2009年是苏州楼市狂飙的一年，住宅类楼盘突飞猛进的同时，苏州的商业地产也进入了春天。环球188、万达商业广场、南苏州商业广场、沸腾CBD、苏纶场等备受人们的关注和市场的追捧。在住宅投资趋于阶段性饱和之时，许多投资客把目光投向了商业地产。商铺虽然投资门槛偏高，但是“一铺养三代”的投资价值始终还是让人垂涎。

    苏州楼市复苏初现端倪

    房地产市场在经历了2009年的一轮“疯狂”上涨后，为了保持房地产市场的平稳健康发展，在09年年底，中央政府一系列宏观调控政策的出台、银根收紧以及09年楼市优惠政策的到期，多重利空的影响下，虎年楼市在年初表现出了一定的疲态。但从具体的成交情况来看，除了交易量有较大程度的下跌以外，房价并没有受到市场低迷的影响，尤其在二三线城市，房价仍然维持高位，下跌幅度很小。而开发商由于淡季购房热情的不足，推盘热情的降低，也成为了虎年楼市低迷的因素之一。

    随着春节假期的结束，到二月底三月初，苏州楼市开始显现出了复苏的端倪，除了持续增加的交易量之外，购房者看房的脚步开始活跃起来。结合3月份众多项目开盘和加推的节点，3月份或将成为虎年楼市复苏的起点。
商业地产领跑苏州楼市？

    从苏州楼市近期的成交行情分析看，1月份以来，苏州部分区域非住宅推盘情况相当不错，09年掀起市场热度的酒店式公寓项目再度走俏，再加上部分写字楼商铺等的销售，商业地产的升温为整体楼市带来了新的热点和热情。

    而从目前的房地产市场最新动态来看，商业地产成为了近期的热点：1月15日，香港新鸿基地产隆重举行了苏州工业园区湖东CBD项目的奠基典礼；3月2日，九龙仓国际金融中心项目超高层项目举行了隆重的奠基典礼；3月3日，亿象城接待中心上演火爆一幕。作为沧浪新城重点商业项目，亿象城项目的首度公开引起了投资者的疯狂追捧，整个售楼处挤满前来咨询、预约的客户。除此以外，中润苏州中心、高新国际商务广场、苏纶场在内的多个商业项目更将于年内上市。商业集群的逐渐形成，以及轻轨等交通利好的成型，苏州商业地产发展前景值得看好。

    为何商业地产纷纷被看好？

    虽然商业地产在首付和贷款的门槛都高过普通住宅公寓，但是公寓价格上涨过快挤压了投资空间后，商业地产的投资价值被再度重视起来。

    业内分析，去年12月个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。其后不久，在今年1月份国务院办公厅又发布通知，二套房贷首付款比例不得低于40%。这两条政策的出台，对于以投资为目的的购房者来说极为不利。一方面，投资者们急于回笼资金再投资；另一方面，对于投资者来说，5年的长线投资风险过大。因此，大多数投资者很难等5年才将房屋出手。但若在5年内出手，又要缴纳大量的营业税，投资回报率将会降低许多。而对于大多投资者来说，其购房资金主要来源于贷款。40%的首付，也极大考验了投资者们的资本。近期央行宣布上调储蓄准备金，更是增加了投资者贷款的难度。

    在住宅投资难度越来越高的当下，相对于政策不断缩紧的住宅项目，商铺和写字楼却没有太大的政策性约束。于是，租赁回报率更高的非住宅类商品房在投资者心中的砝码陡增。鉴于以上种种情况，非住宅在未来一段时间内成为楼市投资的主流也并非不可能。但在近期这种转变发生的可能性却不是很大。

    商业地产年供应小放量

    对商铺的需求在强烈，那么有多少供应、项目可以提供，很多投资者也很关心这个问题。根据搜房网不完全统计，2010年苏州商业地产的市场供应量将达到约80万平方米，而去年全年供应量为56.51万平方米，增长近三成。加上前两年未被市场消化的存量，预计苏州今年商业地产去化量可达90至100万方，较去年全年销售面积82.71万平方米上升15%左右，呈稳定上升的趋势。

    中心城区总供应量超35万方，占总量的44%。其中沧浪区两大大型商业项目同时上市，苏纶场项目预计今年将去化5~10万方，亿象城项目总共8万方，预计将于今年5月开盘。另外，金阊区仍旧依托物流优势，专业市场唱主角，新东方汽配城和机电五金城预计将总共去化12万方。

    吴中区依旧保持强劲的增长势头，今年供应量与去年基本持平，在20万方左右。其中东吴北路沿线，以中润苏州中心、新苏国际广场、苏州国际科技大厦为代表的写字楼群已基本成型，往南延续到东吴南路，这一带状区域有望成为苏州城南的商务中心，并大幅度提升吴中区的商业能级。

    随着苏州城市GDP的高速发展以及产业结构的升级需要，商业地产在苏州未来的发展前景十分值得期待，2009年房地产市场的过快发展并未过多的涉及到商业项目，因此，在新一轮的行情中，商业项目的补涨需求以及边际效益的增长将率先领跑整个房地产市场。苏州楼市也将在商业地产的带动下逐渐升温，重新步入平稳健康发展的轨道。