编者按：商业地产经过多年的历练，已经衍生出好几代的产品。在与城市建设结合的角度来看，发展势头较为迅猛的当属专业经营市场与城市综合体。目前这两者都属于主流的商业地产，在盐城的数量较多且在各个区域都有分布。

专业市场进驻盐城的时间较早，主要以家居建材类为先导。随后又有大牌的外来项目进入，重塑了盐城家居市场的格局。北城区物流商圈的建设为专业市场在城北开花落户提供了利好的外部环境，一时间涉及小商品、建材、纺织服装、五金、医药等门类的专业市场集中涌出，建设规模惊人。

城市综合体的概念在两年前已经被炒得火热。盐渎板块某商业广场成功地将这一新兴业态植入盐城商业地产体系。紧接着南城区、老城区、河东等区域均有城市综合体开始立项建设，塔吊林立的场面甚是壮观。城市综合体凭借完善的内部配套在推动城市新兴区域发展方面有着独特的优势，但对于投资而言亦有风险性，投资者需好好把握。

商业楼盘调查分析第二篇，我们将从不同业态来细化市场，分析专业市场与城市综合体的发展。特别是一些当下存有隐患的现象，我们将特别予以指出。就像有些刺留在肉里，表面看似不痛不痒，但时间一久便会红肿发炎，还是趁早挑掉的好。

专业市场趋于饱和的领域里，新项目想分一杯羹，难！

专业市场实际上就是批发市场的规模化与集中化，加上专业团队的管理运作。盐城已有的、在建的专业市场很多，经营门类也很丰富，对于一心想投资专业市场商铺的人而言，行业门类的选择非常重要。以商品批发市场为例，盐城人最熟悉的是招商场。这个项目的江湖前辈地位很牢靠，但其相对陈旧的设施与管理已经显示出了诸多不足。这些不足是随着时间的累积而形成的，也是很难轻易摒除的。对于讲求升级换代的商业地产而言，盐城需要在一个更高的起点上拥有新一代的商品批发市场。义乌国际商贸城就是契合了这样的要求所建立，它携带着义乌的品牌在城北建设全新模式的商品批发市场，对于这个领域而言是一次很好的提升。

有的领域需要新的血液来实现升级换代，而对于已经相对成熟并饱和的领域而言，过度的开发不仅不会带来新的变革，反而增加了运营的风险。根据某二线城市的市场调查，目前国内很多城市都存在着家居建材市场泛滥的局面，一些项目的立项完全超出了城市消费力的负荷从而导致了开业后的惨淡场面。该调查还显示，不少家居建材项目在二、三线城市布点时套用了一线城市的路线，往往选址较偏，结果因为人气与消费习惯的差异最终难以持续运营。知名家居市场品牌百安居在多个城市的倒闭，就是最好的例证。

反观盐城家居建材市场，同样面临着上述问题。在盐城，只要提及购买装潢装修的材料，几乎人人都会想到两个市场：红星美凯龙与盐城高力国际。红星美凯龙是国内家居市场行业的翘楚，拥有很强的知名度与品牌度。其在不同级别的城市均有非常出色的代表作，进入盐城之后迅速奠定了领先的地位。高力国际是盐城的老牌市场，无论是新老市场都具有很强的辐射力，经营门类非常丰富。从市场占有率、市民接受度、项目专业度等多个角度衡量，两者在大市区范围内都有绝对性的优势，是很难超越的。对于想要取得前两者的成就和地位，或者超越它们的新市场而言，要么其位置要黄金，要么市场档次要相当高档，否则无论之前的吆喝声有多大，运营后也很难在市场上有立锥之地。而就目前的发展情形来看，红星美凯龙与高力国际显然是难遇对手。

蛋糕不会平均分配，城市综合体想要吃得饱，须额外加点“菜”

盐城的城市综合体建设已经呈遍地开花之势。细数一下，南城区有金鹰·龙湖壹号、紫薇国际广场、天和广场；老城区有五洲国际广场、同曦鸣城；河东有绿地商务城等等。同时市区还有规划中的苏宁环球广场、南纬商务中心、百脑汇地块等等，城市综合体的开发总体量之大将对市区的商业格局产生重要影响。

新城区必须要建设城市综合体，这是对城建与商业配套的双赢举措。以南城区为例，城南是规划中的新城区，聚龙湖区域则是新城区的商业中心。在大规模的住宅建设已经走上轨道后，如何实现南城区人口的商业服务是实现城市向南发展的重要课题。如果学习建军路那样建设单体百货或者步行街、沿街商铺，显然不能够适应需求。南城区因为缺乏基础的配套，它从高端到低端的商业都是空缺，城市综合体涵盖写字楼、酒店公寓、高端百货、大型卖场、娱乐餐饮等内容，刚好填补了空白。

但仅仅从适应城建与商业配套的需求出发就想取得成功，那这层次就未免太低了。正因为是新的区域，城市综合体在其中就更需要做出特色，做出不一样的文章来吸引消费者。否则受到消费习惯的影响，多数人仍然会到老城区，到建军路消费。鄂尔多斯市的所谓“鬼城”就是业内的鲜明例子。

上周末聚龙湖畔金鹰奥莱城开业，吸引了大批市民前往，包括很多并非住在南城区的市民也都到了现场。一方面这证明了南城区商业中心的新鲜感，另一方面也表明新区域的商业地产必须要做出特色。同样在南城区的紫薇国际广场，其凭借着地段优势与强力的理念推广，在市民间已具有相当的人气。发展前景也被业内所看好。

它们的做法很值得河东、西环路等区域内的新项目借鉴。城市综合体项目的内容要让市民知道，让市民充分参与进去，只有将自身的理念、内涵、模式成功推广开，才能聚集起庞大的消费群，才能为以后的运营创造市场条件。越是大型的项目，越不能“闷声发大财”，做人要低调，但做事必须高调，不然风头只会被他人抢走。商业份额的蛋糕注定不会按照区域来平均分配，所以那些城市综合体们一定要“动起来”，让所有市民做你的观众。

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