8月中旬,住建部公布数据显示,今年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,基本建成480万套。其中,截至7月底,城镇保障性安居工程已开工590万套,基本建成340万套,分别达到年度目标任务的84%和70%,完成投资8500亿元人民币。

值得关注的是,各地的保障房也呈现了各自建设景象,其中,政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置,成为完成保障房建设的一种手段。目前,湖南、成都、芜湖、嘉兴等省市在棚改中探索实施政府回购商品房方式。

保障房建设目标再强调

早在5月份,住房城乡建设部就切实做好2014年住房保障工作下发通知时便已明确今年全国城镇保障性安居工程计划目标。

8月15日,住建部再次发布信息称,2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上,其中各类棚户区470万套以上。政府层对于“棚户区改造”的高度关注,成为楼市的最大特质。

此前的8月4日,国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,要求加快各项相关工作,同时要各地区抓紧编制完善2015-2017年棚户区改造规划。据官方公开数据测算发现,要完成中长期棚改目标,从2014年起每年需完成471.42万户以上的棚户改造。这意味着新一轮大规模棚改正在全面启动。

中国房地产业协会副会长朱中一认为,我国房地产市场正处于增长换挡期、结构调整期、政策完善期。要在稳增长与惠民生中求得平衡,加大棚户区改造力度是重要选择。

然而,目前棚改的进度与今年全国两会上提出的“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”的要求相比,还有较大差距。

“今年470万套棚改的投资规模上万亿元,仅靠财政支持,缺口较大,尤其是目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。”住房和城乡建设部副部长齐骥在一次新闻发布会上表示,这些棚改建筑密度很大,商业开发价值较低,实施改造很难实现资金就地平衡,属于难啃的“硬骨头”。

国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲告诉《中国联合商报》记者,今年是棚改工作十年来的变革之年,这轮棚改政策上更加系统,更成体系,并且在原有的基础上提出了新的目标。新一轮的棚改政策和以前相比有了比较大的变化,更成体系了,同时也有了更多的融资渠道。

为了完成2014年计划改造棚户区470万户以上的目标,国务院更是批复了国开行成立住房金融事业部用于棚改资金输送。

“未来将在落实财税支持政策的同时,将进一步发挥开发性金融在棚改中的作用。”齐骥介绍,国家开发银行已成立住宅金融事业部,重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。纳入国家计划的棚户区改造项目,国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。同时也鼓励商业银行等金融机构,积极支持符合信贷条件的棚户区改造。

但业内人士指出,棚户改造牵涉人口安置、土地等众多难题,目前来看,资金缺口大、落实速度慢是棚改难以快速推进的关键难题。

政府回购商品房落实保障房

业内人士指出,在今年棚户区改造大规模启动的前提下,通过政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置,更利于棚改的推进。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,在今年棚户区改造大规模启动的前提下,各地为了赶进度,不少地方通过政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置,利于棚改等保障房的推进。

“政府主要是出于解决巨额存量房的考虑,毕竟现在市场形态非常不健康,为了避免企业资金链断裂引发潜在的金融风险,政府也是无奈之举,毕竟靠市场自己去调节是最好的。”杨红旭说。

在年初两会上,有政协委员提出,目前不少商品房空置,在保障房建设压力大的现状下,政府可以探索回购一批商品房用于保障房。7月份,消息传出住建部正关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式,当时机成熟,会对这一模式做得好的城市经验进行推广。

为了完成中央下达的保障房建设目标,各地也探索各种方式。目前已经有湖南成都、芜湖、嘉兴等省市在棚改中探索实施政府回购方式。

8月11日,湖南省住建厅也印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》,明确规定政府可回购普通商品房用作保障房源等五项措施,来促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

湖南出台的这份意见,要求各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房,并纳入2015年全省保障性安居工程计划,享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。

而在近日,浙江省嘉兴市人民政府下发了《促进房地产市场平稳健康发展意见》,提出将加强房地产开发用地供应管理、逐步取消保障性住房等实物建设。嘉兴将从严控制房地产开发用地供应总量、供应时序和供应结构,并逐步取消保障性住房、拆迁安置住房实物建设。同时鼓励通过货币补偿方式实施安置或通过收购商品住房进行实物安置。

分析人士指出,湖南稳定房地产市场发展政策最大亮点在于,政府将改变新建的方式,通过回购适当面积的普通商品房作为保障房源,从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

统计数据显示,全国一年的商品房竣工量为800万套左右,如果政府回购的商品房量达到20%,就是160万套。这对部分库存量过剩的城市房地产市场是一个对冲。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为,商品房库存与保障房缺口的匹配是政府回购商品房落实保障房政策推行的基础,同时必须考虑制定出合理的价格区间,实现多方共赢。