然而，22日，在省政协保障性住房建设工作情况专题视察座谈会上，山东发改委、山东财政厅等多个省直部门将保障性安居住房建设遇到的瓶颈性问题指向了几乎同样的方向：资金缺口大，商业银行提高对棚户区改造项目的贷款门槛;房地产不景气，房产商建设保障房积极性减弱;保障性住房价格管理政策滞后，开发建设成本核算缺乏统一依据，出现了各地定价范围各异、标准各异的问题。

山东保障房工程质量全国第一，形成“山东经验”

据山东省住建厅统计，2014年，国家安排山东保障性住房建设任务38.86万套，须基本建成18.97万套。截至8月底，山东开工建设保障性住房37.3万套，开工任务完成率95.9%;基本建成17.3万套，完成率91.1%。

从保障性住房分类完成情况来看，棚户区改造30.2万套，完成年度任务的96.8%;新开工公共租赁住房5.4万套、经济适用房0.67万套、限价商品住房0.97万套，分别完成年度任务的83%、101.5%、209.8%。

“今年，中央分配的保障性住房建设任务比去年增加了15.3万户，任务比较重。但我省保障性住房建设的质量和数量仍走在全国前列，其中建设数量超过国家任务量几万套。2012年和2013年的全国保障房质量专项检查中，山东连续两年位居全国第一位。另外，在保障房的分配方面、后期管理方面，山东都有很多创新点。”省住建厅住房保障处副处长程怀中说，例如，日常交通开支对于保障房里中低收入群众也是一笔不小的生活开支，所以为了减少中低收入群众的生活成本，保障性住房在规划选址时，都会建在市中心或交通比较便利的城市区域。对集中建设的保障房，同步配套建设水电气暖以及道路、通讯、排污等市政基础设施，做到配套设施与主体工程同步规划、同期建设、同时运行。

省住建厅副厅长李力还在会上透露了一个细节，今年以来，在不到一年的时间里，总理对山东保障性安居住房已经做过两次重要批示，肯定了保障房建设的“山东经验”，尤其是山东在质量、数量、分配方式和后期管理等4个方面的努力和创新。

另外，在保障房用地指标方面，山东省国土资源厅总经济师曲荣鹏介绍，今年山东保障房约需用地2156.56公顷。截至8月底，已落实1946.37公顷，确保了90.25%的用地需求。“在山东，保障性住房的用地指标不是问题。国土资源厅根据各地的用地需求，为保障房用地需求开辟绿色通道，确保用地指标应保尽保。并于9月底前，将保障性安居用地任务全部落实到位。”

住房保障范围扩至全体进城务工人员，拆迁补偿款免征个人所得税

目前，山东在保障房方面已经全面取消户籍限制，将进城务工人员全部纳入住房保障范围，17设区的市全部将在城镇稳定就业的外来务工人员纳入公共租赁住房供应范围。作为申请保障性住房的前期审核部门，山东省民政厅副厅长周云平介绍，今年上半年山东共核对保障性住房申请对象5.27万人次，对其中符合保障条件的5.15万人次由县市区住房保障部分优先给予保障。

随着山东住房保障范围的扩大，保障性住房建设所需资金如何筹集，成为人们关注的焦点。根据山东省财政厅统计数据显示，到目前，中央财政已拨付山东保障性住房补助资金76.94亿元。而省级财政也增加了资金投入，今年安排奖补资金9亿元，比去年增加1亿元。同时发挥财政资金“以奖代补”的政策撬动作用，鼓励引导市县两级财政筹集保障房建设资金116.49亿元。

据了解，山东将住房公积金增值收益全部用于公共租赁住房建设。同时，土地出让收益、地方政府债券收入等各项资金捆绑整合，及时拨付到位。截至8月底，全省共筹集保障性安居工程建设资金202.43亿元，已经到位110亿元。

山东省财政厅副巡视员宋新生介绍，山东搭建了省级财政融资平台，国家开发银行已向该平台首期预授信500亿元。另外，各级财政部门也在探索多种筹资投资方式，包括贷款贴息、注入项目资本金等。

周云平说，棚户区改造工程建设到现在，山东累计为棚户区改造项目减免各类税费67亿元。其中，免征各类行政事业型收费和政府性基金;对以划拨方式供应的棚户区改造安置住房建设用地，除依法支付征地补偿和拆迁补偿费外，免交土地出让收入;同时，对保障性安居工程涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等按现行规定减免优惠;对个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房的，减免契税;个人取得的拆迁补偿款免征个人所得税;将企业用于符合条件的棚户区改造支出的所得税税前扣除政策，由国有企业扩大至所有企业等等。

保障房建设遭遇4大瓶颈问题，房地产商开发积极性开始减弱

尽管山东在保障性住房方面形成了“山东经验”，各方面走在了全国前列，但建设中暴露出的四大方面问题依然制约保障房建设水平的提高。

22日，在谈到保障房建设中存在的困难和问题时，山东省发改委副主任、省区域办常务副主任秦柯和山东省财政厅副巡视员宋新生同时提到了资金缺口问题和进度不一的问题。

就资金缺口和工程进度方面，秦柯介绍，今年国家下达的保障性住房建设任务约需资金近700亿元，但受国家宏观政策影响，企业贷款、政府平台融资能力下降，地方财政社会事业等刚性必保支出逐年增加，财政增收压较大。再加上融资渠道单一，目前山东保障房建设仍然存在较大资金缺口。与此同时，有的保障房存在进度缓慢的问题，建设计划不能如期实施。“当前由于房地产形势不太好，房地产商贷款难、资金回笼慢等因素，房地产商对保障性住房的建设积极性在减弱，从而也影响了资金的筹集和工程进度。”的确，大众网记者从山东省住建厅了解到，社会资本在保障性住房建设方面发挥了非常大的作用，山东目前落实的961亿元的保障房建设资金中，社会融资达到759亿元，占总筹集资金的78.9%。

宋新生也提到，当前商业银行针对棚户区改造项目的贷款额度有限，门槛高、优惠少，再加上，部分棚户区拆迁难度大，在立项、土地、规划、贷款审批等环节手续繁琐滞后，直接影响到住房建设资金的投入，从而影响了工程的进度。

另一个瓶颈性问题则表现在配套建设和退出机制不完善方面。省住建厅副厅长李力介绍，目前有的住房保障项目为严格履行法定建设程序和制度，存在选址不科学、规划不合理、功能不完备、配套跟不上的问题。同时，由于多数地区机构设置和人员配备难以适应日益繁重的保障房分配、管理工作需要，信息化水平不高、无法实现对被保障对象的动态监管，导致部分不再符合保障条件的家庭仍然占有保障房房源。

而保障性住房价格管理政策滞后、住房保障方面没有统一的法律法规等问题则成为制约山东保障性住房管理水平提高的第四制约因素。据山东省物价局副局长王海明介绍，目前保障性住房除了包括经适房、公租房、廉租房外，还有限价商品房、棚户区改造安置住房等。但物价部门在对保障性住房进行价格管理时，只有经适房、公租房和廉租房3种保障性住房有政策依据，其他的都没有相应的政策依据。“现行政策显然不适应当前管理需要，而且相关保障性住房价格管理政策过于宏观、宽泛，存在文件套文件、文件转文件的问题，缺乏具体操作性。”

在谈到上述问题出现的原因时，王海明说，由于国家在保障性住房方面没有统一的法律法规，保障性住房的政策散见于不同版本的文件中，只是各地定价范围各异。就连2008年已经列入国家五年立法规划的《住房保障法》，至今仍未出台。

另外，保障性住房的开发成本核算也处在无依据状态。据了解，开发成本中的征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区规划红线以内基础设施建设费等4项费用，都是确定开发建设成本中管理费和贷款利息以及利润的基础。但由于成本核算专业技术性要求高，目前全省还没有统一的核算办法，缺少系统完整的成本资料，定价准确性有待提高。

省政协副主席栗甲：提高保障房建设标准让大多数中低收入者满意

针对省直有关部门对山东保障房建设现状以及存在困难和瓶颈问题，山东省政协副主席栗甲表示，山东保障房安居工程建设取得了很大的成绩，使很多地区的住房条件大有改观，有的地方甚至出现了旧貌换新颜的局面。

但山东人口基数大，低收入家庭较多，全省财力被9000多万的人口基数一除，就变得十分有限，而保障房作为“底线需求”，受到全社会的关注。所以山东保障性住房建设任务重、压力大。

对此，栗甲提出，在保障房建设方面，各部门应明确责任。谁出钱、谁出力、谁建设、谁监管都应责任明晰，落实到人。同时坚持公平原则，做到保障房从规划到分配信息公开透明，提高公众知情度，审批、建设和管理等环节确保在阳光下运行。