中“房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于甲方(仅限于装修)”的约定，故被告应赔偿租赁原告的房屋装修损失。但被告所砸毁装修中的部分物品(门面招牌、门面柱子、玻璃门、墙面造型、地台、灯箱)系被告可自行带走或者处理的物品，该部分物品应予扣除，不应由被告赔偿。法院遂依法判决，被告张某赔偿原告李某装修部分损失32470元。

一审宣判后，被告张某不服，提出上诉。南阳市中级人民法院经审理认为：原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。