“你留下房子，我为你养老。”目前，以房养老正成为受热捧的新型养老方式。所谓以房养老，即老人将产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金或者享受老年公寓提供的服务。房主去世后，该房产将被出售，所得钱款用来归还贷款，升值部分归抵押权人所有。然而，各地试点以房养老业务却先后纷纷告停。

日前，北京市晨夕法律服务中心举行了主题为以房养老的研讨会，探讨了以房养老到底可不可行、房产是否能成为老人晚年的保障等问题。

以房养老 进展缓慢

实际上，以房养老在我国并不是一个新兴产业，上海公积金管理中心早在2007年就开展了以房养老试点工作，但真正符合条件的老年申请者很少。据了解，由于房价的不确定性和房屋产权只有70年等因素，上海市公积金管理中心开展以房养老业务试点工作期间(为期3年)，成功的案例并不多。

北京晨夕法律服务中心一直努力发展以房养老业务，但总是碰壁。该中心对北京大栅栏街道9个社区14967名60岁以上的老人进行了调研，发现老年人占常住人口总数的26%左右。但这些老人大部分住的都是承租公房，承租公房无法抵押、转租、出售，制约了以房养老业务的深入开展。

北京晨夕法律服务中心律师张丑俊告诉记者，大栅栏地区的房屋普遍年代较久远，质量较差，如果不考虑区位因素及拆迁可能带来的收益，房屋评估价格可能会偏低，对银行等机构来说，同意将这些房屋作为抵押物将面临一定的风险。

以房养老业务在中国这样一个老龄化严重的国度虽然备受关注，却总是进展缓慢，主要受房屋产权只有70年、房价面临下行风险和到期处理风险、民众养老观念普遍落后、需求量偏小等因素的影响。”张丑俊说。

看上去很美 障碍很多

以房养老观念与中国传统观念存在冲突。与会专家表示，许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，临近退休才还清贷款，虽然没有太多积蓄来养老，但是还是选择将房子留给子女。许多老人难以接受自己辛苦一辈子赚钱买的房子最后成了别人的，只有留给下一代才安心。

与会的金融界人士也表示，推出以房养老金融产品的最大阻力是金融机构的犹豫，他们担心房价下跌。目前，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险随着时间的推移而不断减小，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

就职于广安控股有限公司的李淑文认为，鉴于社会保障经费不足以及家庭结构的变迁，倒按揭可作为未来养老的一种选择，但还需要完善法律、房产估算体系等，否则，可能会导致纠纷的产生。此外，推行以房养老制度还要面临现实瓶颈，要求老人与子女分开居住，老人拥有房子的产权。在我国，经济条件尚可的老人没有以房养老的必要，经济条件不好的老人并不具备以房养老的条件。

路漫漫 仍在摸索

中国政法大学社会法研究所教授赵红梅表示，以房养老的形式很多，国外也有一些成功经验，总体包括以下几种形式：一是出售自有住房，入住养老机构，以房款补贴养老;二是将自有房屋出租，到养老机构生活，以租金补贴来养老;三是售出较大的住房，购买或租赁较小的住房，用差价来养老;四是将自有住房出售，再与购房者签署长期租赁协议，仍然住在原来的房屋里，用购房款交养老金;五是通过金融或房屋机构买断老年人的自有住房产权，银行机构通过测算，定期给予老年人养老补贴，老年人仍然可以在原来的住房里终身居住。

赵红梅说，上述几种形式各有优劣，她呼吁建立一个具有公信力的、可以为老年人盘活房产资源或管理房产的社会组织，为老年人提供委托代理服务。

张丑俊也表示，国外以房养老业务的模式相对比较成熟，可以借鉴其经验。比如，美国联邦住房局规定，所有62岁以上的老人，拥有已经付清按揭的住房，或是欠按揭款已经很少的居住房，只要不拖欠其他债务，要抵押的房产是自住房，就可以申请以房养老。申请人年龄越大、房子估值越高、利息率越低，所能申请到的贷款额就越高。