加名前贷款银行得同意

“我同事原先办理了假离婚，把首套房归在老公名下，利用政策优惠买了第二套房子，现在政策松绑，她又要把名字加回首套房的房产证上。”家住清江路的杨女士最近也在考虑房产证加名的问题，“当初，青岛楼市还是限购，因此买房的时候只写了丈夫的名字，这样以后买二套房还方便。”杨女士说，现在她和丈夫一起供房，青岛也不限购了，她就想在房产证加上自己的名字。她说：“其实加名字也是为了以防万一。”

记者发现，近期选择在房产证上加名字的市民并不少。“如果是夫妻共有的房产，房产证加名字就有规避风险的作用。”山东正航律师事务所主任李秋航告诉记者，根据《物权法》，房产认定以产权登记为准，登记后也有对外公示的作用。若只做夫妻财产约定，没有进行产权变更登记，对外公示该房产仍为一人所有，因此，房产所有者一方可以私自将房产进行变卖。并且，法律规定，离婚时房产有夫妻两人名字，且为共同共有的，应认定为夫妻共有财产，男女方各占一半产权。

“在房产证上写我们夫妻双方的名字，老公和婆家都表示同意。”杨女士说，因为当时贷款数额较大，需要两个人还，因此婆家认为加名字没问题。后来，杨女士到市房地产交易中心咨询发现，其实加名程序不复杂，一旦房子办理了贷款手续，若想加名就没那么简单。如果办理的是公积金贷款，就没法加名字;如果是商业贷款，加名前必须征得银行同意。”

“有贷款”卡住房产证加名

“没想到银行客户经理一口回绝。”杨女士说，银行客户经理表示，按照银行规定，房贷没有还完是不能加名的，因此他们不能出具同意书，除非还完房贷才行。最终杨女士想在房产证加名字的想法只能搁浅。“房产证加名字，不光要老公同意，房地产交易中心同意，没想到还要银行同意。”杨女士无奈地说。

“婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。”李秋航告诉记者，由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人，根据《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，在房产证上加名须还清银行房贷，办理涂销抵押后才能加名，有抵押贷款的房屋加名须征得抵押权人即银行同意。她认为，房产证加名字对银行有利，因为夫妻共有关系有利于增强还款能力。

显然，银行也有自己的考虑。记者咨询了岛城大部分银行，发现多数银行对仍在还贷中的房屋不支持在房产证上加名。“一般还清住房贷款之前，银行不会轻易给改名字和增减名字。”一家银行内部人士告诉记者，因为这是出于控制风险的考虑，因为没有还清贷款的房子增加了名字，相当于改变了借款人，债权债务关系也就因此发生了改变，对银行来说这存在潜在风险。“如果加了名字，夫妻闹纠纷，互相推脱不按时还款怎么办?”

“在实际工作中，很少会遇到这样的业务。”岛城一家银行的工作人员告诉记者，“如果客户把资料交给我们，我们需要再交给总行审批，也不知道能批下来的几率有多大。”也有银行界人士表示，其实加名对银行来说属于带有服务性质的业务，此类业务不产生利润，所以很多银行都没有动力做。

无贷款房加名程序简单

“在青岛办理房产证加名字，需要满足两个条件：一个是配偶之间，一个是没有贷款。”青岛链家地产许主管告诉记者，如果有贷款，一般不可以办理房产证加名，只有在贷款结清之后才可以办理。

“房产证加名的过程也不复杂。”许主管告诉记者，房产证加名时，只需夫妻双方持身份证、结婚证、房产证等材料到房屋所在地房地产登记机构共同申请即可办理。记者了解到，按照属地化管理的原则，各区市的房产证加名手续在当地的房地产交易部门办理，市内四区的房产可就近在各区的房地产交易中心办理，也可到位于八大峡的青岛市房地产交易中心办理。

“房产证加名的费用也不高，办理房产证需要印花税5元，房产交易中心也会收取费用，两本房产证需要90元钱。”许主管表示。此外，一些市区还有手续费，一般是按照建筑面积每平方米一元收取。她表示：“办理的速度有快有慢，快的话当天就能领证;如果慢的话，需要经历二级审批，需要五个工作日左右。”

据了解，此前，房产证加名字还需缴纳契税，不过今年初财政部、税务总局联合下发《关于夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策的通知》，通知自发布之日起施行，夫妻之间的房屋、土地权属“加名”、“减名”、“换名”或变更共有份额的，均享受免征契税优惠。也就是说，只要婚姻关系不变，夫妻之间，任何形式的房屋权属变更都将免征契税。

置业支招

两种方法可实现加名

“如果有贷款，房产证就没办法加名了吗?”杨女士有些不甘心。有业内人士支招，对于这类涉及房贷未清的婚前房屋加名，可以用转为抵押贷款的方式“曲线加名”。操作方式为找按揭公司垫资赎契，即借钱还清贷款，然后办理加名手续，加名后再将房屋进行纯抵押贷款重新进行按揭。

据了解，目前纯抵押贷款年限最长为10年，有的银行只能做三到五年，并且还需要买家提供贷款的用途，此外，赎契重新做抵押贷款的时间越长，费用也越高。“不过这样加名字并不划算。”业内人士表示，像房贷转为纯抵押贷款，如果原先是6.55%的基准利率，需要上浮1.1倍为7.205%，此外，还需要支付按揭公司1%-3%/月的垫资费。

记者了解到，还有一种方法就是到公证处办理“赠与公证”，不过需要注意的是这种公证不是婚前财产公证，主要解决的是夫妻财产归属的约定，仅在夫妻双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力。

“婚前购房婚后共同还贷的，房产证上只有一个人的名字，一般判房屋归属房地产权证登记一方所有，夫妻双方共同还贷产生的房价增值部分，由房地产权证登记方补偿另一方。”李秋航告诉记者，其实在婚前房产婚后共同还贷，却不能加名的情况下，另一方可以保留公共还贷的凭证或银行转账记录，以保障自己的权益。