2014年上半年，昆明楼市呈现出“一热一冷两平”的局面。“一热”为：一手房成交火热，成交套数同比增幅为30.4%，成交面积增加为27.76%，并且是自2010年连续五年来上半年成交量最高的。“一冷”又指土地市场，2014年上半场，昆明土地市场依然稍显“开局不利”，成交同比锐减近7成， 仅达全年供应目标15.87%。而“两平”则为：别墅市场、二手房市场。

纵观2014年上半年，昆明高端住宅市场由于受到住宅市场火热的冲击，市场疲态尽显已是不争的事实，成交量和推盘量都毫无惊喜，可谓“不温不火”。和高端别墅市场相对应的是，来自二手房市场的平淡，据数据统计，不少中介机构表示，由于市场供应量大，受到一手房的冲击，同时降价的消息又不断传出，购房者大多持观望态度，今年的二手房市场整体价格和成交量都有所下降。

土地市场

上半年土地成交同比锐减近7成 仅达全年供应目标15.87%

就2014年的昆明土地市场“上半场”而言，“底价成交”依然是常态，但亦不乏“重磅”地块的“出击”，让上半年土地出让金，在少量地块“流拍”的前提下亦实现小幅“溢价”，就整体的土地供应及成交来看，2014年上半场，昆明土地市场依然稍显“开局不利”。

据昆明市国土资源局网站公布的成交结果数据显示：2014年1-6月，昆明土地市场累计供应地块78宗土地入市交易，总供应面积达2476856.61平方米，折约合3719亩，交易起价75.47亿元;最终，72宗地块顺利成交，总成交面积2431503.25平方米，折合约3650.91亩，地块总成交金额为77.3亿元卖地收入。而以此计算，2014年上半年昆明土地市场3650.91亩的土地成交量相比去年同期，同比暴跌近7成左右;土地出让金亦大幅缩水，近230亿元。

日前，据昆明市国土部门公布的2014年昆明的土地计划供应总量为2.3万亩，上半年3650.91亩的土地成交量，仅完成全年土地计划供应任务目标的15.87%;若要完成全年供应任务，下半年还将有1.9万亩土地集中放量。

尽管开局不利，但仍然有不少地块值得一看：首先，即位于“金产区”的地块。今年1月云南山水房地产开发有限公司，以1.71亿元的高价竞得昆明滇池国家旅游度假区海埂片区前卫西路以南(即金产区)一宗面积为11669.85平方米，折合约合17.52亩的商业用地，该地块溢价8962.5万元，溢价率高达110.14%;超高的溢价率使得该地块成交单价超过975万元/亩，项目建设楼面单价也高达9768.76元/㎡。

其次，是华润置地在北市5.67亿元购得的1宗住宅用地和一位个人竞买人1.04亿元取得的虹山东路1宗住宅用地也均有溢价，溢价率分别为46.33%和37.43%。

另外，就是今年5月同一天，昆明土地市场的“双料地王”诞生。即地处“偏远”的环湖路，身价却赶超此前昆明市中心的原市政府旧址地块，其地块楼面地价最高达9000元/平方米;而同一区域地块的环湖路，地块出让金达13亿元，亦是2014年上半年以来同区域地块的最高成交金额。

一手房

上半年累计成交61727套商品房 创5年来成交新高

随着6月的结束，昆明楼市上半年一手房数据随之出炉。

回顾上半年昆明楼市，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府均不约而同的相继自主出台调整政策：购房落户、放松限购等，在信贷层面，中央相继以“央五条”、定向降准等手段为刺激，以保证自住购房需求，总体来说，微刺激、双向调控已成常态。

且看下半年楼市走向，或许我们可以从上半年的市场成交情况里预料一下。根据昆明市房地产信息网的成交数据统计，2014年1月至6月期间，昆明楼市共累计成交各类商品房61727套，成交面积536.6万平方米。与2013年上半年成交套数相比，增加了14390套，增幅为30.4%，成交面积增加116.6万平方米，增幅为27.76%。

值得一提的是，今年上半年的成交量不仅比去年同期高，还是自2010年连续五年来上半年成交量最高的。可以说，这样的成绩是非常乐观的，但是由于昆明巨量的库存，即便取得这样的成绩也不能让开发商“松开眉头”。

业内表示，下半年政府大规模刺激措施或全面降准这种大力度措施出台的可能性不大，而地方政府自主多样化的“救市”手段力度将趋大。

二手房

上半年表现过于淡定 成交价格持续下跌

今年的金三银四红五月过去，转眼就过了半年，二手房市场的表现不尽如人意。不少中介机构表示，由于市场供应量大，受到一手房的冲击，同时降价的消息又不断传出，购房者大多持观望态度，今年的二手房市场很难做，价格和成交量都有所下降。

据荣城地产提供的数据显示，从价格方面来看，今年1月份到6月份，二手房的成交均价出现了持续下跌的现象。一月份的成交均价为8205.53元/平方米，二月份成交均价8195.27元/平方米环比下跌0.13%，三月份成交均价8130.36元/平方米，环比二月下跌0.79%，四月份成交均价8102.31元/平方米，环比三月下跌0.35%，五月份成交均价8086.71元/平方米，环比四月下跌0.19%，而六月份的成交均价也出现了小幅度下滑。

泛联房产总经理卞东晓认为，今年以来，二手房市场上半年持续低迷，整体售价平均下降了3%-5%，但随着刚需的释放，二手房市场下半年将逐渐升温，回归到正常的市场运转上。

来自荣城地产、富邦房产、泛联房产、东函房产等各大品牌中介的监控数据显示，今年春节过后的半个月，出现了二手房成交的小高潮。但随后的几个月里，二手房均价和成交量都有所下滑，有时只能靠租单来维持店面生意，甚至出现了当月零成交的情况。虽然六月份的下半月成交量有所回升，但整体的成交量一般。

从租赁市场来看，昆明上半年的租房价格表现比较稳定，只出现了小幅度的涨跌，而租房的热情也随着毕业季的到来出现了高涨。小编从一些网站了解到，租赁市场的行情没有受太大影响，相对比较稳定，写字楼附近的单间公寓租金相对高，比较受到上班族的青睐。对于初入职场的新人来说，两房和三房的户型仍然是最抢手的。

别墅市场

部分项目价格有小幅下调 但后期去库存压力巨大

回顾2014年上半年昆明的别墅市场，由于受到住宅市场火热的冲击，市场疲态尽显已是不争的事实，成交量和推盘量都毫无惊喜，可谓“不温不火”。

据至祥研究中心数据指出，上半年，昆明高端住宅市场可谓去化平平，部分区域特别是辅城区的别墅项目在6月甚至还出现数月“零”销售情况。总体来看，市场观望情绪依然浓重，普通住宅市场的去化也显得压力巨大，高端别墅类低密度住宅产品此时选择“沉默”也是顺市之举。

据统计，2014年1-6月昆明别墅市场价格，除了南市区中航·云玺大宅、俊发·九夏云水、滇池ONE等少数较高端项目价格在30000-60000元/平方米左右，其他在售项目价格多在10000-15000元/平方米左右徘徊，部分项目价格还有小幅下降，或是提高了优惠额度，价格渐走“亲民”路线。

业内表示，随着贷紧钱荒、市场疲软、观望成风的楼市环境下，昆明别墅市场的去化越发显得举步艰难，加上价格的居高不下，后期去库存压力愈发巨大。