市民连线

    房东卖了出租的店面

    租赁合同是否解除？

    外地人张先生在荷塘区附近租了一间商铺，跟房东签订了租赁合同，约定租期为5年。不想刚过2年，市民李某就拿着与房东签订的买卖合同，要求张先生腾空商铺并搬离。张先生认为自己与原房东签订的合同合法有效，且还没有到期，于是拒绝搬离。

    株洲晚报法律顾问：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，法律上称为“买卖不破租赁”。按照此解释，王先生要按照合同继续租用店面，从法律上来讲是没有问题的。具体来说，租赁房屋时，在房屋租赁合同没有到期的情况下，承租人对于房屋享有的使用权，不会因为房屋的买卖而受影响，房屋买受人无权要求承租人提前返还租赁的房屋。

    合同到期，房东要不要对装修买单？

    2013年市民杨先生在城区租赁了一套写字楼用于办公，并经房东同意，对房屋进行了大面积装修，花了10多万。眼看房屋租赁合同即将到期，装修得这么好，石先生有些不舍，他想知道能不能要求房东对装修做适当的补偿？

    株洲晚报法律顾问：石先生的要求并没有法律依据，如果房东自愿补偿，当然可以；如房东不愿补偿，他也不能强求。承租人经出租人同意，对房屋进行装饰装修，合同到期时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，如空调、油烟机等，可由承租人拆除。当然，在拆除的过程中，承租人不能对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失。如果是形成附和的装修物，如大理石、壁画等已经装修到房子上无法带走的装修材料，就当归房东所有。法律也有明确规定，出租人同意的情况下，承租人对房屋进行装饰装修，合同到期时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。因此，如果要租房开店，最好在装修前与房东约定租赁到期的装修补偿事宜，这样可避免日后发生不必要的纠纷。

    开店证照无法办理，合同是否有效？

    80后小秦租了市民曹某门面开奶茶店，签订合同时，曹某表示房屋证照齐全，不妨碍办理开店相关的证照。不想合同签订，装修完毕之后才发现房屋为工业用房，证照无法办理，双方由此开始扯“麻纱”。

    株洲晚报法律顾问：合同签订后，因对方违约或不可抗力造成合同目的无法实现的，一方可以解除合同。解除合同产生的损失，由违约方或过错方承担。双方都有过错的，按照过错大小分担损失。小秦租房的目的是开奶茶店，因房屋为工业用房致使开奶茶店的合同目的不能实现，小秦可以要求解除合同。曹某明知工业用房不能办理营业执照，却仍然签合同收租金，存在主要过错，因此需要承担大部分损失。但从法律实践来看，小秦在未对承租房屋性质核实的情况下就进行了装修，本身也有一定过错。因此，如果诉诸法院，法官可能判决他也要承担部分责任。