房主再次挂牌 天价豪宅降价甩卖

近期，在亿房网等二手房网站上，有着“武汉最贵”二手房之称的洞庭公馆再度进入人们的视野。

该套房源名为洞庭公馆，位于洞庭街与天津路交会处，为一栋9室3厅1厨5卫的洋房，建筑面积725平方米。房源介绍信息称，这套天价房地处老汉口，闹中取静，还是一套优质学区房，目前价格为3000万元。“此别墅为历史见证之物，为以前的租界洋房，位于洞庭街与天津路交会处，步行5分钟到江滩，周边有南京路幼儿园、武汉市第一中学、黄陂街小学。”

近日，记者与卖房者取得联系。一名自称姓杨的女士告诉记者，她是杨姓房主的亲戚，受房主委托帮忙出售，只要有人看房都是由她出面接待。杨女士透露，房子对外公开价格是3000万元，如果真有购买意向，2800万元也可以成交。

实际上，这并非洞庭公馆首次进入众人视野。记者了解到，早在2010年，该房屋就曾以4000万元的报价短暂出现在几个房产交易网站上。当时房子外观破旧，楼梯和地板都已腐烂，整体“卖相”并不好。

到2012年，这套别墅第二次出现时，以4500万元的报价惊艳全场，成为舆论关注的焦点，“天价二手房”、“武汉最贵二手房”等名头顺势而出。

洞庭公馆在近期再次出现，则是因为这套“历史豪宅”已自降身价1700万元，引来不少好奇者连声惊叹。

然而，多次重磅登场，却始终只有看热闹的人。从2010年挂牌至今，该房源无人接手。据武汉装修网了解，洞庭公馆此次“吐血大甩卖”，为的就是尽快出手。

记者现场探访 欧式洋楼闹中取静

洞庭公馆为何开出天价又自降身价?连日来，记者进行了实地探访。

在洞庭街125号，记者现场看到，洞庭公馆为一套独门独栋的欧式小洋楼，由呈“T”字形分布的两栋两层小楼连体组成，带有足以停下两三辆私家车的庭院。房子外立面、门窗和院子围墙看得出来是新粉刷过的，但红色大门、青灰色外观，呈现出古色古香的历史韵味。房子两边，分别是桃园大厦和武汉市妇联大楼，该地段属老汉口繁华片区，可谓是闹中取静。

谈及这几年来房子的出售经历，杨女士说，房子两证齐全，自从对外挂牌之后，确实有一些人来看房子，但不少人只是看看热闹，真正有实力、又对房子感兴趣的并不多。偶尔有几个真心实意的买家，最终因价格谈不拢无法最终成交。

杨女士还说，2012年以来这套房子一直降价，这是正常的市场行为，“价格太高没人买得起，就只能降价了”。

交谈中，杨女士对于房子的过去不愿意多说，但隐约透露出房子的主人是个搞投资的生意人，今年已年过六旬。房主大约在2008年买下了这处房子，当时也就是为了投资，至于投资时具体花了多少钱并不清楚。

2011年，房主花了几百万元对房子进行整修装饰，然后开价4500万元对外出售。杨女士说，现在之所以这么着急将房子出手，主要是因为这个房子占用了大量资金，影响了房主其他的投资项目。

为何难以卖出 巨大投入或面临拆迁风险

地处汉口核心繁华地段，房子本身有历史文化价值，为何挂牌几年仍未成交?大幅降价后，房子能否在短期内成交?

在洞庭街附近，记者找到一家房产中介，就此进行了咨询。“投资这个房子一定要谨慎。”得知记者来意后，该中介老板表示，他之前也带过几个顾客去看洞庭公馆，但最终都没有谈拢，“各方面都谈得差不多，但房主非要3000万元，价钱一点都不让，所以，最终没有顺利成交。”

这名中介老板指出，房子太大、总价太高、有拆迁风险等原因，使得这处好房子至今未能顺利成交。

房价方面，房子725平方米面积有些大，导致整个房子的总价太高。即便从4500万降到2800万元，每平方米的单价也接近4万元，附近的二手房的价格只有1万多元一平方米，差距太大。一套房子售价几千万元，有兴趣买这个房子的人身价至少要数倍于房子的总价，有这样实力的人群范围本身就非常小。而且，有这么多钱的人还不见得对这样的房子有兴趣。

不仅如此，巨大的投入也可能面临拆迁风险。据介绍，周边不少房子在此之前就已经拆迁过，洞庭公馆因为种种原因留存下来。但在考虑花费两三千万元买下这处房产时，不少看房者首先想到的是，如果拆迁可能会带来的巨大损失，“周边二手房均价仅一万多元每平方米，就算洞庭公馆拆迁价按2万元/平方米来计算，拆迁赔偿也不到1500万元。

房子太大也造成了出租难。由于两边都是几十层的高楼，洞庭公馆的私密性并不是特别好，一般有着亿万身家的人肯定是不愿意住在这里的。租来经营做生意的话，租金压力也不小。

专业人士揭秘：“历史建筑”只是普通老房子

如此古色古香的洞庭公馆，究竟有何身世?

周边多家中介机构表示，洞庭公馆之所以卖高价，是因为它属历史建筑，始建于1922年，解放后四野和武汉军区首长曾住过。

不过记者走访调查得知，“洞庭公馆”这个名字其实是房主后来取的，而且这个打着历史建筑旗号的天价房子，实际上只是一座“仿古”翻新建筑。

武汉市优秀历史建筑研究所相关负责人介绍称，据初步了解，这套房子既不是名人故居，建筑本身又没有特别鲜明的艺术风格，没有专门的历史资料记载，并未列入武汉市优秀历史建筑名单。

实际上，如果是优秀历史建筑，洞庭公馆也就不可能随意改造翻修了。

武汉市对优秀历史建筑的保护非常严格。1993年至今，武汉先后分8批公布了209处优秀历史建筑，其中54处已上升为市级以上文物保护单位。就在今年8月，武汉还颁发了首批20处优秀历史建筑保护图则，包含这些老房子的建筑原貌、现状及修缮复原的图纸等相关资料，可直接作为设计其维修方案的依据;图则规范了建筑产权人、使用人的日常使用行为;图则中的老建筑现状查勘照片，为主管部门发现和制止损坏建筑原始风貌的行为提供了依据。

记者昨日从房管部门了解到，挂牌优秀历史建筑的房子如有改造或交易，都要到房管部门审核或备案，洞庭公馆这栋房子既非文物也非优秀历史建筑，可以自由买卖。

房子亦售亦租 租金“对半砍”一般人也难承受

据武汉装修网了解，目前总价3000万元以上的超级单套大房并不多，虽然在江夏、黄陂等区域，一些项目的“楼王”别墅，出现过一套房三四千万元的情况，但这类房源数量少，折算下来单价也就两三万元左右，其成交量更是屈指可数，天价房在武汉大多有价无市。

中国指数院华中分院指数总监李国政说，这样价位的房子即使在北京、上海销量也很少。另外，天价房潜在需求群体属于“金字塔尖”的少数人，他们即使出手买房，对房子的建筑品质、配套和自然资源要求也极为“苛刻”，很多所谓天价房未必能入其法眼。

值得注意的是，一些属于历史建筑的老房子，在产权、用途等方面情况相对复杂，不论是购买还是租用，受到的限制因素较多，这也是影响成交的重要原因之一。

武汉装修网了解到，除了出售，该套房源同时也可出租。前两年，年租金报价为400万元。由于一直没租出去，现已降到了250万元。虽然租金差不多是“对半砍”，但这个租金水平相当于租户每月需要支付近21万元的房费，这显然不是一般人所能承受的。即使是用来经营酒吧、咖啡馆，这里也显得偏大，而这一片区的酒吧、咖啡馆，大多选址在沿江大道上的老房子。